原创《老旧厂房改造体育设施之存在问题和解决路径》
本文是旧厂房改造有关在职研究生论文范文与老旧和厂房和路径相关毕业论文题目范文。
摘 要:运用文献资料、实地调研等方法对老旧厂房改造体育设施问题进行研究,梳理老旧厂房改造体育设施的政策现状.老旧厂房改造体育设施存在以下问题：受工业用地性质制约,过渡期政策不明确,过渡期满供地方式单一,难以享受房产税和土地使用税的政策优惠,缺乏老旧厂房改造体育设施的操作指南等.借鉴学习西普体艺中心和北京市利用老旧厂房拓展文化空间在用地方面的成功经验,提出老旧厂房改造体育设施的解决路径：公开老旧厂房可建设体育设施的用地信息,编制保护利用老旧厂房的专项规划,允许临时变更建筑使用功能解决“审批难”困境,过渡期满可采用多种方式供地,适当调整老旧厂房内部空间,优化现行的房产税和城镇土地使用税政策,并制定老旧厂房改造体育设施的操作指南.
关键词：全民健身；群众体育；老旧厂房；改造；体育设施；用地政策；路径
中图分类号：G80-05
文献标识码：A文章编号：
1000520X（2018）10-0018-06
ExistingProblemsandSolutionsinReconstructionofSportsFacilities
inOldIndustrialFactoryBuildings
YANGJin’e,CHENYuanxin,HUANGChangrui
（SchoolofP.E.,CentralChinaNormalUniv.,Wuhan430079,China）
Abstract:
Basedonliteraturestudyandfieldresearch,thispaperanalyzestheproblemsandpoliciesofthereconstruction.Problemsareconcludedaollows:redevelopmentofsportacilitiesinoldindustrialfactorybuildingswererestrictedbythenatureofthelandandthelandwasinsinglesupplypatternafterthetransitionalperiod,whichmeantthatthepreferentialpoliciesofpropertytaxandurbanlandusetaxcouldnotbeenjoyed.Moreover,therewasnooperationalguideforreconstruction.Tosolvetheseproblems,experiencesofreconstructionfromXipuSportsandArtCentreandBeijingcouldbedrawn.Informationoftheailablelandshouldbereleased,andspecifiedplanningoftheoldfactoryprotectionshouldbecompiled.Thenatureofthelandshouldbeallowedtochangeaccordingtoitunction.Multipleresourcesoflandprovidingshouldbeallowedafterthetransitionalperiod.Theinterioroftheoldfactorybuildingsshouldbereadjusted.Propertytaxandurbanlandusetaxshouldbebetteredandtheoperationalguidancefortranormationshouldbeformed.
Keywords:
nationalfitness；sportorall；
oldindustrialfactorybuilding;reconstruction;sportacility;landusepolicy;solution
利用废旧工业厂房、闲置仓储用房及相关工业设施（以下统称为“老旧厂房”）等改造为体育设施是未来发展趋势.国家高度重视全民健身工作,扩大群众体育设施供给,解决“健身难”的问题.目前,全国各地涌现出较多利用废旧厂房改造体育设施的成功案例,如国内首家利用旧厂房（钢构厂房）改造的体育综合体—北京道境运动中心；南京利用闲置棉纺厂和印染厂改造体育文化产业园区,打造全国体育战略下的“体育+”和“+体育”的全新产业模式；苏州狮山横塘街道利用老旧厂房改造乒羽中心等.一方面,老旧厂房改造体育设施符合生态价值观和可持续发展观要求,可以降低体育设施建设成本,减少建造过程对环境的不良影响,达到社会发展、经济增长和环境保护三方效益的统一；另一方面,保留老旧厂房原有建筑物,能优化城市空间布局,拓宽群众健身服务半径,加大公共体育服务供给,满足群众个性化需求,完善城市体育功能.
中外学者对改造老旧厂房项目有一定的研究.何子张等（2010）［13］、任庆昌等（2015）［4］、翁哲雄（2015）［5］、樊胜军等（2008）［6］国内学者就老旧厂房再开发的规划审批、建筑用途转变管理细则、行政划拨用地转化完全出让土地、改造规划和精细化管理、企业投资改造老旧厂房与政府之间利益关系、旧厂房再利用后的可持续性评价等诸多问题进行了研究.PujadasX（2012）［7］、M&agre;riaM（2017）［8］、WaduMesthrigeJ（2018）［9］、ChapinTS（2004）［10］等国外学者的研究成果涉及体育、空间与城市社会结构之间的关系、建筑物的适应性再利用、投资建设体育设施与城市重建的关系及旧工业建筑改造对房地产价值的影响等方面内容.目前对于老旧厂房改造为体育设施的项目研究较少,且缺乏对转变工业用地性质的研究；此外,老旧厂房改造营利性体育设施方面,对相关政策如房产税缴纳、老旧厂房的过渡期政策等研究匮乏.因此,在已有研究的基础上,结合中国发展实际,以老旧厂房改造体育设施存在的问题为研究起点,通过借鉴学习西普体艺发展公司和北京市拓展文化空间在利用老旧厂房方面的成功经验,提出相应的解决路径,为国家利用老旧厂房改造体育设施出台相应的政策提供方法论上的参考.
