原创《对公房陈欠租金收缴以银川市公房陈欠租金收缴为例》
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[摘
要] 银川市的公房陈欠租金金额逐年上升,老的陈欠尚未收取,新的陈欠又产生,累计额越来越多,这一问题亟需引起相关部门的重视.通过对银川市陈欠租金的基本情况进行梳理,分析得出了陈欠租金产生的原因,科学合理的解决这一现实问题,必须要有相关部门的协同互助,并且还需要有一套行之有效的解决方案,如提高核减幅度,实行减免政策；房屋质量问题追责,消除维修质量纠纷；加强执法力度,寻求法院支持等.希望能够对陈欠租金问题的解决提供参考.
[关键词] 银川；公房；陈欠租金；收缴；对策
[中图分类号] D035.32 [文献标识码] A [文章编号] 1002-8129（2017）06-0117-04
截止2016年底,银川市共有公房19583套,建筑面积1093937.26平方米.其中直管公房7369套,建筑面积433668.13平方米；保障房12142套,建筑面积645221.15平方米；营业房72 套,建筑面积15047.98平方米.2016年共收取公房租金2563.61万元.若按全额收取,银川市全年应收额为3135.97万元.但经核算,实际收缴中产生陈欠租金572.36万元.按照管理账目看,每年产生近300多万元的陈欠租金.
从历年数据看,陈欠租金有逐年上升趋势.老的陈欠租金尚未收取,新的陈欠租金又产生,累计额越来越多,这些情况相关部门必须高度重视,并拿出行之有效的解决办法.
一、银川市陈欠租金基本情况
（一）按照类型分
2016年银川市公房共产生陈欠租金 572.36万元,其中住宅陈欠租金366.97万元,非住宅陈欠租金205.39万元.在住宅中公租房陈欠租金56.78万元,涉及126户; 廉租房陈欠租金 45.64万元,涉及328户；直管公房陈欠租金264.57万元,涉及687户.
（二）按照地区分
2016年产生的陈欠租金中,按照三区分布看,其中兴庆区涉及 882 户,陈欠租金 301.43万元；金凤区217户,陈欠租金 48.24万元；西夏区43户,陈欠租金17.29万元.
（三）按照账龄分
陈欠租金有账龄10年以上的62.27万元,占陈欠租金的16.97%,账龄5至10年的95.41 万元,占陈欠租金的26%,5年以下的209.19万元,占陈欠租金的57%.
二、银川市陈欠租金产生的原因
（一）管理不到位
目前银川市租金收取采取的是委托代管公司的方式,由银川市住建局委托保障中心进行房屋管理,保障中心又将租金收缴业务分解、委托给代管公司,年终按公司收取租金额比率支付委托管理费.这种模式,在管理面积不变的情况下,管理人员的使用由公司自己定.一方面公房分布广,几乎公布在银川的各处,有的还分布零散,一栋楼就几户公房.另一方面,公司管理手段陈旧,收费人员使用人数少,且收费负荷大,收费员一人多责,不仅收费,还担任维修管理、每月入户巡查,查处违规等其它工作.有的收费人员一人管理几千户,按照职责划分,收费人员很难在规定时间内做好所有工作,因而导致在收费方面有管理不到位情况发生.
（二）无执法权限
针对公房住户违规不缴纳租金行为,按照《宁夏回族自治区廉租住房和经济适用住房保障办法》和《银川市公共租赁住房管理办法》《银川市城市住房保障管理办法》《银川市直管公房管理办法》相关规定,对无正当理由累计6个月以上未交纳住房租金的,由市住房保障行政主管部门解除租赁合同,收回保障性住房或按市场租金标准收取房屋租金.一方面,在实际执行过程中,作为主管单位的保障中心没有强制执行收回房屋的执法权利,对于经多次协商仍不缴纳的承租户,不论是按照市场租金收取租金还是决定收回房屋的处理决定,在实际执行中基本上是无执行手段,导致违规户视而不见,常年累计不缴,甚至其它被保障户有效仿现象发生.这是陈欠租金逐年增长的主要原因.另一方面,在法院诉讼程序中,由于法院考虑因一套居住住房因素,一般不采强行收房措施,自2008年至今没有一户违规欠租而被起诉强制执行的.
（三）保障户无力续交费
银川市公租房保障户情况主要有以下几类情况：
（1）长期处于大病的保障户.
（2）家庭发生重大变故致贫的.
（3）身体残疾的保障户.
（4）无正常劳动能力,基本生活都不能保障的保障户.
以上住户在政策保障方面,虽然在政策中有特殊照顾细则,但在幅度上仍然不高,尤其在按照保障人口计算面积（1口人保障面积30平方米,2口以上廉租房50平方米,公租房60平方米）时,超出保障部分按市场租金计算,造成保障户负担明显偏重.因而这些保障户群体,在无力支付租金时,常采取拒交或不交方式.
4.因维修纠纷产生的拒缴
因房屋质量或使用中出现的维修问题,引起住户拒交情况比较普遍.由于目前我市维修操作程序和维修资金使用方面存在问题,导致维修质量和维修及时程度不高.主要问题体现在以下几方面：
（1）每年核拨的维修资金总量不高,日常维修费用150万,专项维修费用400万.按管理面积算,每平方米的维修资金为1.37元/年.占收取租金费用的5%.
（2）维修程序过于复杂,影响维修时效性.
（3）没有维修操作规范,维修质量考核没有硬指标.
（4）维修收费不明确,尤其自用部位的维修,收费标准不统一,有的让承租人自行承担一部分,承担比例也没有明文规定.
