原创《地价超房价已成常态？》
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房地产权利人应当遵守法律和行政法规,依法纳税.房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯.房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为.那么有哪些房地产不能转让呢？
解答：根据我国《城市房地产管理法》的规定,不得转让的房地产包括以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产,未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形.
（摘自6月28日《滨海时报》）
最新统计数据显示,截至6月28日,国内50大城市合计土地出让金已经达到了9655.9亿元,比去年同期大幅飙升了38.5%.值得注意的是,今年以来高价地频出的大城市中,二线城市占据了主流位置,这与当下领涨全国房价的城市已经由一线城市转至二线城市接棒的趋势一致.对此,分析人士指出,今年以来高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”普遍出现在一二线城市,持续刺激房地产市场,楼面价超过房价已经成为常态.
从国内50大城市的拿地数据可以看出,超半数的城市平均楼面价同比涨幅超过30%,其中深圳、苏州、杭州、佛山、宁波、厦门、南京、南宁等城市的平均楼面价涨幅超过了100%.从成交金额涨幅最大的城市看,其中贵阳、深圳、宁波、杭州、苏州、佛山、合肥、南京、柳州、威海、温州、绍兴等城市成交金额涨幅翻倍.这其中,多数城市的平均楼面价和成交金额都出现翻倍,体现出“热点更热”的趋势.此外,上半年溢价率最高的四个城市分别为：合肥、厦门、南京、苏州,溢价率平均超过了90%,二线城市“四小龙”占据了地王榜前列.
截至目前,全国已经出现了200宗单宗地超过10亿的高总价地块,其中3宗甚至超过100亿元的总价,分别出现在杭州、深圳、天津.值得注意的是,在200宗地块中,国企获得的比例多达106宗,占比高达54%.
中原地产首席分析师张大伟称,以北京为例,北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元的地块合计有59宗,这59宗高价地合计土地出让金为1919.38亿元.而截止到今年6月16日,销售额只有224.8亿.从高价地的平均成本价看,楼面价平均高达3.8万元/平方米的话,按照基本成本测算,销售需要在6万元/平方米左右.但目前北京商品房销售均价在3.5万元/平方米左右,意味着这部分高价地入市的难度非常大.
“对于这些1919.38亿元的高价地来说,未来三年如果销售额不到2000亿以上,很可能出现部分项目的资金链断裂风险.”张大伟认为.对于一二线城市来说,未来一年房价不涨超过50%,拿了高价地的企业都将面临入市难题,巨大的成本压力将造成非常大的风险.
“楼面价超过房价已经成为常态.已经出现了高价地遍地的现象,虽然高价地不完全代表未来市场售价,但如此多的集中出现,未来房价很难不受到影响.”他认为,尤其是二线城市高价地频繁出现,将影响后续这些城市房地产市场的稳定.特别是南京、合肥、厦门、苏州这些高价地最密集的二线城市,房价如果没有约束性政策,很可能会爆发式上涨.
（摘自6月30日《北京青年报》）
房价论文参考资料：
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