原创《开发商如何应对成都住房租赁试点的开展》
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[摘 要]《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》、人才公寓政策等等“新政”出台后,绝大多数房地产开发商会试水目前的房屋租赁市场,为今后企业的转型奠定基础.房企进军房屋租赁市场,与目前房地产企业以销售为主进行市场模式操作的实际情况不同,本文结合成都房地产租赁市场的现状简述了开发商应该如何建立一套适合自己的新生存法则.
[关键词]住房租赁 开发商 经营模式 长租公寓
一、开发商住房租赁经营的现状
（一）开发商纷纷进驻长租住宅业务
在成都住房租赁试点工作开展政策的引导下,成都将会建立健全的住房租赁交易平台；培育具有规模的住房租赁企业；推出更多的租赁用地等等,总之,通过各种渠道让全体人民有房可居.在政府的大力推进下,开发商们也将视线汇聚于此,租赁市场将成为销售市场以外的新商机,各路资本都开始投入租赁市场.保利、龙湖、万科等知名地产商已进入长租市场.
（二）成都长租公寓现状
目前,长租公寓的运营情况大都不好.长租公寓的模式较重,要想形成规模,前期的成本投入非常大.政策对公寓的装修造价有明确要求,这也就意味着装修一套长租公寓的基本费用在6～12万元左右,这使得资金的回收期长.另一方面,长租公寓有更规范的管理,更人性化的服务,这使得公寓租金普遍高于周边同类型的物业.例如成都的魔方公寓,一室一厅的租金在2950元／月左右,相比周边普通的出租房贵了近三分之一,对于大部分租客来说,大多数会选择传统物业.
虽然租金相对较高,但与传统租房市场相比,长租公寓提供的更加良好的居住品质也是市场一部分都市青年租客所在意的地方.如龙湖在成都的长租公寓——冠寓,它的每个房间都为精装、家电齐全,每家店拥有将近一千平方米的公共区域配套,阅览室、健身房、游泳池应有尽有.冠寓的两家店分别位于龙湖已经开业的商业综合体金楠天街和时代天街中,交通便利,商业配套完善.两家店今年开业以来,在两个月之内出租率都达到了95%.
目前进驻成都的长租公寓有龙湖冠寓、魔方公寓、优客逸家、蜜柚、红璞、you+国际社区等,分布在成都市的各个区域内,主要集中在二环至三环之间,以西和南两个区域为主.
二、成都住房租赁政策对开发商的影响
（一）土地出让政策向鼓励租赁用地倾斜
在土地市场经过一系列限制措施后,拍地难度不断加大,房企已经开始在限房价的基础上在保障房面积或者自持面积等方面进行竞争.“也就是说,将来将有更多租赁用地被政府推出,而目前大部分开发商在住宅方面以销售市场为主,要想在房地产市场中长期更好的存活下去就得向住宅租赁市场进军,这必将带来房地产企业经营模式的转变,对开发商将是一次挑战.
（二）住房租赁政策对房价的影响
成都住宅租赁政策的推出将在一定程度上削弱部分居民购买产权房的紧迫心理,在平衡住房供给方和需求方之间能够起到良好的调节作用,但对于中心城区,特别是学区房的房价影响并不大.
房子附加了很多隐形的福利,因此也不就是仅仅用于“住”.成都的学区房之所以比普通区域住房贵许多但仍然有那么多人趋之如骛,是因为大家买的不仅仅是房子,而是孩子读上好学校的资格.相比起高额的房价,孩子的未来是无价的.成都中心城区的房价比周围城区的高不仅仅是因为它的商业更加繁荣,更在于其更加优质的教育资源.就分析已经推出相关“租售同权”政策的北京来说,“租售同权”就是个夸大的伪“同权”.对于北京市,只有当教育资源充足的时候,才会考虑给予租户子女入学资格,且需要办理多达26种证明材料.”租房子和买房子的地位之差被获得的公共服务所放大.
其他的原因,比如租房者的权益相对于购房者来说难以得到保障,随时都有被扫地出门的风险；消费者对买房的热烈追捧；大部分国人结婚必须买房的传统习惯．也是住房租赁政策对房价影响并不大的原因.
