原创《从招商引资到对簿公堂》
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文 / 图 _ 本刊记者 （发自江苏徐州）
“目前公司已经无法维持正常的经营,无法开具,无法缴纳社保,无法支付员工工资, 无法缴纳税金.当下的水电费、紧急维修费等都是由我们股东通过借款来维持.”江苏吾瑞城市广场开发有限公司股东、总经理董建波告诉本刊记者.
在江苏徐州,一家八年前被政府以招商引资的形式引入当地投资的外地企业,在与当地政府签订协议之后,随之投入近两亿元启动项目施工与建设.“起初项目推进非常顺利,政府也一直很支持我们,合作很默契.但是从 2017 年上半年开始,这种局面日趋恶化.”
与政府签订协议,敲定来徐投资
“我们现在的老街坊项目用地是徐州老市委大院,房屋以及目前的土地所有权都属于徐州新城区国有资产经营有限责任公司（以下简称‘国资公司’）.”董建波告诉本刊记者,老街坊·徐州老字号街区是徐州市重大产业项目,同时也是徐州市全力打造的现代服务业集聚区和历史文化街区.项目所在地块由国资公司租赁给徐州市云龙区政府,云龙区政府通过招商引资将该场地租赁给宁波石浦控股发展有限公司（以下简称“石浦公司”）.宁波石浦控股发展有限公司在徐州注册了江苏吾瑞城市广场开发有限公司（以下简称“吾瑞公司”）,负责投资该项目,合同期满后,所有资产无偿移交给国资公司.
采访期间,董建波向本刊记者提供了一份国资公司 2010 年 11月 27 日与云龙区政府签订的《老市委大院原办公区房屋租赁合同》 ,合同显示,甲方国资公司与乙方云龙区政府约定,甲方租赁给乙方的场地位于徐州市青年路 117 号（徐州市委原办公区）,包括可移交房屋 22000 平方米,以及地面地下相关附属设施设备.租赁期限约定为 2011 年 3 月 31 日前作为房屋移交、市级机关医院安置、遗留问题处理时间；自 2011 年 4 月1 日起至 2012 年 9 月 30 日止共18 个月,作为徐州国资为云龙区政府提供的建设、改造、装潢以及招商入驻企业提供的免租期. 此外,双方约定租赁期限为 15 年,即从2012 年 10 月 1 日起至 2027 年9 月 30 日止.租金自 2012 年 10月 1 日起开始计算.在云龙区政府正常履约的情况下,双方再行续签10 年.同时,还约定在租赁期内云龙区政府可对所租赁区域内的场地环境、水、电、气等设施以及现有房屋进行装修、改造、拆建和新建,并享有租赁、经营等权力.
同日,徐州市云龙区人民政府又与石浦公司签订了《老市委大院原办公区房屋租赁合同》,协议约定：甲方云龙区政府租赁给乙方石浦公司的场地位于徐州市青年路117号 （徐州市委原办公区） ,包括可移交房屋 22000 平方米,以及地面地下相关附属设施设备.在租赁期内石浦公司可根据经营发展需要,对所租赁区域内的场地环境、水、电、气等设施以及现有房屋进行装修、改造、拆建和新建,并享有租赁、经营等权力.此外双方约定租赁期限为 15 年,即从2012 年 10 月 1 日起至 2027 年9 月 30 日止.租金自 2012 年 10月 1 日起开始计算.在石浦公司正常履约的情况下,双方再行续签10 年.
董建波回忆说：“当天签合同时,区政府先与国资公司签,然后随即与我们石浦公司签约,这些都是事先已经商定好的,所以两份合同连文字都基本相同,我们就是这样来徐州投资的.”
房产被抵押贷款,无法办理产权证
“吾瑞公司成立之后通过与国资公司、云龙区政府之间的多次协商与沟通,明确了各方的职责和分工.”董建波告诉本刊记者,吾瑞公司负责老街坊项目改扩建的资金和项目招商营运,“因为原来的市委大院房屋相当破旧,要在旧有房屋上加固改造几乎没有商业价值,所以我们当时提出来必须进行拆除重建,根据周边的商业情况,我们希望打造成民俗商业文化街区,于是提出来要建地下停车场等,当时就预计需要投资两个亿；时任政府主要领导也同意了我们的方案,所以在随后的两年之内开始对原有建筑予以拆除,只保留了两栋楼.”
经过投资建设,吾瑞公司先后共投资 1.73 亿元,使得老街坊·徐州老字号街区建设完成.据介绍,该项目新建地面建筑 42000 平方米,地下 10000 余平方米,修缮房屋 4000 平方米,新增双回路电源 4000 千伏,引入市政燃气管道网至所有商户,等等.“老街坊地面有景观水系,景观雕塑,室外地面铺设了专门从南方收购来的古旧青石板,构建了仿古街巷三条,近400 米.”董建波告诉本刊记者.
