原创《經屋修法升以行政壓抑恐慌性需求必火上加油》
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備受爭議的《經屋法》修訂法案,11 月13 日在立法會一片爭議聲下獲一般性通過,法案針對擁有物業的規定、申請家團代表年齡、申請限制、轉售制度、分配方式等問題進行了一系列的修改,當局聲稱為使有限的公共房屋資源去投資化和提供給有實際居住需要的澳門居民,公平、合理分配公共房屋資源,故作出是次修訂.多名議員批評政府建議將申請門檻調升至25 歲是歧視年輕人,又質疑政府只有計分排序而沒有輪候制度,是拖長申請周期遏止經屋需求.
羅司：若設輪候隊伍下屆政府壓力大
運輸工務司司長羅立文回應稱,申請經屋的最低門檻由18 歲提高至25 歲並非歧視年輕人,只是立法的選擇.若不調高門檻的話,供應及需求的壓力會更大.他又認為輪候制度沒有問題,只是政府沒有經屋供應的時間表,“唔想立完個法得個桔”,更稱：“若我建議保持輪候隊伍,我係呃緊你哋,戈啲人輪候唔知排到幾時,因為我哋做唔到,我承認短期內無法滿足需求,若設輪候隊伍,下屆政府會好大壓力.”儘管筆者反對將經屋申請調升至廿五歲,但在政府有錢有地的客觀狀況下,羅司的回應,確實精確反映現界政府的心聲,就是現屆政府並沒有將房屋問題及增建經屋真正作為施政重點！
綜觀政府的修法建議中,包括修訂因遺產繼承財產價值不超過資產上限可例外處理,以及經屋及四厘補貼制度家團成員10 年後結婚可申請經屋,以及申請人過去12 個月內須符合至少半年在澳門的規定（居於內地在澳工作或上學也算在澳時間）較可取外,筆者對其餘的修訂實在不敢恭維,若修法全部落實,只會徒添民怨和公屋的恐慌性需求！
客觀而言,先談政府擬收緊申請經屋的家團代表年齡下限由目前18 歲大幅調升至25 歲.首先,政府沒有說明調升經屋申請人年齡下限至25 歲的原因,問題是18 歲在澳門是法定成年人,但正審議的社屋法申請年齡下限就提出升至23 歲（筆者不認同）,今次經屋進一步增至25 歲,當中有何數據支持或科學考量？還是官員拍腦袋得出？
申請年齡升至25 歲添恐慌無實效
但翻查房屋局公佈的“澳門本地居民置業安居計劃”資料,截至2013年底“萬九公屋”已上樓的10,164 個家團代表中,屬18 至24 歲的僅得5個,僅0.05%,反映25 歲以下申請和獲得經屋的比例實是非常低.
且在早前的分組安排下,25 歲以下的單人申請只會排在最後一組,加上鋪鋪清制度,根本是零機會的陪跑份子,在供應嚴重不足下,即使將來恢復計分制,只要政府將25歲以下的得分計低一點,再加上維持鋪鋪清,不修法下25 歲以下的單身年輕人根本不可能買到經屋,故調升經屋申請年齡,最多只可減少排隊人數,但實效為零,且必會令恐慌性需求加劇,故今次調升年齡實在無謂且必然弊大於利！
必須指出,近年樓價屢創新高,且政府興建公屋不力,最快2021 年才有新的經屋落成,且政府不肯恆常接受經屋申請,且申請鋪鋪清的制度,才是衍生更多恐慌性需求的元兇！
筆者認為,若當局有決心持續供應公屋和持續維持經屋申請的輪候隊伍,調升年齡並非不可討論,如新加坡,必須結婚後才可申請組屋（沒年齡限制）,單身人士則要35 歲以上才可申請,雖然這在當地同樣引起爭議,但至少有一個鼓勵早婚早育的政策理由.
另外,今次修法還包括不得在澳擁有物業的規定由5 年延長至10年,值得留意的是,現時申請社屋要求僅是申請前3 年沒有物業,經屋現在要由5 年增至10 年,是否要求有需要人士先住社屋、再住經屋3年、5 年和10 年當中有何科學論證？
政府同樣又說不出所以然！堅持鋪鋪清
不肯承擔建經屋責任
至於政府建議由現行分組排序,改為用評分方式排序.筆者認為此舉根本是政府轉移視線的掩眼法,目前的分組排序,是按核心家團（直系親屬組成）、非核心家團（非直系親屬）及個人申請,各組會再按家團代表屬長者（65 歲以上）及殘疾人士,家團成員有長者及殘疾人士等原則,再在分組中排序,故在現時經屋申請超額20 倍、且鋪鋪清的話,排在較後組別或單身人士買到經屋的機會是零！即連中的機會都沒有！故就算當局建議改成計分制,只要維持“鋪鋪清”,分數低排在較後分組的人同樣只會白申請,一世也上不了樓！故筆者一直倡議,在公屋短期供不應求下,應該在目前各個分組,設定一定比例,將分組順序遞減中籤百份比,令到最後分組的個人申請都有“中”的機會.