1老旧厂房改造体育设施的政策现状
1.1现有老旧厂房改造体育设施的相关政策
政府对老旧厂房改造体育设施的工作十分重视.近年来,以国务院、发改委、国家体育总局等发文机关为代表,出台的相关政策均涉及了改造老旧厂房的内容（如表1所示）.国家相关政策将老旧厂房改造体育设施作为创新体育建设方式、完善全民健身场地设施的措施之一.但政策中较少涉及老旧厂房改造体育设施的具体工作,如工业用地性质转变问题等,亟需深入研究.
1.2国家鼓励利用存量房产的相关用地政策
梳理了国土资源部、发改委、商务部、住房城乡建设部等相关部门出台的关于利用存量房产的用地政策（如表2所示）.老旧厂房是城市存量工业用地的一种,借鉴国家支持利用存量房产的一系列政策,为老旧厂房改造体育设施提供政策指导.
1.2.1老旧厂房改造为非营利性体育设施,采用划拨方式办理相关用地手续
《划拨用地目录》文件强调,非营利性体育场馆包括训练场和专业的比赛场、除高尔夫场地以外的配套设施以及全民健身设施等.办理相应的审批手续后,可采用划拨用地方式供给土地,因此,老旧厂房改造非营利性体育设施的,在符合《划拨用地目录》建设项目的前提下,也可采用政府划拨土地的方式办理相关许可手续.
1.2.2老旧厂房改造为营利性体育设施,享受国家存量房产的过渡期政策
为进一步盘活老旧厂房等存量土地,国土资源部、国务院等相关部门出台政策文件（详见表2）,利用老旧厂房等存量房产发展国家支持的产业的,可享受一定年限的过渡期政策,过渡期间继续按照存量房产原用途和土地权利类型使用；过渡期满,需根据控制性详细规划办理改变用地主体和规划条件手续,采用招拍挂、协议或租赁等多种方式供给土地,过渡期政策一定程度上减轻了运营单位的负担.国家重视老旧厂房再利用,顶层设计上坚持正确的方向,但是缺乏相应的配套实施细则,政策实施情况不容乐观.
2老旧厂房改造体育设施存在的问题
2.1老旧厂房改造体育设施受工业用地性质制约
目前,在保留老旧厂房原有建筑和历史文化信息前提下建设的文化创意产业园众多,以北京798艺术区、肇庆758新工业文化创意园区和上海同乐坊为代表,实现了老旧厂房的自我增值.但利用老旧厂房改造为体育设施尚未在全国展开,且我国老旧厂房多为政府划拨用地,用地权属单位较为复杂,本文以老旧厂房用地性质为切入点,分析改变工业用地性质和不改变工业用地性质的两类情况,具体的用地转变如图1所示.
2.1.1改变老旧厂房用地性质,需缴纳高额的土地出让金
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》的相关规定,体育设施仅可建设在体育用地、商业用地（康体用地）或兼容性土地上,老旧厂房属于工业用地范畴,只能申报与工业用地性质相关的项目,若擅自将工业用地挪作他用,属于违法建设,将依法拆除.利用老旧厂房改造体育设施需要调整老旧厂房的工业用地性质,其变更程序十分复杂,首先政府收储土地,在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下,适当调整,将工业用地（M）调整为商业用地（B）中的康体用地(B32)；第二,政府通过招拍挂程序出让土地,由相应的经营单位摘牌,相关部门核定后补缴高额的土地出让金,并办理国有土地使用权证,解决用地问题.经营单位按照规划建设流程办理用地、规划、消防、环保等手续.但是,变更老旧厂房用地性质所缴纳的高额土地出让金会加重经营单位的负担,挫伤社会力量参与老旧厂房改造体育设施的积极性.
