原创《房地产、货币政策和通货膨胀关联关系》
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（河北银行邢台分行,河北 邢台 054000）
摘 要：先从理论上分析了房地产、货币政策与通货膨胀三者之间的关系,提出三个假说：流动性过剩影响房价、负利率推高房价、通货膨胀和房价存在长期互动机制.然后以2003年1月到2016年12月的月度数据进行实证检验,证实了三个假说,并提出政策建议.
关键词：房地产；通货膨胀；货币政策
中图分类号：F27 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.11.016
1引言
自从我国1998年实行住房市场化制度改革以来,房地产市场随之快速发展,住房总体呈现上升态势,尤其2003年以来上涨幅度明显加大,房价受到越来越多的关注.房地产市场不同于其他商品市场,是由于其本身具有消费和投资两种属性,房地产消费占居民家庭消费最大的一部分,个人大多通过住房抵押从银行取得贷款,地产开发商依赖信贷资金的供给.从这几点可以看出房地产市场与金融市场关系密切,货币政策改变将对房地产市场产生冲击.
2理论分析
央行对房地产调控是基于房价影响通胀预期的理论之上.房地产的金融投资品属性日渐增强,其代表对未来的消费需求,影响人们的投资决策和预期未来成本.房地产明显影响通胀预期时,银行就应该及时介入进行干预.
2.1货币政策对房价的影响
假说一：流动性过剩导致对房地产需求旺盛,进而推高房价.房地产领域的高收益率引导信贷资金大量流向该领域,也包括国外热钱的涌入,造成房地产市场持续繁荣,是高房价的原因之一.
假说二：负利率推高房价.我国最近10年来,长期的负利率一方面减弱了人们的存款意愿,人们更倾向于投资房地产、股市,理财产品等来提高收益率,从而推高房价；另一方面,资本市场不发达,可投资品种少,加上2008年以来股市的长期低迷,促使大量资金流入房地产领域并抬升房价.
2.2房地产和通货膨胀之间的影响
房地产通过财富效应、抵押品效应等影响通胀.房地产上涨,从长期看增加居民实际收入,通过财富效应影响物价水平；通货膨胀通过收入效应,预期效应等影响房价.
假说三：通货膨胀和房地产存在长期互动机制.
3实证研究
通货膨胀率采用CPI同比增幅.房地产数据我们采用全国房地产开发业综合景气指数.广义货币增速选取M2增幅指标.名义存款利率采取一年定期存款利率,存款利率受央行基准利率控制,不适合做高频指标,我们采用名义存款利率减去通货膨胀率的实际存款利率（r）作为分析指标.
以上指标均是从2003年1月到2016年12月之间的月度数据.其中国房景气指数（HPI）来自于和讯财经网,M2和一年期存款利率来自于中国人民银行网站,CPI数据来自于国家统计局网站.
首先对各指标进行平稳性检验.本文采用软件Eviews 6.0进行操作.
ADF检验结果表明HPI、r、M2、CPI在1%的显著性水平下表现为非平稳,其一阶差分序列在1%的水平下表现为平稳,各变量为一阶单整序列,这说明各变量之间为同阶单整,一阶差分序列具有平稳性,可能存在协整关系.
我们将数据分为两组进行分析,第一组数据是HPI、M2、r,第二组数据是HPI、M2、CPI.
3.1对第一组数据进行约翰森协整协整检验
我们先对HPI、M2和r进行协整检验,滞后期选择1到2.滞后期的选择是根据(SC)施瓦茨准则、AIC（赤池信息准则）、LR(最大似然比).
协整检验结果如下：迹检验表明存在3个协整关系,最大特征值检验表明存在1个协整关系.这说明HPI、M2、r之间存在协整关系.
协整方程：HPI等于0.299084*M2+-0.391538*r
约翰森协整检验结果表明：M2上涨1个单位,房价上涨0.299084个单位,实际存款利率上涨1个单位,房价下跌0.391538个单位.
