原创《专家：商品房预售制度不具备短期内取消的条件》
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9月21日,广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称《通知》）.《通知》表示,广东省住建厅已配合住建部要求,对商品房预售制度进行了调研并拟订了相关材料,拟“逐步取消商品房预售制度,全面实施现售”.
对此,广东省房协相关人士表示： “该文件只是征询意见稿,并非真的实施”.住建部相关人员也表示,向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售、全面实施现售征询意见情况并不属实.
可见, “全面实施现售”只是虚惊一场,广东省房协这次下发的《通知》,明显被部分媒体过度放大报道了.不过,经过这场“乌龙”,市场上担心取消商品房预售制度的人明显增多.对此,中信建投地产首席分析师陈慎表示,中国商品房预售制度,是我国商品房市场化改革的重要设计之一,不可磨灭其在过去解决我国房地产市场供需结构中的重要作用,但是随着我国商品房供给逐步跟上,未来逐步改变预售制度这样的杠杆政策是可以理解的.但是我们认为在短期内取消预售制度的可能性或者说基础并不具备.
预售制度的优缺点
根据各地方房管局上报国家统计局的数据显示,全国商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重由2005年的63%提升至现在的84%,其中40大中城市期房销售面积占比始终维持在80%以上.可见,商品房预售制度在我国现阶段的房地产市场中,还有着举足轻重的地位.
对于房企而言,预售制度极大缩短了房企流回笼的周期,降低了房企资金断裂的风险的同时,有效地满足了房企规模庞大的融资需求.对于购房者而言,期房往往具备更加优惠的.陈慎介绍称,在全国40个大中城市中,自2012年以来,期房均价和现房均价在绝大多数月份当中,期房售价要低于现房售价约10-20个百分点,并且价差在近年来有扩大的趋势.
不过,不得不承认,经过20多年发展,商品房预售制度的确引发了一系列问题.
广东省房协在下发的《通知》中提到,预售制度存在的风险包括：1、资金链断裂导致的工程烂尾；2、导致市场乱象；3、交易不公平；4、房屋面积管理职能难以厘清；5、不平衡发展和低效率竞争.据统计,2017年,广东全省资金链断裂类矛盾总数61宗,其中2016年转存数28宗,2017年新增数33宗,已化解44宗,结余17宗,矛盾化解率72.1%,管理风险、消费风险、社会风险、金融风险等是预售制高杠杆效应所衍生出的风险.
现售制度早有提及,但推进缓慢
实际上,我国在很早之前就有提及实行商品房现售制度,但碍于预售制度的地位以及其重要性,现售制度推广起来相当艰难.
据了解,早在2005年,央行就曾在《2004年中国房地产金融报告》中建议： “可以考虑取消一定的现行的预售制度,对于房地产行业的销售制度进行相应的修改,而现售制度还是比较合理的.”这一建议也引发了之后一系列关于预售制度存废的讨论,但其后随着住建部表态不会取消预售制度,讨论逐渐销匿.
2010年4月,住建部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,首次明确提出推行商品住房现售试点,鼓励各地结合当地实际,制定商品住房现售管理办法,引导房企现售商品住房.
2017年5月26日,广东省人民政府发布《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》的通知,对防范金融和房地产风险做出了明确指示,强调因城施策,密切监控房地产市场动态．严禁各类加杠杆金融产品用于购房首付款,同时提出鼓励推行现房销售制度.
与此同时,各地也开始尝试调整预售政策.比如,南京2016年出台的《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见的通知》规定,当地块网上竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住房必须现房销售.据统计,从2016年8月至2018年7月,南京先后拍出67块现房销售地块.同年6月,深圳首个商品房现售试点项目地块正式出让.该地块位于深圳龙华新区,建筑面积达到14.6万平方米,最终以近83亿元的成交.
又比如,今年7月,江门住建局发布《江门市住房和城乡建设局商品房现售管理办法（公开征求意见稿）》）提出,2018年10月1日起,江门所销售的商品房必须是竣工验收合格的现房或已办理不动产首次登记的车位（库）.9月,中山发布两块需要现售的土地.
对此,多数专家表示,现售政策推进不宜过急.中原地产首席分析师张大伟表示,取消预售制度,短期看可能性不大： “这会加大企业的资金链风险,导致企业回款周期严重拉长.但当下房地产市场依然是中小企业集中,龙头房企占比份额不高.短期来说,取消预售制度会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场.”
不用过于担忧预售制度突然取消
陈慎表示,中国商品房预售制度诞生于一个特殊的时点,是我国商品房市场化改革的重要设计之一,不可磨灭其在过去解决我国房地产市场供需结构中的重要作用,但是随着我国商品房供给逐步跟上,未来逐步改变预售制度这样的杠杆政策是可以理解的.但是我们认为在短期内取消预售制度的可能性或者说基础并不具备.
首先是金融端,房企融资渠道已经从2016年以来持续收紧,房企到位资金的增速在今年出现3年来第一次负增长,如果一刀切取消预售,意味着房企20-30%左右的资金来源将出现空白,资金链断裂以及由此带来的系统性风险不可轻视.
其次是供给端,近两年以来,全国城市尤其三四线城市在去库存思路下效果明显,截至到2018年8月,全国商品房待售面积同比下降14%,相比于2016年初的高点已下降25%,以80个大中城市可售库存口径,商品住宅可售面积较2015年初的最高点下降30%.在这种环境下,预售制的突然取消意味着原本今年入市的房屋将推后1-2年以上,供给“休克”的风险将使得当前原本就脆弱的供需结构变得恶化,也和“遏制房价上涨”思路不符.
陈慎认为在长效机制下,房地产政策的走向将是以稳定预期为主．在预售证制度改革的方向肯定是循序渐进的.比如从个别地区增量项目开始试行、比如提高预售标准,在广东省房协文件中我们可以看到这样一句话：“让房地产行业和社会公众都做好充分的准备”,因此在做好准备之前,我们也不用过于担忧预售制度的突然消失.
制度论文参考资料：
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