2.1.2不改变老旧厂房用地性质,难以办理后续审批手续
不变更老旧厂房用地性质,亦可改造为体育设施.在保留原有厂房设施的前提下,不改变建筑规模和建设用途,增设体育设施项目,盘活老旧厂房资源.但是在改造过程中,由于目前老旧厂房改造的相关规划审批流程尚不清晰,项目的立项规划、建设施工、安检消防等一系列手续难以办理,因此,在不变更老旧厂房用地性质的前提下,老旧厂房改造体育设施,面临着后续改造“审批难”的困境.
2.2老旧厂房改造体育设施过渡期政策不明确
2.2.1老旧厂房过渡期政策操作性不强
利用老旧厂房改造体育设施的过渡期政策原则上明确,但缺乏配套的实施细则.《产业用地政策实施工作指引》明确提出存量房产享受过渡期优惠政策,在老旧厂房改造体育设施过程中,建设单位需根据体育项目特点,对老旧厂房外观或内部结构进行调整,以满足群众的健身需求.然而,改造项目竣工后,难以通过许可和办理消防验收等手续,其改造项目不能开展正常的经营活动.过渡期政策在实际中缺乏操作性,不利于建设单位合理改造老旧厂房.
2.2.2老旧厂房过渡期满的供地方式单一
国家相关文件对老旧厂房过渡期满土地供给方式有明确的规定（详见表2）,即过渡期满需要办理相关手续的,可采用划拨、协议等多种方式办理.但据课题组调研,实际操作中,土地的供应方式仅采用招标、拍卖、挂牌的方式,较少采用协议出让或土地租赁等方式,土地供应方式单一.老旧厂房尚未完全向市场开放,致使缺乏一定竞争实力的中小型社会力量难以获取土地使用权,不利于老旧厂房资源的优化配置.
2.3难以享受房产税和土地使用税的政策优惠
据课题组调研,湖北省李小双(仙桃)体育管理有限公司通过协议准让的方式获得土地使用权,并缴纳了高额的土地出让金,变更原物流仓储基地为体育用地,即工业用地性质变更为商业用地（康体用地）.运动城覆盖了恒温游泳馆、气膜篮球馆、体操蹦床馆等18个项目的体育综合体,可接待学习考察、旅游观光团体,举办各类赛事活动、青少年培训、趣味运动会等活动,为市民提供健身、社交、休闲的公共活动中心.
根据现行的房产税和城镇土地使用税的有关立法,社会力量作为场馆的业主,应按照运动城所占用的面积和房产原值等缴纳城镇土地使用税和房产税,难以享受相应的免税政策,李小双（仙桃）体育管理有限公司每年需依法缴纳的房产税和城镇土地使用税分别为168万元和101万元左右.以李小双运动城为代表的民营企业单位,尚未享受国家的房产税和城镇土地使用税的优惠政策,巨额的税费加重了公司的运营负担.
2.4老旧厂房改造体育设施缺乏操作指南
我国老旧厂房改造体育设施缺乏规划引导,仍没有一套针对老旧厂房建设体育设施的技术标准,虽有少数省市出台,但各地标准不一,难以为规划建设提供指导.第一,工程建设上,权属单位自行改造可能存在规划技术规范、外部结构、消防、环保等隐患的问题［2］,同时,改造区域的用地规模、空间布局、配套设施及公共服务等尚不清晰,缺乏管理细则和操作流程.第二,土地政策上,关于旧厂房改扩建、是否变更用地性质、土地出让金、出让地价评估方式、年限及基础设施收费［11］等方面尚未做明确的规定；第三,老旧厂房改造体育设施项目申报流程复杂,难以按照现行的程序办理规划审批手续,且尚未建立相关部门组成的“联席会议办公室”,部门间信息闭塞,增加了老旧厂房改造体育设施办理相关手续的难度.
3老旧厂房改造体育设施的典型案例分析
老旧厂房改造体育设施符合可持续发展观要求,缩短体育设施建设周期,节省大量的人力物力,延长老旧厂房的生命周期,变废为宝.本文以西普体艺中心利用旧机械厂改造体育设施和北京市政府利用老旧厂房拓展文化创意空间为典型案例进行分析,学习土地利用方面的先进做法,为老旧厂房改造体育设施提供相应的政策建议.
3.1变更用地性质的老旧厂房改造体育设施案例
滕苗苗等［12］认为对弃置厂房、仓库等其他建筑进行功能开发,是打造体育服务综合体的重要途径之一.湖北西普体艺发展有限公司利用机械厂的车间、烟囱等房产资源改造小型体育服务综合体,此种发展模式被赵勇局长总结为“西普模式”.公司为解决工业用地改造体育设施的难题,首先,通过与政府协商,政府以招商引资的名义引入该企业；第二,政府先收储该土地,并对用地规划进行调整,将工业用地调整为商业用地中的康体用地,改变土地性质；第三,政府通过招拍挂程序挂牌出让土地,后由西普体艺公司摘牌,缴纳一定的土地出让金后方可获得国有土地的使用权,解决用地问题.