三、针对该政策开发商需考虑的事项
（一）住房租赁政策影响下的房企经营新模式
绝大多数开发商不会选择持有住宅地产用以租赁经营,因为持有资产这一低周转、重资产的经营模式无法实现企业的高速增长,但在政策的引导下,特别是在成都一些地方挂牌土地明确要求只能长期持有、租赁经营的情况下,住宅地产的租赁经营会成为一些房地产企业特别是一些大型房企的必然选择,只有这样,才能分享到发展租赁市场政策的红利.”
根据建房[2017153号文的要求,鼓励开发性金融等银行金融机构在风险可控、商业可持续的前提下,加大对租赁住房项目的信贷支持力度.”这项要求其实是要金融机构从金融政策上向发展租赁业务的房企倾斜.另外,在租赁企业审批上,也要求鼓励这类企业的发展,统一经营范围为“住宅租赁经营”,是要求这类企业在治安管理上参考酒店业管理模式.
参考酒店业管理模式长租公寓将提供更规范的管理,公共区域的完善配套能有效促进社群活动的开展,丰富业余生活的同时能够拓宽租客的交友圈,这些与众不同的亮点都是传统租赁没有的.共享经济之下,未来住宅将不仅用于居住,不仅仅是院子,更多的是一种圈子,一种社区.”
（二）开拓新的的融资模式
REI丁s不可否认的是开发商融资的最佳选择.REI丁s是一种能让企业快速回收资金,同时又能让投资者获得较稳定的收益的融资产品,它和持有运营商业模式是极佳的拍档.
房地产租赁经营的获利不能够仅仅依靠租金,假如一般的租金资产比为3.5%,把很多房子买来使用金融工具打包做成证券化的产品,用REI丁s模式上市,资产证券化之后的回报就能达到7%.直接购买楼房做租赁经营难以长期维持生计,但REITs把流动性较低的房地产资金转化成证券化的产品卖给大家,再让专业人士来管理运营资产,让资产拥有稳定的流和物业的增值.证券化是房地产租赁经营的动力所在,REI丁s可以不停地复制这一模式来扩大规模,从而增大获利.
（三）精细化经营管理带来更多的挑战
REITs只是一种融资工具,做好经营管理才能从中获利.三年来,新派公寓的良好运营业绩为其今后能够成为中国第一只真正的
公寓类REITs打下坚实的基础.新派公寓最初只是一栋破旧的老楼,周边环境差,以至于三年都没有被人买走.但装修完后,新派公寓以崭新的时尚面孔迎来租客并迅速满租.
新派公寓的大放异彩在于其精细化的管理,除了租客房间的细节处理细致、品质化的物业服务外,还在于公寓和租客之间是双向选择的关系,如公寓拒绝50岁以上依然单身的大叔；拒绝带小baby的爸爸妈妈；拒绝学历低于本科的小伙伴等,当大多数长租公寓难以运行的时候这家公寓却3年赚了3倍！
四、未来展望
成都住房租赁试点的开展是一次房地产变革的开端,租赁市场仍然处于自发状态,用于出租的住房供给只可以通过二手房交易市场获得,鲜有用新房租赁的规范机构,因此致使住房租赁市场存在许多的供给与需求不平衡,市场不规范等问题.
开发商现在进入是抢占先机,提前布局,虽然在未来也会像电商、共享单车一样,最终只剩下几家实力雄厚的,但即便是现在赔钱也应该去尝试,不然即使现在做的再好,未来也将被时代淘汰.
参考文献
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[2]于光远租售同权”会成为压倒房价的最后稻草吗；[J]上海企业,2017,(10):70
[3]宋安成“租售同权”对房地产开发企业的影响分析田上海房地,2017,(10):56-57
[4]余英行业未来已来；——房地产发展趋势与保利的思考[J]．城市开发,2017,(16):80-82
[5]2016年中国房屋租赁行业市场现状分析[EB]中国产业信息网2016612
作者简介：张心玥(1998-),女,汉族,四川成都人,西华大学本科生在读,研究方向：工程造价；郑文武(1996-),男,汉族,四川眉山人,西华大学本科生在读,研究方向：工程造价.
如何应对论文参考资料：
言而总之：上文是关于住房租赁和开发商和成都方面的如何应对论文题目、论文提纲、如何应对论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
