原创《长租公寓堕落记：昔日的创业风口，如今黑中介的敛财计》
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2018年11月,对于长租公寓品牌商来说并不是一个好过的月份.北京先后有两家长租公寓爆仓,不少青年租客无家可归,交了房租却被扫地出门,而业主也在大叹委屈,自己根本没有收到中介的房租.
甚至国内较大的长租公寓品牌商蛋壳公寓也流传出要整体出售的口风.
资本市场对这个曾经青睐有加的板块也给予了消极反馈,11月30日,A股租售同权板块跌幅达2%.
三宗罪
房租暴涨、甲醛超标,租房贷是贴在长租公寓头上的三宗罪.
在今年夏天的毕业季,深圳、上海和北京的青年毕业生都经历了可怕的房租暴涨,一些地区上涨幅度高达25%.让很多人高呼不仅买不起,也租不起了.
就是这样高价租来的房子也未必安全.阿里的一名P7级员工因为租自如的新房子,自己又没及时开窗通气,罹患白血病而死.
业内介绍,自如通常18天完成房屋的装修改造,20多天就住进租客.甲醛超不超标可想而知.2018年9月1日,自如宣布下架全国九城全部首次出租房源,待CMA认证机构检验合格后再行上架.但是,自如并未提及过去已入住甲醛超标房屋租户的赔偿问题.
下半年以来,杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业,北京爱佳心仪先后爆雷.究其原因,主要就是背后隐藏的租房贷身影.
这种所谓的新型收客模式,即长租公寓与第三方机构合作,让租户以借贷方式实现分期付款,使得缺少存款的年轻白领可以月付租房,扩大市场人群,同时长租公寓企业从机构一次性获得整年租金,形成资金沉淀.
当利用租房贷产品进行高杠杆扩张的长租公寓企业爆仓时,首先带来的,就是成百上千的租户无房可住,面临被房东赶出房门的风险.
关于租房贷的问题,有业内专家建议,政府应该建立一个租金管控平台,“不论你是谁,收取租金、支付租金的话要打到这个平台上,而不是直接打给中介,要把这笔钱监管起来.不监管的话就可能被挪用,一旦它投了一个‘瞎事’（不靠谱的事）,这就变成了风险.”
由贝壳研究院与21世纪产业研究院共同出品的《2018年中国住房租赁白皮书》显示,截至目前,已出现第一批倒闭的公寓企业,资金链断裂、消防不合规、产权法律风险是导致关店的主要原因,长租公寓关店率达到3.6%.
长租公寓作为昔日的创业风口,如今已成为不少黑中介敛财的手段.
兴起于2015年,热闹于2017年,堕落于2018年,长租公寓的兴衰周期像极了P2P理财公司.
资本的反噬
自如CEO熊林曾表示,长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情.只有入住率达到95%,才能实现稳定的流.
目前一线城市基本上只能保障80%的入住率.这或许可以说明为何一些长租公寓会因资金流断裂被迫退场.
长租公寓需要规模效应,对一些没背景的公寓来说,不扩张就会被淘汰；而快速扩张,就会导致空房率提高、入住率降低,亏得更多,所以只能不断融资.
这样的方式为行业埋下极大隐患.前我爱我家副总裁长胡景晖表示,对这些长租公寓而言,一旦下一轮融资进不来,就会有爆仓的可能,届时业主租金无法兑现,承租人会被驱赶,几十万人需要找新的居所.
对于分散式公寓运营商而言,不扩张就意味着被同行挤垮,但过度扩张又会反噬资金链,一旦资金链断裂企业仍然会出局.由于缺乏有效的融资渠道,行业中的中小品牌唯一可依靠的只有租金贷形成的租金池.
从鼎家、寓见、昊园恒业爆仓就能看出,逐利的商家既不能安分守己的赚取应得的服务费,也完全无法做到合理合规的使用租金贷形成的资金沉淀.
租售同权
2017年7月17日,广州市政府发布《加快发展住房租赁市场工作方案》,强调赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权.随后,北京有关部门在表示共有产权住房属于产权类住房之后,又力推“购租并举”,在《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》表示,符合条件的承租人子女将享受所在区义务教育.
这些消息在朋友圈刷屏,引发了诸多讨论.租房客的春天真的到了吗？
安家融媒认为,靠租赁解决入学难问题,恐怕仍是一种美好的想象.好的教育资源总是稀缺的,现在深圳等地的入学积分政策,甚至细化到持有房产证的具体年份,即使有房有户籍的人家在竞争中都面临不少难题,那么,有住房无户籍或者有户籍无住房的人家,在好学校的排位方面也面临劣势,至于无户籍无住房无居住证的人,境况可想而知
租售同权,任重而道远,以今日市场情形而论,长租公寓恐怕远远承担不起这一使命.如今暴露出来的问题,反而让人们对租房生活更加充满不信任.
在安家融媒看来,租房到底是一项民生工程还是盈利工程,还是各有保障,相信市场最终会给出答案！
中介论文参考资料：
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