西普体艺中心的健身设施包括乒羽馆、健身馆、恒温游泳训练馆室外篮球场、笼式足球场等,公司业务范围广泛,可承办省市级专项比赛、趣味运动会及小型演艺演出活动.同时,体艺中心是全民健身的好去处,仅2017年中心接待健身人群就达50万人次,接待免费低收费优惠人群达11万人次,体育培训市场火爆,中小学生体育培训可达1.3万人［13］,受到周边市民的一致好评,湖北省体育局在此设立“全民健身活动基层示范站点”和“县级全民健身活动中心”.该中心开展的全民健身活动和在建设过程中解决土地问题的经验做法值得其他类似项目学习借鉴.
3.2不变更用地性质的老旧厂房拓展文化空间案例
为更好利用老旧厂房拓展城市文化空间,北京市政府印发《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》［14］（以下简称《意见》）,文件就老旧厂房用地规划、审批及过渡期政策等进行了明确,为利用废旧厂房改造城市文化空间提供详实指导.同时,对改造利用废旧厂房建设体育设施具有一定的借鉴价值.
3.2.1利用老旧厂房建设非营利性公共文化设施,以划拨方式办理用地手续
根据《意见》规定,政府鼓励老旧厂房改造如图书馆、博物馆等非营利性公共文化设施.建设非营利性公共文化设施,符合《划拨用地目录》用地规定的,可采用划拨的方式供给土地,并办理相关用地手续,解决建设非营利性文化设施的用地问题.
3.2.2过渡期内暂不征收土地收益,过渡期满采用多种方式供地
《意见》明确了老旧厂房拓展文化空间的“过渡期”.第一,过渡期间,对“三不改变”即不改变原有用地性质、不变更原有产权关系,不涉及重新开发的老旧厂房,经评估认定并批准后,可按照原用途和原土地类型享受5年过渡期政策,缓解建设单位用地压力.针对过渡期内的老旧厂房,暂时不对划拨土地的经营行为征收土地收益,减轻了运营单位的负担.第二,过渡期满的老旧厂房,涉及转让或需办理相关用地手续的,经政府考核评估认定,并依规批准后,可按新用途或新权利类型市场价,采取多种土地供应方式,按照协议出让或租赁、先租后让、租让结合等方式办理相关用地手续.
3.2.3允许临时变更建筑使用功能,“审批难”困境
《意见》针对原产权单位或经营单位授权且取得五年以上经营权限的经营主体,可以按照如下程序进行开发利用.首先,经营主体编写《项目保护利用综合方案》,方案包括项目定位、功能配置、公共服务等多方面内容.其次,申请主体提交保护申请,以项目所在区单位会同市级职能部门进行联合评估,后报送市级主管部门备案留存.针对评估合格的项目,各区出具允许临时变更建筑使用功能认定意见,并参照拟改造后建筑使用功能属性办理立项、规划、建设施工、消防等相关手续,以此解决用地“审批难”困境.
3.2.4适当调整老旧厂房内部空间政策
北京市结合文化项目的特点,对属于保护利用范围内且需要进行调整的老旧厂房,在不改变原有土地性质、不变更产权关系的前提下,适当调整房屋内部空间.内部空间调整过程中,保证厂房外部结构不变,对公共部分进行适当调整,此部分不涉及确权,规划部门按照景观改造出具意见.北京市政府出台适当调整老旧厂房内部空间的政策有利于建设单位办理安检消防等一系列手续.
4老旧厂房改造体育设施的解决路径
结合课题组调研实际及国家现行政策现状,总结分析了老旧厂房改造体育设施存在的问题,在借鉴学习“西普模式”和北京市利用老旧厂房拓建文化空间的案例的基础上,提出了相应的解决路径.
4.1公开老旧厂房可建体育设施的用地信息,编制保护利用专项规划
为加快利用老旧厂房改造体育设施,推进国家政策落地,建议由各地国土、规划和体育等部门在深入调查、摸底的基础上,建立完整的资源信息台账,进行备案登记,通过渠道及时发布可供改造的老旧厂房用地信息.并制定分级、分类保护利用标准,建立评价认定机制,对照土地利用和体育发展的相关规划,研究编制老旧厂房建设体育设施利用专项规划,明确老旧厂房保护利用的范围、对象等［14］.为利用老旧厂房改造体育设施做好扎实的保护利用基础工作,有效减少信息不对称.
