原创《租房时代真的到来了吗》
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房地产行业正在从重购轻租到租售并举转变,市场供应格局有望被重构,这不仅使住房真正回归居住属性,更可以减少非理性购房需求.
文｜《小康》·中国小康网记者 郭煦 北京报道
2017年9月29日,北京市住建委会同市发改委、市规划国土委等部门联合发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》,要求从当年10月31日起正式实施住房租赁新政.
10月31日,北京住房租赁新政正式实施,监管和服务平台同步上线.记者了解到,新政实施后,通过监管平台完成住房租赁登记备案,各部门根据登记备案信息依法为租赁当事人办理公租房租金补贴、户口登记和迁移、申请居住登记卡或申领居住证等公共服务事项.
值得一提的是,不仅仅北京,7月中旬以来,最新统计数据显示,全国已经有超过10个城市推出租赁类土地,未来可提供房源超过8万套.不仅如此,北京、佛山、上海、广州、深圳等地还先后开始探索租赁土地供应模式.
目前住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市首批开展住房租赁试点.
10月22日,住建部部长王蒙徽表示,将坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位,坚持分类调控,因城因地施策.他介绍说,当前正在进行12个大中城市住房租赁试点工作,同时抓紧推进住房租赁的立法工作.
中原地产首席分析师张大伟分析认为,“建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场；鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利.不仅仅是科学住房观念的一个重要环节,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求”.
“从长远看,在各城市的政策逐渐落地后,整体住房租赁市场会更加平稳,也有利于房地产市场健康发展”.张大伟说,“在所有政策内容中,最直接有效的政策依然是增加租赁类土地供应.通过增加租赁类土地供应从而增加房源供应,对于稳定租赁市场的影响将会越来越大.尤其是,北京上海等一线城市的房地产市场”.
“租购同权”新规试水
《小康》记者梳理发现,2017年7月17日,广州市发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,是最先发布租赁政策的试点城市.在影响力上,广州首次提出“租购同权”震动市场,对后续城市制定政策产生直接影响.北京、杭州、烟台、山东、成都等城市,都积极响应和跟进了广州的“租购同权”政策思想.
随后,广州租赁配套政策不断完善,9月11日首次推出“全自持”用于租赁住房的住宅用地.
广州市住房与城乡建设委发布《广州市房屋租赁网上备案规则（征求意见稿）》公开征求意见,意见稿明确,租赁双方自行签订房屋租赁合同,由出租人办理网上备案手续.
《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中称：“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权.具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定.”
作为全国首批培育和发展住房租赁市场试点城市之一,杭州随后发布《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》（以下简称《方案》）.
发展住房租赁市场已成为热点大中城市的共识,中国房地产市场正在迎来租赁时代.中原地产报告显示,近期已有超过30个省市出台了有关租赁的政策内容.
业内人士表示,房地产行业正在从重购轻租到租售并举转变,市场供应格局有望被重构,这不仅使住房真正回归居住属性,更可以减少非理性购房需求.
杭州《方案》指出,将加大公租房供应力度,未来3年,杭州将新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%.未来5年公租房保有总量不少于8万套.此外,将增加租赁住房用地有效供应,将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划,2017年9月底前,推出人才专项租赁住房用地进行试点.盘活存量土地、用房,探索村集体10%留用地上建设租赁住房.
《方案》还提出,扶持国有企业发展规模化租赁.充分发挥国有企业带动引领示范作用,支持国有企业开展规模化住房租赁业务.市级层面发展2家国有企业开展规模化住房租赁业务,区级层面由各区政府(管委会)确定至少1家国有企业开展规模化住房租赁试点.
同时,扶持发展专业化住房租赁企业.鼓励民营住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、中介企业、物业服务企业开展住房租赁业务.支持房地产开发企业改变经营方式,从单一的开发销售向租售并举模式转变.鼓励有条件的房地产开发企业,在新建商品房项目中长期持有部分房源,用于市场租赁.
张大伟表示,如果说抑制投资投机,以限购、限贷为主要方式,降低一二线热点城市楼市热度,是今年上半年楼市调控政策的主要特征,那么,扩大租赁市场规模,加大租赁供应,则是下半年的主要动作.
张大伟说,从政策内容看,主要是加减法政策.其中,加法是增加供应,例如北京、上海等多地直接推出70年产权租赁用地.减法,则是减少选择租赁居住的阻力,例如租购同权政策.
