原创《我国房地产权属登记制度的缺陷和改进》
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1.引言
自1998 年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台后,我国住房制度改革全面展开,真正步入商品房时代,此后我国房地产市场快速发展起来,并逐步上升为国民经济的支柱性产业.
然而,由于与房地产相关的法律体系和监管机制严重滞后于我国房地产市场的发展,房地产市场秩序混乱、市场交易不公、房屋产权纠纷的现象时有发生.房地产作为一种不动产,对于我国大部分居民家庭而言,房屋是其价值最大的财产,因此必须加强房地产的产权产籍管理,以保护公民的住房财产权.房地产权属登记制度是加强我国房地产产权产籍管理的前提和基础,也是明确公民的住房所有权,解决住房产权纠纷的重要依据.尤其是今年来,在房地产暴利的驱使下,许多城乡结合部的“小产权房”交易活跃,而由于我国对于农村“小产权房”的权属登记制度尚未完善,“小产权房”频繁引起经济纠纷,严重扰乱我国房地产市场秩序.因此,论文就我国的房地产权属登记制度展开研究具有重要的理论价值和现实意义.
2.我国现行的房地产权属登记制度
由于房地产具有不可移动的特征,所以商品房的流通仅仅表现为权利主体的变更和所属权的变更,而这种权利必须通过法律形式进行确认和公示,因此就诞生了房地产权属登记制度.目前世界上主流的三种房地产权属登记制度是权利登记制度、契约登记制度、托伦斯登记制度,而我国现行的房地产权属登记制度借鉴了权利登记和托伦斯登记制度,并自成体系,富有中国特色.
2.1 我国房地产权属登记制度的主要内容
我国的房地产权属登记制度是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权及由上述权利产生的房地产其他权利进行登记,从而依法确认房地产权归属关系的行为.目前,我国房地产权属登记的内容主要包括土地权属登记和房屋产权登记,登记类型有所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预备登记、其他登记等.我国房地产权属登记制度的具体特点如下：
（1）房地产登记由不同登记机关分别登记
房屋与所占用的土地使用权是不可分割的,但由于我国对房地产事项由房屋与土地分部门管理,所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房地产管理机关进行.
（2）房地产权属登记为房地产权利动态登记当事人对房地产权利的取得变更、丧失均须依法登记,不经登记,不发生法律效力,不能对抗第三人.
（3）房地产权属登记采取实质性审查房地产权属登记时,登记机关对登记申请人提出的登记申请,不仅要审查形式要件,而且还必须对申请登记的权利的权源证明是否有效严格审查,并要进行实地勘验.
（4）房地产权属登记具有公信力依法登记的房产权利受国家法律保护,权属证书是权利人依法拥有房产权利的惟一合法凭证.
（5）房地产权属登记实行强制登记制度房地产权利初始登记后,涉及权利转移、设定、变更等,权利人必须在规定的期限内申请登记.
（6）颁发权利证书房地产权属登记机关对产权申请人登记的权利,按程序登记完毕后,还要给权利人颁发权利证书.
2.2 我国房地产权属登记制度的法律意义和社会意义
我国的房地产权属登记是一项行政法律制度,具有强制性,我国的《城市房屋产权户籍管理暂行办法》、《土地登记规则》、《城市房地产管理法》等均做出了相关的规定.我国的房屋产权制度具有公示、公信、管理、警示和效率的功能,对于促进房屋合法交易以及房地产市场的健康运行具有重要的法律意义和社会意义：
（1）确认并保护房屋权属, 维护房屋权利人的合法权益.房屋权属登记制度通过登记造册、发放权属证书的形式确认权利人对房屋所享有的、不得为任何组织和个人侵犯的权利,以明晰产权,减少不确定性.
（2）为房屋权利变动提供法律基础和制度保障.房屋权属登记制度将房屋权利的归属、变动情况向社会公示,而且具有公信力,任何民事主体随时可以根据登记的情况决定是否进行交易.
（3）完善的房屋权属登记可以杜绝房屋交易过程中的暗箱操作,预防欺诈行为,保障交易安全,提高整个行业的诚信水平.房屋牵涉国计民生,由国家出面承担登记的责任,以国家的信誉和行为的严肃性作为保障.
（4）完善的房屋权属登记制度可以为国家宏观调控房屋交易市场、提高宏观决策和管理水平提供第一手真实资料,有利于增强决策的科学性和管理的高效性.
3、我国现行的房地产权属登记制度的缺陷自住房商品化以来,我国房地产权属登记的相关法律主要有：《担保法》、《城市私有房屋条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房屋转让暂行规定》、《城市房屋产权产籍管理管理暂行办法》、《物权法》等,关于农村房屋产权权属登记的主要法律有《村庄和集镇规划建设条例》、《建制镇规划建设管理办法》.关于房地产权属登记的法律很多,但这些法律规范缺乏系统化,而且行政色彩大于法律色彩,行政职能交叉错乱,使公民维权不知所措.虽然针对这些弊病,2014 年12 月22 日出台了《不动产暂行登记条例》（2015 年3 月1 日起施行）,以期解决传统的房地产权属登记制度的问题,但新的《不动产暂行登记条例》在操作上和制度上与传统的权属登记并无根本性区别,而仅仅是统一了原来两个部门的职权,并提出建立不动产信息登记共享平台.因此,就目前的情况而言,我国房地产权属登记制度的缺陷仍然突出：
（1）登记程序复杂
普通群众对于房地产登记这项工作往往在理解方面存在着一定的偏差,这就使其在实际办理登记过程中很难对部分法律条文进行全面、透彻的理解,进而出现了缺少资料而来回奔波的情况,这对于登记机关的工作量以及当事人的效率与办理成本都是一种浪费.
