原创《华夏幸福应收账款风波》
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一季度末期,有关“华夏幸福资金链断裂”的传言不胫而走,环京楼市的低谷让这家TOP10 房企备受舆论压力.
“说华夏缺钱,我觉得很不可思议.” 华夏幸福基业股份有限公司( 以下简称华夏幸福,600340.SH) 总裁孟惊在接受媒体采访时表示.
华夏幸福公布的2017 年年报显示,全年经营活动的流净额为-162.28 亿元,是近三年来首次为负数.华夏幸福在给上交所的问询函中回复称,截至2017 年12 月31 日,公司货币资金余额681 亿元,为历史最高,金额在同期港股及A 股房地产上市公司中排名第六（依据乐居财经公布2017 年中国上市房企“”排行榜）.
“2017 年第三季度公司聚焦开拓新区域,加快了异地复制的步伐,产业新城业务支出大幅增加；同时受国家宏观调控及环保政策的影响,地产业务回款同比下降,因此第三季度整体经营性流净额下降较多；2017 年全年回款同比下降13.4%,经营活动流为负.”公告称.
环京疑云
2017 年5 月, 河北省最严限购落地,环京楼市开始从高点下跌.作为该地区最大的持有者,华夏幸福于3 月30 日发布公告,计提包括任丘石油新城项目、沈阳孔雀城英国宫、沈阳孔雀城剑桥郡等多个项目在内的存货跌价准备3.94 亿元.
楼盘暴跌的消息传遍了朋友圈,甚至有消息称,华夏幸福正考虑将内部地产开发平台孔雀城打包出售,共200 多亿元资产.孟惊解释道,所谓的“腰斩”只是个别地区个别楼盘的个案,例如春节期间向员工出售打折的房子售价颇低,只是公司的福利.霸州8500-9500 元/ 平方米的楼盘只是两栋40 年产权的公寓楼,主要针对周边企业员工的客户.
华夏幸福也在3 月27 日对相关报道发布澄清公告,称“孔雀城无打包200 亿元资产出售的任何计划、筹划及相关事项”.
事实上,这家环京最大的“地主”正在调整步伐.在回复中,华夏幸福称,京津冀等为重点限购限贷政策的调控区域,部分开盘项目去化率下降.公司放缓项目推盘节奏,将该类存货作为储备供未来发展.
回复中还表示,为应对上述政策的影响,华夏幸福加速非京津冀区域房地产业务的开展.根据年报数据,截至2017 年12 月31 日, 非京津冀地区销售额占比从2016 的7% 大幅提升至23%,杭州区域和南京区域分别以3 年和2 年时间实现销售额超百亿元.今年一季度,公司非京津冀区域的签约面积为193.04 万平方米,占比达56%,超过京津冀区域.
应收账款风险
另一项备受质疑的是,华夏幸福庞大的应收账款.财报显示,2017 年,公司应收账款达189 亿元,同比大增100%,其中90% 以上为政府应支付的园区结算收入.
这笔钱还能收得回来么？“于产业新城存货账龄,1 年以内占53.8%,1-2 年占21.5%,2-3 年占11.3%,3 年以上占13.4%.”在“形成原因”一栏里,华夏幸福在回复函中表示,这属于正常的经营状况（对比分析：传统的房地产开发从土地获取、在建工程到交房通常需要2 到3 年时间,而产业新城业务周期通常比普通房地产开发周期更长一些）.
财新传媒副总裁、财新智库执行总裁高尔基曾表示,与传统房地产模式不同,产业地产的投资周期较长、资金回收较慢.2015 年,发改委、财政部等6 部门共同发布《基础设施和公用事业特许经营管理办法》,办法首次为PPP 项目设定最长30 年的特许经营期限.
上交所在问询函中质疑：“结合行业可比公司情况及公司以往情况,说明不计提减值准备的合理性,及是否符合会计准则的规定. ”华夏幸福回应道：“因公司产业新城业务主要客户是地方政府,信用良好,且绝大部分应收账款账龄在一年以内（2017年末占比 98%）,公司根据企业会计准则判断其并无坏账风险,故未计提坏账准备.”
财报也显示,公司“产业新城”业务类别下“产业发展服务”年收入230.85 亿元,同比增长110.4%,毛利润为92.25%,远高于传统房地产其他诸多业务.
“干好产业新城”
而针对房地产业务收入的下降,华夏幸福方面表示,“我们考虑更多的是,在经历了10 年高速增长之后,如何继续保持稳健的增长步伐,并且更加注重增长质量.最后我们得出的结论是,必须主动诚意真心干好产业新城,大力发展和推广产业新城模式.公司房地产业务从战略上要服从诚意真心干好产业新城的大局,为产业新城提供配套服务和优化收入结构.”
孟惊在接受采访时对外宣称,华夏幸福今年的销售目标是2000亿元,这意味着销售额的增长幅度超过30%.华夏幸福董秘林成红表示异地复制起到了中长期布局的作用,避免重仓一个区域带来的不确定风险,也代表着产业新城模式的可复制性.
据林成红透露,从2017 年第四季度到现在,华夏幸福一共获得65块地,其中有47 宗都位于非京津冀区域,面积占比超过80%,而且华夏幸福2018 年2100 亿元销售目标中,规划50% 源自于非京津冀区域.“经过对战略重新聚焦和梳理,我们对异地复制的力度和信心都很大.”
华夏幸福也选择抱团取暖度过“寒冬”.2018 年1 月25 日至27 日,华夏幸福先后与东原集团、旭辉集团和阳光城三家房企签订战略合作框架协议,未来在拿地、开发等多层面开展合作.
应收账款论文参考资料：
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