原创《成都人均收入和房地产与风险分析》
该文是房地产价格类有关本科论文范文和人均收入和成都人均收入和风险分析类函授毕业论文范文。
叶昌源 成都市实验外国语学校 ( 西区 )
摘 要：本文以成都市近十年人均收入发展和房地产变动为数据源,定量分析了成都市房地产变动与人均收入发展之间的动态联系.从理论上简单阐释了房地产变动应与人均收入发展相匹配,房地产在短期内大幅上涨或长期较于人均收入上涨过快易导致房地产产业泡沫,在无法控制后破裂,对经济造成极大影响.
关键词：成都市；人均收入；房地产；风险
中图分类号：F293?文献识别码：A?文章编号： 1001-828X(2018)030-0468-04
房地产行业运行有其自身的规律性,我国房地产行业在 21 世纪初明确为支柱产业,此后因为资金的聚集作用和政策支持获得了快速发展,之后历经了长期上涨,目前房价的调控主基调为遏制上涨,即房价到了购买力无法承受,影响到市民生活幸福感的成都,因此有必要研究成都房地产发展的过程,找出其快速上涨的主要原因,而按照时间先后顺序,由于起步较其他国家较晚,尤其日本经历了房地产泡沫破裂,因此对比研究各国发展趋势,有利于解释成都房市的过去,现在和未来.
一、历史背景
上世纪九十年代初,日本房地产泡沫破裂,导致日本国内经济在之后的几年内都在衰退.众所周知,日本房地产泡沫是由于日元和美元汇率在短时间内的剧烈变动,大量资金为了规避汇率风险进入日本国内,而导致其国内流动资金大量剩余,剩余的资金总会自动寻找聚集地,而不动产行业具有吸纳资金量大的天然优势,因此部分热钱流入不动产行业造成的.地价与房价在短时间内大幅上涨,资产上升无法得到实业发展的支撑,产生巨大的背离,泡沫经济最终走向破裂.
2008 年金融危机席卷全球.美国房贷两大巨头股价暴跌,持有其债券的金融机构大面积亏损.美国房产、房贷行业首当其冲,而后影响扩充到欧亚地区,造成了一系列不良后果.数据显示,中国政府动用四万亿人民币入市来应对危机,使中国经济受影响尽量减至最小.可观的是,从 2008 年以来,中国经济仍保持平稳快速发展,总体物价较稳定,这其中与房地产行业的发展有着密不可分的关系.
二、成都地区房产增长原因分析
作为中国西南重要城市,随着成都近十年经济的快速发展,备受市民关注的房产也有了一定的增长.在最近一年的时间里,房产更是引起了社会各界极大的关注.2017 年成都市主城区住宅商品房大幅增长,其背后隐藏的风险不由得让人们担心,但许多投资者在此时却选择高调入市,哄抬.面对高昂的房价,许多人选择观望,也有许多人选择了投入资金,但更多的是真正没有房产的人“望而却步” .
由于购买房产需要大量的首付资金,因此过去几年的收入增长状况和房价存在较强的相关关系,本文将根据公开发表的收入数据进行关联度分析.
定性分析认为其存在以下关系：
其中 P 是当前房价,ρ 为互相关系数,Q 为自然年收入,n 为从当前时刻往前追溯的年数.
原因分析：
1. 人均可支配收入与房产的变动
个人购买能力很大程度上决定于个人可支配收入和收入预期.如果房产在收入承担范围内,换句话来说就是如果能够负担得起房价,由于过去几年持续增长造成的投资惯性思维,许多人还是认为选择房市有较低的风险,比较倾向将资金投入不动产中.而这种资金的投入往往也就会引起房产的增长.
2. 投资行为对房产变动的影响
房产的上涨对于没有房产的人来说无异于是一种更大的负担,而在投资者看来,如果房产收益预期较高,存款和贷款基准利率处于较低水平,行业形势利好,则会加大对房地产产业的投资力度,进一步推动了房产的上涨.这种正反馈是开环响应：
其中 k>1,则经过 n 年持续投资后,总的房地产市值为：
3. 土地对房产变动的影响
成都近年来城市周边土地上涨迅猛,作为刚性成本,房产企业开发成本大大增加,推动了房产的进一步上涨,而这种上涨又进一步刺激了资金需求,导致对货币新增投放量的巨大压力,最终的结果是存量货币大幅增长,而实际购买力进一步的降低,于是需要增发更多的货币对抗这种实际的贬值,反过来又进一步地推动了资产名义价值的上涨,这就是房价不断上涨的原因.
4. 经济政策对房产变动的影响
地区政府会通过调控房地产来应对经济形势的变化,政策通过数据调查等后向分析结果进行调整,而政策从制定到落地到产生影响,需要一段时间周期,因此政策的实施效果总是存在滞后性.于是我们观察到越是调控,其越是增长的怪圈.