在九部委发文在广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市,首批开展住房租赁试点,之后,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点.
海通证券数据显示,从目前看,中国主要城市的房价租金比大约为38.5倍,上海、北京、深圳、厦门、南京则均超过50倍,但按照国际标准,房价租金比在16.7倍-25倍之间为健康区间,也就是说超过25倍即存在泡沫可能.海通证券副总裁李迅雷曾表示,中国大部分地区的房价都已经步入泡沫区域.
中银国际报告指出,在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下,国家推动住房租赁市场发展,根本出发点在于激活住房租赁的市场需求,以平衡房地产市场供需矛盾,平抑房价,推动住房向居住属性回归.
以售为主时代迎来拐点.在政策力挺下,租房时代已经越来越近.链家研究院数据显示,到2020年,中国租房市场租金总收入价值将达1.6万亿元.2030年,这一数据将达4.6万亿元.
去年11月,优客工场、共享际创始人毛大庆也预测,未来十年之内,中国的整个租房总额会超过3万亿元,使用人口会达到2.3亿人；二十年以后,这个数字会达到4.6万亿元,参与租赁的人口会达到3亿人.
国土部相关负责人透露,希望通过此次改革试点,到2021年底,在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑.
“租购同权”同什么权？
在保持房地产市场稳定发展、建立房地产市场长效机制的战略目标引导下,各地因地制宜出台了不同门槛的“租购同权”政策.
“租购同权”同什么权？户籍制度是我国长期以来实施的一项基本的国家行政制度,目前城市各种公共、准公共服务基本与户籍挂钩,拥有户籍可以享受当地包括教育、医疗、社会保障等各种公共服务的权利.
由于历史原因和管理需要,在不同的城市,房产与户籍、房产与某项公共服务也进行了一定程度的交叉挂钩.因此,“租购同权”只是一个概念统称,不能一概而论,各地政府根据自身情况和目标人群来具体定义这一概念的不同内涵,并决定所同“权”的含金量.大体而言,一线城市同教育权,二线热点城市设门槛同户籍权,部分城市探索直接同户籍权.
一线城市资源集中、房价水平高、人口流入快、住房供需矛盾较为突出,亟需通过发展住房租赁市场来调节,因此需要增加租房所挂钩的公共服务来提高租房吸引力.同时,由于人口上限、资源限制等约束条件仍然长期存在,一线城市不可能将所有公共服务权利与租房进行一步到位的“租购同权”,但会拿出人民群众关注度最高、含金量最高的就近教育权与租房进行有条件地挂钩.在各地相关政策制定实施过程中,具体实现形式和内容略有不同,充分反映了当地发展和人口特点.
上海目前对升学率较高的“优质教育资源”的追捧,主要集中在民办及少数公办学校,而其主要门槛并不在于房产是否自有.因此,上海义务教育阶段目前已经形成公办为主、民办升学有优势的梯度格局.
北京教育资源以公办为主,与房产挂钩较为紧密,且由于各种原因,配置不平衡的局面难以短期内改变.因此在制定教育政策减少家长择校焦虑的同时,因地制宜出台“共有产权房”政策,并表态共有产权住房属于产权类住房,可以按照北京市相关规定办理落户、入学等事宜.政策实际上采用大幅降低自有住房的进入门槛的方式,缓解职住距离和就近入学的矛盾.在租房方面,8月18日《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》中,多项新政策也显示出向租房人的权益倾斜,其中京籍无房户子女满足父母承租3年且一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的可以就近入学,但对非京籍租户子女仍然延续原有政策.
广州明确符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权,具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,且其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案.
总体而言,一线城市会在教育领域“租购同权”方面有所动作,但政策能实现的突破有限,因为宏观政策导向基本以针对常住人口（户籍+居住证或人才绿卡等）实现均衡教育公共服务为目标,而优质教育资源有其自身的形成逻辑,鼓励租房的政策无法强行覆盖.另外,在当前外部环境约束下,鼓励租房政策更不可能直接将租房和户籍直接挂钩,但在未来将租房时限或金额加入一线城市的积分落户制度存在一定的可能性.
华南师范大学基础教育培训与研究院院长王红表示,“租购同权”是否会引发新的跨区租房现象,需要引起政策制定者的重视,“比如父母在广州市白云区买了房,如果租购同权,可能会为了孩子上学,到优质教育资源集中的越秀区租房,甚至采取双保险的方案,这边买了房子,再去别的地方租房抢占学位资源.”