4.2出台老旧厂房改造体育设施的政策性文件
结合我国老旧厂房改造体育设施的实际,并参照北京市《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》的文件,研究出台《关于利用老旧厂房改造体育设施的指导意见》,明确老旧厂房改造体育设施“审批难”问题、过渡期相关政策及内部空间适当调整等政策内容,以更好地利用老旧厂房改造体育设施.
4.2.1允许临时变更建筑使用功能,解决审批手续难办理问题
参照学习北京市政府利用老旧厂房拓展文化空间的成功经验,老旧厂房改造体育设施过程中,对不改变原有土地性质、不变更原有产权关系、不涉及重新开发建设的,经营主体编制项目定位、建设施工、公共服务等综合利用方案,由项目所在区会同上一级职能部门进行综合评估,并报送市级部门备案,针对主管部门评估合格的老旧厂房项目,则项目所在区出具允许临时变更建筑使用功能的认定意见［11］,解决因受工业用地性质制约导致“审批难”的问题.
4.2.2过渡期满的老旧厂房,可采用租赁等多种方式供地
明确老旧厂房过渡期政策,提高其操作性.第一,过渡期间,暂不对划拨用地的经营性行为征收土地收益；第二,过渡期满及涉及转让需要办理相关用地手续的,土地进入市场进行交易,转让时按照新用途、新权利类型的市场价,补交土地价款,鼓励采用先租后让、租让结合等多种方式供应土地.
4.2.3允许对老旧厂房内部空间适当调整,解决难通过消防安检问题
老旧厂房因受工业用地性质的制约,改造为体育设施时,存在一系列问题.体育项目有其自身的特点,在改造过程中,由于规划审批流程不清晰,若擅自改变老旧厂房的功能,难以通过消防和安检验收.因此,在改造老旧厂房过程中,外部轮廓不变的情况下,应允许对其内部空间进行适当调整,尽可能满足体育项目的建设要求,解决消防安检难通过问题,以开展正常的营业活动,不断完善老旧厂房的体育功能.
4.3优化现行的房产税和城镇土地使用税政策
建议国家体育总局协调财政部,不断优化现行的房产税和城镇土地使用税政策,出台支持老旧厂房改造体育设施的优惠政策,减轻运营单位的税收负担.首先,老旧厂房改造非营利性体育设施的,免征运营单位的房产税和城镇土地使用税；第二,老旧厂房改造经营性体育设施的,参照《大型体育场馆免费低收费开放的补助资金管理办法》,给予优惠政策,将符合免费低收费开放条件的老旧厂房纳入优惠政策的适用范围,经政府考核评估合格后,可享受减半征收房产税和城镇土地使用税的优惠政策.不断优化现行的房产税和城镇土地使用税政策,不仅能吸引更多的社会力量参与老旧厂房改造体育设施项目之中,也为群众提供更多免费低收费的体育服务.
4.4制定老旧厂房改造体育设施的操作指南
为促进老旧厂房改造体育设施项目标准化、规范化,在符合城市规划布局和产业导向的前提下,参照少数省市制定的老旧厂房区域性规划标准（如表3所示）,结合我国老旧厂房改造实际,出台全国范围内老旧厂房改造体育设施的“说明书”,制定操作指南.第一,建设规模上,明确老旧厂房改造体育设施的技术规范、结构、消防、环保、建筑面积、容积率、配套设施的用地面积等内容；第二,用地供应上,鼓励采用招标拍卖挂牌和协议出让及租赁的方式供应土地,出让地价按规定进行评估,实行弹性年限出让.第三,项目申报流程上,简化老旧厂房改造体育设施的申报流程,开辟审批绿色通道,由国土资源局、发展改革局、城乡规划局、国资委、体育局等成员单位成立“联席会议”办公室.产权单位向区管委会提出申请,由联席会议审查,并出具项目书,报请联席会议备案,相关单位根据项目相关手续,如《建设工程规划许可证》等.
5结语
利用老旧厂房改造体育设施是健身“去哪儿”的重要手段之一.国家已出台鼓励利用老旧厂房改造体育设施的政策,但相关政策仍需细化和深入,不断提高政策的可操作性,为政策落地打通“最后一公里”,不断拓展体育发展空间,满足群众的个性化体育需求,提高公共服务供给水平,助力全民健身战略.
旧厂房改造论文参考资料：
本文评论：此文为一篇适合不知如何写老旧和厂房和路径方面的旧厂房改造专业大学硕士和本科毕业论文以及关于旧厂房改造论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料。