當然,若當局加快興建經屋,並在穩定持續有經屋供應的時候,筆者絕對支持應恢復2010 年經屋法修訂前的不會鋪鋪清,而是一直維持輪候的經屋計分制,這個做法不單能夠真正反映經屋需求,也誠如羅司所言能製造壓力給政府加快興建經屋.
今次修法,當局建議“加強轉售的限制”,聲稱要將經屋“去投資化”.法案建議,取消補價制度及不可轉讓的16 年規定,改為六年後可按原售價,加上通脹及扣取每年2%折舊之價格,售予房屋局或符合經屋申請資格的人士.
表面上,當局嚴格限制了售賣經屋的利潤,但在沒有利潤下,更實際結果是業主寧願空置或放雜物也不會賣出經屋,達不到經屋用作居住的最有效利用.更重要是,若然屆時私人樓價高,限制經屋的售價也會令業主更難改買更大單位改善生活質素.顯見,政府今次的做法,較現行經屋十六年後出售要補差價的做法更差,勢必令經屋更難流轉,不利社會階層的向上流動.
政府今次將經屋所謂去投資化的修法建議,或者是回應坊間有聲音質疑政府興不應用公帑建經屋補貼申請者“發達”！
增經屋是調控樓巿最健康有效槓桿但筆者對此實難苟同.首先,目前經屋百多萬的售價相較私人樓宇的售價確實低一大截！但實際上是完全能夠支付連同社區設施在內的建築成本,故興建公屋甚至是難得政府有錢賺的公共項目（這還未計算十六年後轉售約一半的補價）；相反,社屋租金與入住者的收入掛鈎,租金低且政府需要承擔維護成本,所以政府每年用於社屋的開支是以十億計的.
必須指出,根據政府公佈的數字,在可轉售的數萬個經屋中,已轉售的僅約3 成,如果真的是賺大錢,比例為何不高？原因很簡單,因為想改善生活環境的話,私樓樓價同樣高企,高賣高買的利潤僅是紙上數字,即使你買到經屋,想改善生活環境,紙上雖然富有,但實際上只是背上更多的樓債,若再考慮九十年代的經屋售價其實與私樓差數萬元,買經屋賺大錢的講法實有以偏概全之嫌！
更重要是,澳門從不像香港需要高地價支持政府運作,澳門回歸後只拍賣過三幅土地,就算2008 年拍賣的兩幅土地連建築成本的平均呎價也僅是五千多元；改變用途的土地,亦是在2014 年後才調至數千元呎價成本的水平,澳門地價從來不高,只是政府政策失敗才導致今日的高樓價,只要政府落實穩定的公屋和私樓供應,本澳樓價根本不會如此離地,經屋補貼發達自然不成立,也會真正減低經屋的恐慌性需求.正正由於樓價在2003 年低谷後連年飆升,但2013 年之前政府經屋幾乎零供應,才造成今日本澳樓價高企的慘況！
要真正治本的做法,當局有必要通過全面的中長期房屋規劃,確保公私樓的土地供應,並撤實增加公共房屋、特別是經屋的供應,回應坊間住屋需求,有效的公共供應,才是調控樓巿的最有效和最健康的槓桿.
新加坡組屋
為何不被質疑補貼巿民？
一個有理念、有作為的政府,本應從回應巿民核心需求去解決問題,只要有願景、有規劃和有執行力,自然可以將資源用好、用盡,讓社會滿意！筆者也想反問,今日到底有誰會質疑新加坡政府的組屋政策,是公帑補貼巿民？有何人會質疑新加坡為何容許組屋購買人賣屋後,再買更大的組屋？簡單而言,只要政府能真正出於公心為大多數巿民解決問題,且有執行力讓大家見到成效,根本不用怕,也沒有人會質疑的！
但今日澳門的問題是,政府多年來嘆慢板的經屋興建,加上經屋法的修訂方向和原則,令公眾有合理理由質疑政府的公屋政策是“以商為本”,在經屋長期供不應求下,私人樓價高企,才會有一種意見批評買經屋賺大錢,甚至有今次所謂去投資化的修法方向.
筆者必須承認,無論申請社屋或經屋,當中肯定存在個別的規避或走法律空子的情況,通過修法堵塞漏洞無可厚非,筆者也會支持！
但今日當局根本錯估形勢,或者只站在商界角度,想通過提高申請門檻或所謂去投資化等去減低經屋的恐慌性需求,根本就是本末倒置、火上加油！若今次經屋法建議全按原文通過,只會累積更多的民怨,且令私人樓巿進一步上升,將來樓巿下跌周期到來,對澳門的經濟破壞將更深更遠！
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