“你想象不到将来为了获取更多的政策红利,可能会引发什么行为.”王红说.她担心,在教育资源矛盾依然突出的时候实施租购同权,可能会给租赁市场和教育两方面都带来新的问题,“虽然政府希望租金不上涨,但是市场能控制得了吗？租赁市场热起来了,又会导致无房者不仅买不起房,也租不起房了.而对教育来说,最大的问题是,理论上同权,机会上均等,但如果没有这么多学位,最终的压力会落到学校和校长的身上.没有这么多学位,校长怎么办呢？”
“租购同权出来后,我首先的反应就是,为教育担忧.”王红坦言,政策的初衷是为了平衡租赁市场和商品房销售市场,本来是一个很单纯的经济政策,一旦和教育挂钩,就会把事情弄得非常复杂,“现在最怕的就是跟教育挂钩,很难想象会出现什么奇葩的效果.”
“租购同权”困局待解
“租购同权”,到底会给住房市场带来怎样的影响？“可能会给市场带来短期波动,但绝不该夸大它的效应.”链家研究院院长杨现领认为,目前各地新政在“同权”方面仍留有较高的准入门槛,带来的实质性改变并不大.更重要的是,决定一个地区房租水平的核心因素是当地人的平均收入水平.“根据我们的分析,国内租房者一般会将个人收入中的1/3左右拿来租房.二线城市租金收入比一般不超过25%,三四线普遍在20%以下.如果租金过高,就会导致换租.只要收入水平没有大幅调整,租金水平并不会有太大变化.”
中国房地产协会秘书长顾云昌表示,对于一线城市“租购同权”政策出台以后,远期是否会影响租房,还需要看出租房的数量和需要租房人的比重,如果租购同权了,很多人去租房了,租房越来越多,出租的房子不够,肯定租金涨价.如果大家对租房不感兴趣,或者出租的房子足够多,租金就能够保持稳定.
有一个明确的好消息是：9月29日发布的《北京城市总体规划(2016年—2035年》提出,研究扩大租赁住房赋权,公共租赁住房向非京籍人口放开.未来五年新供应各类住房150万套以上.其中,产权类住房约占70%,租赁类约30%.
北京市房协秘书长陈志表示,无论是从近期推出的共有产权住房,还是住房租赁新政,都是北京逐步建立房地产发展长效机制的具体举措.这也是“3·17”以来调控政策的延续和深化.
据统计,目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%,这其中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体.
有关调查结果显示,我国住房自有率常年维持在70%以上的水平,远高于西方发达国家.我国主要是通过自建房屋和购买商品房的形式来满足居民的住房需求;而经济较为发达的美国、英国、德国和日本,住房自有率均在50%—70%左右,其中德国更是在50%以下,大部分人以租赁为主要的居住方式.
在高房价时代,与新市民旺盛的住房租赁需求相比,我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题.
不可否认,我国的租赁经营业务发展相对滞后,房屋持有人更希望通过出售而非持有型经营获利,开发商也青睐于出售房屋,从而获得一次性回款.发展滞后导致租赁市场问题频出,客户满意度较低.“目前,我国住房租赁市场发育不充分,城市居民家庭租房比例总体上并不高,部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足.因此,培育和发展住房租赁市场,对于促进实现住有所居的目标意义重大.”房地产经纪人学会秘书长柴强博士表示.
中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员王业强认为,中国住房租赁市场存在四个主要问题：一是在机制体制方面和法律法规方面需要完善;二是中介机构在服务上还存在不规范、无序竞争的现象;三是租赁市场存在监管漏洞;四是缺少专营租赁服务的企业,没有形成规模优势,整个市场供给还是以散户状态为主.
对此,有关专家建议,由于我国尚未出台规范住房租赁市场的法律法规,所以应加速相关立法,促进行业健康稳定发展;同时,由于资金回流慢、周期长,房地产企业进入租赁市场意愿不强,政府需出台相关政策鼓励和引导.此外,须整顿规范房地产中介秩序,维护消费者的合法权益,促进市场健康发展.房地产租赁和销售是密切联系的,城市商品房销售市场和租赁市场是互补的.理性地认识和对待“租房时代”的来临,有利于房地产业和房地产市场健康发展.
时代论文参考资料：
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