（五）因产权纠纷产生拒缴
因公房产权纠纷产生的拒交租金的现象很多,尤其在银川市直管公房方面,产权纠纷的房屋占有一定比例,有的是历史遗留问题,例如年代不一样,产生的原因也不一样.有的是由于管理单位和方式的变更,错管、漏管等造成的.产权不清,在现实实际工作中,难以认定,承租户便拒绝交费,进一步导致租金收缴困难.
三、银川市解决陈欠租金问题的建议
（一）提高核减幅度,实行减免政策
目前银川市在对于保障户减免政策上存在分栏不细、无免租情况,对于困难户来讲得到的租金优惠不多,尤其公租房困难群体.按照《银川市住房保障局关于实行公共租赁住房分档租金的通知》规定申请人或共同申请人伤残等级在1~4级,或患有大病（需提供银川市医疗保险事务管理中心发放的职工医疗保险门诊大病病历等）,或赡养人、抚（扶）养人死亡或者正在监狱服刑的家庭,和家庭人均收入在上一年度人均月可支配收入线以下的家庭.执行五档租金标准,即公共租赁住房租金标准60%.按照60平方米房屋计算,3口人的困难户每月租金需向管理单位缴纳216元.若按照70平方米房屋计算,每月租金需向管理单位缴纳376.04元（金凤区标准计算）.
申请人或共同申请人伤残等级在1~6级,或患有重大疾病（保险行业协会规定25种或大病医保证明）,或赡养人、抚（扶）养人死亡或者正在监狱服刑的,或申请人或共同申请人年龄在65岁以上的家庭,执行六档租金标准,即公共租赁住房租金标准80%.按照60平方米房屋计算,3口人的困难户每月租金需向管理单位缴纳288元.若按照70平方米房屋计算,每月租金需向管理单位缴纳448.04元（金凤区标准计算）.
若按照一口人家庭计算,60平方米房屋计算,困难户每月需向管理单位缴纳625.2元租金.该租金足够支付在同金凤区同等地域按市场租金出租的房屋.况且这种保障租金是对于特殊困难家庭收取的租金,并且在银川市保障政策中没有免除租金政策.
因此建议在保障政策中修改现有政策,在政策制定中考虑实际情况.尤其对于贫困、重大残疾等需要特殊照顾的家庭,租金收取优惠幅度要大,制定类别再细.对于生活不能自理或无劳动能力的家庭,实行免除租金政策.
（二）房屋质量问题追责,消除维修质量纠纷
房屋交付使用后,住户在使用过程中经常发生诸如墙面墙体开裂、粉刷层空鼓开裂、厨厕、外墙及窗周部位渗漏水、屋面的渗漏水、一楼泛碱、窗户开裂或变形等.有的保障房布局和户型设计不合理,给正常使用带来不便.此类问题多为在建筑期间没有按照规范施工造成,对于住户的报修,维修部门也很难彻底给予解决.这类问题给住户的正常使用带来极烦,拒交租金成为常态.
因此,对于保障房的建设,建筑施工部位和主体部门要高度重视,严格按照《国务院关于保障房建设和管理的指导意见》及相关房屋建设要求组织施工和监管,从源头上消除此类问题的发生.对于问题严重的,主管部门要追究相关人员责任,并给予失职人员相应的处理.
（三）加强执法力度,寻求法院支持
按照保障房相关管理办法规定,对6个月以上未交纳住房租金的,由市住房保障行政主管部门解除租赁合同,收回保障性住房.但目前我市保障房管理部门涉及违规查处的部门有房地产执法支队和保障中心执法科.这些部门没有强制执法权,处理类似事情仅靠行政处罚往往在处理后期均以无结果告终,对于长期违规而且拒不执行行政处罚的保障户,在保障管理部门基本上没有行之有效的办法.
对于往年不执行行政处罚的保障户,当按照程序申请法院解决,在执行过程中发现被执行人除唯一住房外无其他财产可供执行时,很难在实现生效法律文书内容、遵守民诉法执行豁免规定和维护社会稳定和谐三者之间找到平衡点.
法院对被执行人唯一的保障住房,基本上不支持强制收回的处理.鉴于此,建议住建局和法院协商,按照法律规定处理此类事情,并且手续减化,操作可行.对于违规拒缴住户应当,拒不整改的,应当用法律手段进行处理,以此促进租金的正常收缴.
(四)建立健全银川市信用管理体系
目前银川市公房管理模式下的保障管理部门,处理解决欠费最有效的方法就是在银川市或全区范围内建立保障房违规家庭信用管理机制.通过对失信人员的约束,逐步减少违规行为.然而目前银川市公房管理单位尚未建立相关信用管理办法.
建议对于恶意拖欠租金的住户,通过诚信及合同管理,记入不良信用记录档案,银川市住房保障中心具体负责扣、加分细则的制定、信息的采集、发布、公示、记录和有异议信息的核实、监督管理工作.对有异议的不良信用记录、良好信用记录以及情节严重的不良信用记录进行评审确定.对其不良行为,利用住房保障信息管理系统记入直管公房和住房保障家庭档案.并且与区、市信用管理单位联系,整合现有的部门信息数据库,建立跨行业、跨地区、跨领域的综合信息平台,相关信用信息实现联网运行,各部门实时共享.对失信者纳入社会信用记录体系,情节严重的,5年内不得再申请保障房；已承租保障房的,合同期满后,不得继续承租.而对良好信用记录的申请家庭,市、区住房保障行政管理部门可以根据实际情况一次性予以适当的物质奖励或对租金收缴采取优惠折扣的办法.
市住房保障管理部门可以将申请家庭的良好及不良信用记录在管理部门网站或者其所在的社会保障性住房小区内公开,以此引起社会关注,促进全市诚信的建立.
[责任编辑：谭晓影]
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