原创《如何正确理解有关房地产税的90个字？》
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毋庸争议的是,房地产税正渐行渐近.
国家财政部部长肖捷去年12月20日在《人民日报》发表署名文章,指出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施.对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度.
安居客房产研究院首席分析师张波认为,从披露内容来看,有两点值得关注：其一是落地时间：其二是征收方式.
90个字深意：时间表
因肖捷这一文章,舆论再度关注到房地产税.
中原地产首席分析师张大伟指出,这篇文章并非是专门针对房地产税.这篇标题是《加快建立现代财政制度》的文章,其实仅一段话90个字与房地产税有关.这篇文章在《党的十九大报告辅本》里有原文,现在只是在报纸上再发布一次.
张大伟认为,这些话此前在不同场合都已经有明确的同内容表述,所以不算加码,不算新政.
张波则表示,房地产税是每年必被炒作的话题,今年受关注当然和财政部长的直接表态有关.他认为,近期过于关注房地产税完全不必,至少可以预见3年内,房地产税不会全面落地,更不会对买房形成直接影响.此前已经试点房产税的上海和重庆,其对房价、居民购房意愿的影响也微乎其微.
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从此次财政部长的文章可以看出,当前对于房地产税的开征应该说思路更加清晰,很多实质性问题也得到了明确,尤其是对于房屋如何征收等问题都开始有了正面的答复,也标志着房地产税的改革正在加快.政策规定了力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务.该规定也说明,房地产税的推进要以立法为前提,预计到2020年会有很多实质性的征收措施出现.这个时间表目前来看,完成压力不会太大.
严跃进认为,在《人民日报》撰文,自然有一定信号意义.当前类似发文,势必会督促相关部门加快推进房地产税的改革.
如何正确理解？
房地产税是一个综合性概念,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税.在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等.这也意味着“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分.
张大伟认为,这段话可以分成3部分看.第一,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施.立法先行,也就是房地产税在2018年肯定将有立法举措,但对于市场的影响来说,不会也不可能一刀切,肯定是逐步推动落地.第二,按照评估值征收房地产税.从趋势看,房地产税按照评估值征收,也就是明确了存量收取,将对所有持有物业收取.评估值也就要求各城市建立评估体系,目前看,全国即使在一线城市,评估体系虽然已经有,但实际与市场价差距悬殊：更多的二三线城市目前只有区域指导价,一房一价的动态评估还未建立.所以房地产税全面落地首先肯定还是在一线城市,但短期也很难落地.第三,适当降低建设、交易环节税费负担.当下
房地产市场交易基本集中在交易环节.未来在房地产税落地的情况下,其中必然降低交易环节,增加持有环节.从房地产税未来的预期影响看,房住不炒依然是这一政策的目标.
严跃进认为,文章中最核心的内容是“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”.从这个表述来看,评估值的征收方式实际上是对房屋持有环节征税,所以在持有环节中,会基于房屋的原值和现有价值,以及考虑到房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估,进而可以得出相应的纳税份额.这也是比较公平的做法,换言之,评估值大征收越多,评估值小征收越少,符合持有环节征税的原理.
他认为,一般来说,征税会考虑几点因素.第一是房屋的评估价值,即房地产估价,要基于实际情况测算持有的房屋总价值.第二是纳入征税范围的评估价值,这可能会有类似抵扣,比如说房屋原值的70%等类似比例.对于普通人来说,三套以内住房都可以算是正常,尤其是考虑到刚需置换和异地居住等,所以类似普通人的住房持有,问题其实不大,甚至不会被纳入征税范围.而对于其他多套住房持有,超过三套的,预计征税可能性很大.
张波认为,未来房地产税立法的目的并不是降房价,而是改变现有税赋重流转、轻保有的现状,达到优化房地产税制效果.
（摘自《21世纪经济报道》王营）
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