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《限购令对保利地产企业财务绩效的影响》

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摘要：我国政府部门出台了有关房地产的限购政策,给房地产行业的发展带来了不小的打击.其原因是房地产行业的涨幅过高,超出了大众可以承受的能力,为了让我国的房地产行业能够更健康的发展,政府颁布了“限购令”.为此,以保利地产企业为例,结合“限购令”对其财务绩效的影响进行分析.

关键词：保利地产；“限购令”；财务绩效分析

中图分类号：D9

文献标识码：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.18.057

1引言

我国房地产行业发展到如今已经出现了不少的问题,其中包括房价过高、供不应求等,国民们一边承受着我国房价过高的压力,另一方面也产生了购买恐慌,房地产行业能够出现泡沫现象是因为我国的房地产行业其实就不存在这么多的投资资本.而国八条以及国四条对该现象也作出了遏制措施.如今房地产行业的发展中存在着非常多的问题,尤其是上市房地产行业中的问题最为严重.房地产行业是我国政府以及证券市场所关注的对象,所以可以看出这一行业在我国经济发展中非同寻常的地位.对保利房地产在“限购令”开始实施之后的财务业绩进行研究,可以透过数据来发现保利房地产公司在发展中存在的一些不足,然后寻找出相应的财务解决措施,进而可以为保利房地产的企业管理者们提供相应的决策.

2财务绩效评价方法

衡量盈利能力的重要指标有营业利润率、总资产报酬率和净资产收益率.企业市场竞争能力越强,盈利能力越强,发展潜力就越大,营业的利润率越高；总资产报酬率展现了企业资产的综合利用效果,通常而言,总资产报酬率越高,表明整个企业有着很强的盈利能力；一般情况下,企业的收益能力越强,净资产收益率越高.

表现营运能力的主要指标有总资产周转率、应收账款周转率和存货周转率.利用全部资产进行经营的效率越好总资产周转率就越高,存货周转率越高表明变现速度越快；应收账款周转率越高说明应收账款回收速度越快,企业管理工作的效率越高.

流动比率和速动比率值越大,企业的短期偿还债务的能力就越强；资产负债比率和利息保障倍数的状况能够看出一个企业的长期的偿还债务的能力,资产负债比率通常在40%-60%之间；企业的长期的偿还债务的能力越强,利息保障倍数越高.

3“限购令”前后财务绩效比较分析

3.1“限购令”前后财务绩效状况

保利房地产公司是我国的一家大型上市房地产公司,而且在房地产行业中的综合实力非常的强大,为此连续三年获得了行业领导品牌的荣誉.在采取限购令之前保利房地产公司的财务绩效情况如表1所示.

从表2中可以看出保利房地产公司的财务绩效在2007-2008年时候,因为我国没有颁布“限购令”,为此在房地产的销售额从2007到2008年分别是141亿、205亿,保利地产这一时期的的销售额呈现增长趋势.

我国在房地产行业中颁布了“限购令”之后,保利房地产公司虽然受到了影响,但是房地产的销售情况的影响不大（如表2所示）.

自从2009年颁布了限购令以后,保利房地产公司的财务绩效情况可以由表2看出2012年保利房地产公司的房屋的销售额达到了1018亿元,2013年和2014年的销售额分别达到了1251亿元和1370亿元,直到2016年达到了2203亿元,可见从“限购令”颁布以来并没有对保利地产的销售额产生大幅度的影响,主要是因为保利房地产公司在“限购令”颁布之后根据对市场的了解来调整产品的结构,并且在开发上采取快速周转的模式,有层次、有重点进行市场的布局,进而保证了销售的稳定增长.

3.2盈利能力分析

2010年的应收账款周转率为68.1%,相比2009年的68.35%下降了,2011年提高了,同时2012又下降了一点,总体来看,“限购令”之后应收账款的回收速度较之前减慢,资金使用率有所下降.从存货的周转情况来看,从2008年的0.25到2012年的0.58,上涨了0.33%,由此可见“限购令”之后其周转率呈上升趋势；从总资产的周转能力来看,2008-2012年都处于比较平稳的状态,受“限购令”影响存货有增加,销售收入比率小于总资产增长比率.

3.4偿债能力分析

2009年到2012年的速动比率呈逐年下降趋势,由0.74下降到0.52,企业在“限购令”后,短期偿债能力有所下降；从资产负债率方面来看,2008-2012年资产负债率先降再升,偿债的稳定性和性下降,企业长期债务的偿还能力减弱.

4建议

4.1加强资金的管理,确保保障性资金的安全运行

为了让保利房地产公司有足够的融资来维持公司的经营和发展,有必要扩展保利房地产公司有足够的融资渠道,为此就需要做到对资金的管理.保利地产可以对资金的使用状况建立起相应的监督机制,来管理相应的资金账户,制定相应的拨款计划来投放到相应的工程建设上,进而可以保证公司有足够的资金进行运行,建设审计部门,并且要加强审计工作的执行力度,对发挥审计部门的工作作用,对私自挪用资金的部门以及人员进行严格的处理、惩罚,避免发生相应的违规行为,进而可以为资金管理提供相应的保障.

4.2通过多渠道投资融资方案,政府要加大投入力度

希望能够在政府的指导下进行市场机制的发挥作用,创新投资融资的机构,对保障性住房的建设资金进行分析研究,应该充分运用社会的有力资源,吸引更多的社会资金,保障性的建设住房还要更加进行创新融资的机构.可以通过减税的方式对企业进行鼓励.另一方面,毕竟公租房、廉租房、收益周期长,这样部分资金将会慢慢沉淀,可能需要地方政府来进行补偿,而且财政也是靠政府实行支付的,还需要运用各个地方实施保障性的住房产权的共有,以资金投进交换商品房建设地区有优先使用权实施的方法,需要对相应政策来进行明确的规范.政府还可以通过进入商业地产、土地等一些优质地产来对资金还款来源进行保证.

参考文献

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