原创《长三角长租公寓用户群体特征探析》
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摘 要：十九大报告提出“房子是用来住的”,长租公寓已经成为时下最风口的行业.本文在针对长三角主要城市中的品牌长租公寓及其客群广泛调研的基础上,统计分析出公寓租赁客群的典型特征,如学历结构、租金承受力、购房计划等等,以期更好的识别该群体需求及群体未来趋势.
关键词：长三角；长租公寓；群体特征
在国家大力提倡“租购并举”的背景下,中国房地产业面临重大变革,同时,一二线城市房价居高不下,城市中年轻人的租房需求不断增加.在政策、资本及消费升级的共同推动下,长租公寓已经成为当下风口上的行业.
长租公寓,是近几年房地产市场一个新兴的行业,是将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士.据链家研究院数据统计,2025 年,我国租赁人口将达2.3 亿人,租赁市场规模将突破3 万亿.
笔者以长三角主要城市中的长租公寓项目中的租赁群体为调研对象,试图去分析这类群体的共同特征及普遍需求,为长租公寓行业的发展提供理论支撑.
一、调研工作概述
本次调研共走访南京、常州、苏州、上海、杭州、温州等6 个城市.共计调研长租公寓品牌8 家,调研人数847 人.其中：集中式公寓532 人,分散式公寓315 人；男性491 人,女性356 人.
二、群体特征发现及分析
(一)学历结构
通过调研发现,在长租公寓里的租户,以本科及以上学历居多,共占比80.3%.大概率来说,更高学历意味着更高的收入,所以对居住品质有较高要求且具备支付能力的,通常也是学历较高的群体.
(二)租期长短及租金溢价率
近2/3 的长租公寓客户选择的是租期是一年.尽管租房群体的流动性相对较高,但大多数人在工作生活相对稳定的背景下,不愿意频繁更换住所.
需要指出的是,在调研中发现,租期越短,其月租金的溢价率就越高.相较周边住宅社区中的单室套租金,长租公寓中3 个月及以下的租金溢价率达到147%,4-11 个月租期溢价率为129%,租期一年的租金溢价率为116%.
(三)家庭结构
长租公寓客群以单身或恋爱状态为主.在结婚生子后,除了在优质学区里的陪读所产生的租赁需求外,长租公寓并不是此类家庭结构的选择.
(四)房租与收入占比
将公寓房租控制在收入的25%-35% 之间,是绝大多数租房人的决策.以房租收入比为30% 计算,一个月收入6000 元的人,愿意为房租支付1800 元.房租收入比在25% 以下的长租公寓,通常是合租群体,而非房租很低、收入很高.该数据与国内目前中低端长租公寓为市场主流的现状是吻合的.
(五)决策影响因素
长租公寓吸引其租赁者的原因更多来自于其良好的地段与风格化的装修设计.调研发现,长租公寓运营商们强调的社交打造,并不是目标群体们选择决策时的重点.
需要指出的是,由于本次调研仅针对品牌长租公寓现有租户,该群体已经接受了当前的租金水平.笔者相信,更多的对租金敏感的群体,已经被挤出了地段优越、装修精致的房源目标群体,这并不意味着我国的租赁群体对租金不敏感.
(六)购房计划
在国人的传统观念中,买房是最佳的选择,租房则是过渡阶段的选择.超过80% 的长租公寓租户都考虑过买房（无论其是否在短期内具备购房能力）.这也是部分公寓运营商退出房租抵购房款计划的需求点.但需要指出的是,有17.3% 的受访者表示,其具备购房能力,但由于生活方式的选择、工作与感情暂不稳定等原因,暂不考虑购房.
三、未来群体形态
过去,很多人选择租房往往是因为买不起房,不得已而为之.而现在,中国人的消费观念已经逐步发生改变,未来的租房群体形态则更加丰富多元.
(一)千禧一代更加流动
随着千禧一始步入社会,给住房租赁市场带来了显著变化.由于他们更崇尚自由和个性化,所以千禧一代更倾向租房而不是买房.除此以外,他们还更加流动,因此带来了短租市场的繁荣.资料显示,目前Airbnb 的中国用户超80% 都是千禧一代.
(二)单身贵族崛起、租房周期拉长
单身人口激增目前已经是个国际普遍现象,有统计报告显示,中国现在单身人口已经达到2 亿.同时我国部分热点城市平均首次购房年龄已超35 岁,那么这意味着平均租房周期也上升到10 年及以上.对于单身群体更长租期的现实需求,长租公寓需要真正的发挥长租的价值,在续租率上进行提升.
(三)家庭开始进入租赁市场
面临高企的房价,很多家庭,尤其是新婚夫妇往往会在小孩出生前选择租房过度.万科曾在一个全自持租赁项目中试点：一次性支付10 年租金.最终,租户中大多以家庭为单位.同时,为了孩子能获得更优质的教育资源,部分家庭会在孩子学校附近选择长租公寓.
长三角论文参考资料：
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