（2）登记模式混乱
总登记是我国登记机关对于国家某个地区的土地权利以及土地资源所实施的登记工作,而初始登记则为对于房地产的初次登记.但是在实际操作的过程中,这两项工作却没有得到详细的分离.“城中村”使我国的国家土地以及集体土地存在着一种地籍混乱、难以区分的情况,很可能因此造成重复征地问题的出现.
（3）登记信息不透明
）在房地产登记工作开展中,其由于管理方面所存在的错误思维以及过分强调个人隐私的保护而使相关部门对于房产相关的登记资料的保密进行了过分的强调,并因此使登记这项工作具有非常典型的不透明化特点.
（4）登记效力不明确
目前,我国关于不动产的相关登记制度仅仅适用于城市,关于房地产以及房屋登记规定也仅限于城镇区域.而农村的房屋产权登记则因此成为了一个被忽视的部分.近年来,农村房屋买卖以及房屋抵押的数量逐渐增加,而农村相关产权管理依然还是一片空白.
（5）登记职权滥用
首先是受理权滥用,我国房地产权属登记长期以来由国土资源和房产管理部门执行,在实践中,登记人员出于谨慎、防范风险或是其他不当目的,存在受理权滥用的情况,打着“其他必要材料”的幌子来故意受理人,不予受理；其次是收费权滥用的问题,根据《物权法》的规定,不动产登记可以收取一定的费用,导致登记机关的随意性很大,对于法律明确不得收费的登记仍然进行收费, 或者要求重复登记( 即每隔几年就要登记一次) 以增加收费次数；此外,由于《房屋登记办法》规定,登记机构认为必要时才进行公布,这就造成了公告权的随意性,隐藏了许多该公告的事,如近年来的“房姐”、“房叔”事件,就暴露出房地产权属登记制度公告权的重重漏洞；审核权和登记权是房地产权属登记中最关键的一环,却由于公职人员的疏忽常常被忽视,给权利人造成许多不必要的经济纠纷.
（6）登记机关的赔偿责任制度不完善
房屋权属登记具有公示公信的效力, 这就意味着登记的正确与否不仅会影响到交易当事人的利益, 也会影响到交易的安全和秩序.登记一旦出现错误, 真正权利人的利益会受到影响, 而且交易当事人也会受到损失.我国虽然在《物权法》中做出了就错误登记的损害赔偿责任的规定,但对于登记机关赔偿适用何种归责原则, 赔偿资金如何保障、如何向造成登记错误人追偿等等都没有具体的规定, 使得这些原则性的规定在事实上无法实施.
4.我国房地产权属登记制度的改进
针对我国现行房地产权属登记制度的种种缺陷,提出以下改进措施：
（1）明确登记审查模式
我国登记审查模式不明确,可建立窗口审查与实质审查相结合的模式.窗口审查模式兼具形式审查模式与实质审查模式之长,公证制度的介入使得形式审查模式下登记权利人与真正权利人不同的情形降到最低,同时又能够解决实质审查模式下的低效率问题.其次,为充分发挥登记制度维护交易安全额法律价值,在窗口登记模式下,实质审查也是必不可少的.因此将实质审查和窗口审查结合起来,是构建我国的登记审查模式是理想的选择.
（2）完善登记机关损害赔偿责任制
完善登记机关的损害赔偿责任制必须解决两个关键的问题,即“谁来赔偿、如何赔偿”.首先,我国的登记采取权利登记模式,并且赋予登记以公信力,登记机关为国家行政机关,所以登记机关的赔偿责任性质为国家赔偿.其次,登记机关赔偿责任的认定上采取过错推定原则,即登记申请人或利害关系人能证明其所受损害时由不动产登记机构所致,而登记机构不能证明自己对此没有过错,法律上就推定登记机构有过错并承担责任.
（3）限制登记机构的自由裁量权
登记行为本身并不创设新的权利义务关系,登记的作用在于将民事法律关系的合法性进行记载和公示.登记机关对相对人申请登记的事项依照法律规定进行审查, 是否给予登记己完全取决于相对人的申请是否符合法律规定的条件而不是登记机关的主观意志.因此,房屋产权登记中登记机关不享有自由裁量权.
（4）加强信息建设和利用的法制化
通过建立信息化平台加强房地产权属登记信息制度建设和利用的法制化.虽然房地产信息化建设已经进行多年,但在信息建设的法制化方面尚有欠缺,包括信息取得、使用、公开等方面均没有形成完整的规范化制度体系.尤其是过去多年信息建设在各不同部门进行（如房产、土地部门各自为政）因此建议在统一登记之际除技术上的处理外,需要制定一整套信息规范体系,规制房地产信息取得使用、公开的相关规定,特别是需要规范房地产登记信息查询制度.在目前日益高涨的势头下,社会公众非常敏感.个人房产信息涉及个人财产权和隐私权,因此不应该属于政府信息公开的范围.
5.结论与展望
我国房地产权属登记制度的改革任重道远,新的《不动产暂行登记条例》也是自2015 年3月1 日起实施,统一登记终于迈出了重要的一步,但对于房地产权属登记审查模式、代理人制、损害赔偿责任制、限制登记机构的自由量裁权、信息建设的利用和法制化等方面的改革还需进一步推进.《不动产暂行登记条例》相比于《物权法》是一大进步,但未来也有可能会面临更多的制度执行和法律的问题,因此,未来更应该加强对实际操作问题的动态研究.
房地产论文参考资料：
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