三、成都地区人均可支配收入和房产关系
根据以上讨论,影响房产的因素诸多,本文将着重从人均可支配收入入手,探究近十年成都地区人均可支配收入和房产的变化关系及合理性.
1. 人均可支配收入 ( 在岗职工平均工资 )
数据显示,从 2007 年起至 2017 年,成都地区在岗职工平均工资总体呈上升趋势.
其中值得注意的是,2013 年在岗职工平均工资涨幅超 70%,净收入超 35000 元人民币.巨大的收入增幅以及人口红利是的成都地区在岗职工可支配收入增长量较大.再往后的几年内,由于资金的积累,购买能力增强,一定的人群将具有能力支付购房所需的首付款.
这种购买能力的增强,一定程度上加大了成都地区房产需求量的增加,加快了房产的上涨.
2. 房产
通过数据可以分析,2007-2012 年成都市住宅商品房增长较快,平均年增长率 10% 左右.2012-2015 年间,房产增长缓慢,在 2014 年甚至出现了负增长的情况.在此期间,房产增长缓慢,房产预期较高,但实际水平较低,刺激了投资者投资房产行业.
同时,相对于实业发展的不景气,在资金富余的情况下,更多的人选择投入到不动产中.大量资金的流入使得房产经过一段时间的积累后,在短时间内大幅增长.
3. 房价、收入等因素的相关性分析
以下是房价、收入,以及相关关系的关联图.
4. 人均收入与房产关系的综合分析
从总体趋势来看,房产与人均收入具有一定的正相关关系.
随着人均收入的增长,房产总体上升.其中 2013 年人均收入有巨大的增幅,而 2017 年房产也有较大的增幅,这其中有一定的联系,体现为过去收入的增长为未来的释放效应.
数量关系：
因变量：房产从 2007 年起,截至 2012 年,都具有较强的线性关系,以平均每年 500 元 / 平方米左右的上涨.房产经历了 2013-2014 年的负增长后,2015 年有所回升,但涨幅较小,2016-2017 年房产上涨幅度大,在 2017 年甚至达到了63%.
自变量：随着社会经济的快速发展,人均收入在近十年内快速增长.值得注意的是,2013 年人均收入绝对增幅高达 75%,且在而后的几年内都处于较高水平.人口红利使得自 2013 年起,资金积累量大大增加,流动资金过剩.
房产 / 人均收入：
通过房产与人均收入的比值我们可以发现,从 2007 年起至 2012 年,比值基本维持在 6-7,在 2013 年达到 12.6,而后的几年比值基本维持在 10 左右,在 2017 年达到峰谷,为 5.4.
在 2013-2016 年间,成都地区个人购房能力较强,房产较低,预期高.期间资金的累积投入刺激了房地产行业的发展,在 2017 年开始集中体现,房产上涨快且幅度大.
总体来讲,2017 年房产的猛增一定程度上是由前四年房产行业的低迷,而收入水平高的累积效应造成的.
四、影响房产的政治因素
中国国家主席同志强调,房子是用来住的,而不是用来炒的.成都市在 2017 年大力度施行“限价”和“限购”政策. “限价”政策直接限定了房产销售,但是限价后的房价相对市场较低,即使在表面上确实降低了,但实际刺激了购房意愿.
“限购”政策降低了具有购买房产资格的人的数量,只有符合条件的人群才能购买.这样在一定程度上抑制了房价的上涨.符合购房条件的人群,在房价居高不下的情况下,更有意向购房,这也是造成成都新楼开盘排队人数多的原因之一.
五、风险分析
房产在正常范围内会有一定的波动,但房产应与经济发展,尤其是实业发展,相匹配.房产过高容易导致泡沫的形成,人们的收入完全不足以负担房产也会造成比较大的民生问题.
2017 年房价波动巨大,涨幅在短时间内过大并且处于高点.对于需要基本住房的人来说,购房难度增加.短时大幅的变动也存在较大的风险,此时投资者应该慎重考虑投资房产.
六、结语
通过以上分析,房地产受政策面的影响较大,但主要靠资金推动,这些资金既包括居民收入的再投资资金,也包括其他渠道为追逐低风险利润而进入的游资,因此释放房地产健康发展的主要手段是对资金的有序引导,防止资金因为逐利的非理性行为而造成增长失控,此外稳健的货币政策也是其平稳发展的先决条件.
房地产价格论文参考资料：
言而总之：这篇文章为适合人均收入和成都人均收入和风险分析论文写作的大学硕士及关于房地产价格本科毕业论文，相关房地产价格开题报告范文和学术职称论文参考文献。
