原创《现在市场形势下，商务写字楼出路在何方？》
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文／ 许平生
一、写字楼市场现状分析
1.写字楼涨幅远低于住宅
2016 年房地产市场是不平凡的一年,飞升的房价、频出的地王和接踵而至席卷大半个中国的房地产调控,已成为中国经济在2016 年的头条话题之一.截至2016 年12 月,全国住宅商品房销售额达9.5 万亿元,累计同比增长39.3%,超过2015 年全年总额3.7 万亿元,再创高峰.在住宅地产市场欣欣向荣的万丈光芒下,写字楼市场的表现就略显平淡.相比于平均上涨幅度达到25% 的住宅,北上广深商务写字楼在2016 年度仅仅录得6% 的平均涨幅,在这一轮资产大跃进中被住宅市场远远抛离.
2017 年需求稳增交织供给激增,商务写字楼市场中性偏空.宏观环境支持需求平稳增长.服务行业企业是写字楼面积需求的主要来源,其中金融业,高科技行业和专业服务业更是力挺商务写字楼的主要租户产业.通过深入分析一线城市自2005 年以来商务写字楼面积需求和第三产业GDP 数据,发现二者之间存在非常显著的相关性.截至2016 年度,全国第三产业GDP 累计达到近37 万亿元,同比实际增长7.6%.同一时期,北上广深四个一线城市第三产业GDP 更是录得平均同比实际增速9.25% 的不俗表现.稳健的第三产业增速支持四个一线城市在2016 年度商务写字楼净吸纳量总计116 万平方米.服务业发展规模与商务写字楼面积需求的相关性未来仍将延续.另外,2016 年财新中国服务业PMI经过上半年的反复调整后,自7 月始稳步拾级而上,一路由7 月的51.7 攀升至12 月的53.4,反映服务业在整体GDP 增速放缓的背景下依然保持强劲的上升势头,并将对一线城市写字楼面积需求未来继续平稳增长提供足够支撑力.
值得注意的是,稳健增长的需求也同样存在潜在的下行风险.首先,银行、信托、证券等金融业态均开始出现景气度或盈利下滑信号,占一线城市近四成租赁面积的金融行业能否持续谱写当前的高度繁荣很大程度决定了未来写字楼需求的强度.其次,高科技行业作为另一新兴的高增长需求大户,其边缘化的选址偏好可能会产生强劲的外溢效应,导致目前在核心地段的租金敏感租户跟随迁离至非核心地段,从而在一定程度上抑制整体商务写字楼的租金上涨.
2.供过于求仍是主流
然而过剩的供给推升空置率压制租金增长.不同于住宅市场购买需求在调控周期中被压抑,在宽松周期中被集中释放的大幅周期波动,商务写字楼的租赁需求产生更加平稳,是刚需中的刚需.在这种需求增长稳定的背景下,短期甚至中期的供求关系更大程度上由供给周期的波动决定.全国主要一二线城市的商务写字楼供需矛盾依然严峻,除一线城市供需相对平衡,空置率尚处合理区间（≤ 10%）外,大部分第三产业较为发达的二线城市由于过往数年严重的过剩供给造成空置率居高不下.即使从全国整体来看写字楼新开工面积已经从2014 年的高峰略有回落,但近年来新开工面积均保持在当年竣工面积的2-3 倍水平,主要二线城市均面临超过20% 的供给增速,这预示着过剩供给的局面在未来数年将很难得到改善.
北上广深四个一线城市目前供需较平衡,2016 年平均空置率保持在高个位数附近,但未来数年的新增供给则不容乐观.根据权威机构估算,北上广深四个城市未来三年商务写字楼的年均供给增速将分别达到8%,15%,12% 和14%.未来大量新增供给将成为写字楼空置率攀升的主要推手,同时这种预期减弱了业主在租金厘定中的谈判筹码,压抑了租金增长.四个一线城市2013-2016 年间租金年平均复合增长率仅为2.8%,大大低于2010-2013 同期的12.1%.
二、商务写字楼出路在何方？
1. 规划与功能创新
商务写字楼一般在商业繁荣、交通便利的城市核心区域,其新颖的设计、高档的装修、恢弘的外观很容易成为一座城市的地标建筑,同时物业形象良好、知名度高,这些都使商务写字楼成为一种荣誉与实力的象征,相应的提升了入驻企业的社会形象和经济实力象征.商务写字楼在提供办公场所的同时,被要求满足客户涉及办公的一切需求,即客户在不用离开办公区域的情况下,可以享受到工作时段所有需要的服务.例如在商务办公方面,会议中心、商务中心、银行、邮局等商务设施或公共服务机构；在生活配套方面,要求配备员工餐厅、咖啡馆、生活超市、医疗室、干洗店、健身房、休闲会所等.
2.人文环境创新
良好的办公生态环境,是入住企业考虑的重要因素.现今的生态已由自然生态扩展到社会生态和人文生态.因此,自然生态+ 人文生态,将平添写字楼的价值,创造巨大的升值空间.有调查显示,在绿色生态环境中办公,可以使工作效率提高10%,其增加部分的产值足以支付创造者的薪酬开支.同时,高端写字楼要求适应人的生态性、自由性存在,根据现代人的办公特点提供一种弹性、高效的全天候24 小时的办公时间,而不单单是8 小时的工作服务时间,以保证员工在社会生态和人文生态上的软件性诉求,达到办公的自由舒展性.
3.服务意识创新
现代商业商务写字楼的使用客群大部分属于脑力劳动者,甚至是行业中的佼佼者,他们对自我价值实现有着较高的要求,对环境与氛围的体验也有更高的追求.因此,现代物业管理服务不仅要满足客户的实际办公需求,还要达成与客户情感的共鸣,给客户一种情感上的归属感,考虑目标客群的心理需求并予以满足.通过提供对客户多层次、高要求的需求时,才能够真正从服务需求和心理需求两方面提供更优质而全面的服务,从而提升客户满意度、实现经营管理工作的效益最大化.
4.便捷与资源共享创新
一方面是硬件设施的便捷高效、全面升级,要求硬件设施具备较高的先进性、稳定性和智能化,包括办公智能化、通讯智能化以及立体交通智能化等需求；另一方面是管理服务的顺畅、便捷、及时、到位,整合地理优势资源、品牌资源、人才资源、技术资源、行业信息资源、客户需求资源等等,通过对这些分散的资源进行有效的整合开发,形成行业资源信息的共享和互惠,既丰富了物业管理的服务内容,提升了整个行业的管理水平,同时最大程度地提升企业的利润回报,从而增强企业的抗风险能力,拓展企业的发展空间.这一模式的形成和发展,必将带来企业整体经营能力和管理水平的巨大提升,进一步规范商务写字楼市的市场化发展,从而为客户提供更为全面而优质的服务.
（本文作者单位为衡阳市恒通置业有限公司）
形势论文参考资料：
上文总结：上述文章是一篇关于何方和出路和写字楼方面的形势论文题目、论文提纲、形势论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