接下来建立VAR模型,并进行脉冲响应分析.滞后阶数的确定是根据AIC（赤池信息准则）、LR(最大似然比)、SC(施瓦茨准则),其滞后阶数为2期.
建立VAR模型,首先建立HPI对r的脉冲响应分析.根据脉冲响应结果：对r一个正冲击,HPI的响应为负,并且逐渐扩大到第9个月左右到达最大值（-4）,然后影响逐渐减小.
再建立HPI对M2的脉冲响应.根据脉冲响应结果：对M2一个正冲击,HPI的响应为正,并且逐渐扩大到第11个月左右到达最大值（0.8）,然后影响逐渐减小.
3.2对第二组数据进行约翰森协整协整检验
协整检验结果如下：迹检验和最大特征值检验均表明存在1个协整关系.这说明HPI、M2、r之间存在协整关系.
协整方程：HPI等于0.2226947*M2+0.247951*CPI
约翰森协整检验结果表明：M2上涨1个单位,房价上涨0.2226947个单位,CPI上涨1个单位,房价上涨0.247951个单位.
接下来建立VAR模型,并进行脉冲响应分析.滞后阶数是根据AIC（赤池信息准则）、LR(最大似然比)、SC(施瓦茨准则),确定其滞后阶数为2期.
建立VAR模型,首先建立HPI对CPI的脉冲响应分析.根据脉冲响应结果：对CPI一个正冲击,HPI的响应为正,并且逐渐扩大到第9个月左右到达最大值（约0.45）,然后影响逐渐减小.
再对HPI和CPI做格兰杰因果关系检验.检验结果表明HPI和CPI互为因果关系,说明HPI和CPI之间存在长期互动关系.
上述的实证检验证实了上文提出的三个假说：
第一,流动性过剩影响房价.实证检验表明M2上涨1个单位,房价上涨0.299084个单位.脉冲响应结果显示M2对房价有一个正向冲击,并在大约一年之后达到最大值.
第二,负利率推高房价.实际存款利率下降1个单位,房价上涨0.391538个单位.脉冲响应结果显示负利率对房价也是正向冲击,在大约9个月之后达到最大值.我国从2003年底以来长期的负利率使得居民存款意愿减弱,更乐于投资于资本市场以赢得更高的收益.
第三,房地产和通货膨胀存在长期互动关系.房地产上涨带来通货膨胀一定程度的上涨,通货膨胀又反过来推高了房价.
4政策建议
通过上文的分析,本文提出如下三个政策建议.
4.1控制流动性过快增长
为了抑制流动性过剩对房价的刺激作用,一方面我国应该增强金融市场的广度和深度,完善资本市场,拓宽融资渠道,更好的吸纳过剩流动性.另一方面积极推动利率市场化和汇率制度改革,使得人民币合理反映对内和对外价值,抑制国内资本大量流出和国际热钱大量涌入.
4.2采用利率政策控制房价
我国货币政策多注重数量性工具（准备金政策、银行信贷、货币供给等）,对性工具（利率、汇率等）重视程度不够,利率变化会对资产产生影响,通过本文分析,我们可以看到利率上涨对房价有明显的抑制作用,货币政策有进一步改进的空间.
4.3统筹治理通货膨胀和房价,防止房地产泡沫化
银行应关注资产,特别是房地产过快上涨,综合运用货币政策、行政手段、产业政策等调控房价,防止房价泡沫破裂给整个实体经济带来的负面影响.
解决流动性过剩问题、控制房价和通胀,是一个系统工程.需要从经济和金融两个层面着手,逐步实现经济结构战略性调整,收入分配政策改革,实现储蓄与消费、消费与投资结构的均衡；逐步完善金融市场改革,增强金融市场广度和深度,进一步推动利率、汇率制度改革.
参考文献
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房地产价格论文参考资料：
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