“我们老街坊项目 2011 年11 月通过了徐州市规划委员会的审批,2011 年 12 月 1 日举行了开工典礼仪式.时任徐州市副市长孔海燕、时任云龙区区委书记王安顺、时任云龙区区长陈静,包括国资公司的负责人等都参加了典礼.此后, 该项目在2010年、 2011年、2012 年连续成为徐州市政府城市建设重点工程.当时有关部门对此非常重视,并且积极协调.”董建波回忆说,经过两年的建设,项目基本完工,并且于 2014 年部分街区试运营.期间,国资公司办理了项目立项,规划项目申报,原人防工程拆除申报等.
但令董建波不解的是,至今老街坊项目尚未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证.“因为没有办理相关许可证,所以这个项目至今还未通过相关部门验收.这些证都得国资公司作为业主办理,由云龙区政府协调各方关系,我们吾瑞公司是没有资格办的.我们当时施工期间也曾将这一问题向政府提出来,但当时合作都很默契,谁也没想到会出现这样的问题,甚至至今该项目的所有新建建筑都没有房产证. ”董建波向记者坦言：“当年这个项目属于招商引资项目,几乎不少事情都是特事特办,遇到问题就通过领导批条子解决,加之连续三年是市政府的重点工程,所以几乎一路绿灯.”
在《徐州市 2010 年度城建重点工程计划》中,记者发现,其中明确要求：“市各有关部门要积极推行部门会办、联办等好的制度,切实减少办事环节, 简化审批手续,缩短办事时限,提高工作效率……所有建设项目的前期手续既要严格按基建程序办理,又要想方设法加快速度,保证工程尽快开工.”
长期产权抵押,致企业经营受阻
“ 之 所 以 没 有 办 理 相 关 手续,就是因为早在 2011 年 3 月至 2016 年 12 月,国资公司已将该项目地块的土地证以及房产证作为抵押,在中国建设银行徐州分行贷款一亿八千万,此后在 2016 年12 月 26 日注销抵押；同时又在第二天,即 2016 年 12 月 27 日,将该项目地块的土地证以及房产证作为抵押,在中国银行徐州新城区支行贷款两亿,并且此次抵押约定期限直至 2026 年 6 月 30 日.”董建波告诉本刊记者.
董建波的这一说法,在一份徐州市云龙区政府发给徐州市消防支队关于先行办理老街坊·徐州老字号街区消防手续的函件中得了到证实.云龙区政府就相关项目手续问题表示：“该项目各项手续正在加快办理,由于该地块已由新城区国资公司抵押给银行,导致无法办理项目规划许可证（目前,规划手续已办至凭解押后的土地证验证即可领取规划许可证,施工许可手续已办至凭规划许可证即可领取施工许可证）.”同时指出,“2011 年11 月,市委、市政府主要领导审批同意该项目的规划设计要点,市规划局也同意该项目的总平面规划.”并表示,国资公司会尽快办理项目许可证,确保手续完备.
“2011 年 3 月,该项目旧有房屋已经拆除,土地平整工作已经完成,不知道国资公司是怎么能凭借旧有房屋的房产证通过银行的审核拿到贷款的,也不知道银行当时有没有派人过来现场调查.”董建波对此表示不解,他向本刊记者坦言,第一次抵押从 2011 年开始,到 2016 年 12 月 26 日注销,次日又被国资公司再次抵押,并且约定期限直至2026年6月30日. “如此抵押下去,老街坊项目的老房子房产证如果不注销,那么老街坊项目的建设用地规划证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证将势必一直办不下来,新建建筑的房产证更是遥遥无期.”
“严格意义上讲, 到目前为止,该项目尚处于违法在建状态,无法进行综合验收,以及归档领证.”董建波回忆道,当初吾瑞公司为该项目的规划方案的通过做了大量的完善工作,为云龙区政府垫付部分拆迁户的补偿金,为新城国资确立的施工单位做了支付施工费用的承诺,并按照工程进度支付各项工程款项.此外,按照政府的要求招来了“两来风”“恒顺醋业”“云龙山食品”“樊哙狗肉”等多家徐州老字号门店,并对部分商家进行了装修补贴.
在出租门面时,吾瑞虽然有当初与政府签订的租赁合同,但是由于缺乏正规手续,特别是没有房产证,使得大型项目的招商带来了很大的损失.董建波回忆说,吾瑞公司招商对接新东方教育培训机构入驻本街区时,因无法提供真实合法手续而告终；2015 年,吾瑞公司向银行以租赁户的租金作为还款来源申请贷款时,因出租房屋无真实合法手续而未能成功.
合同纠纷,政府将公司诉至法院
董 建 波 告 诉 本 刊 记 者 说,2015 年至 2017 年,国资公司连续三年向云龙区政府发函催交租金,云龙区政府也随之发函给吾瑞公司催交租金.“我公司回复表示,尽快办理项目建设合法手续,在手续未办理前不应按照合同交纳租金,当然可以酌情考虑缴纳占用费,并且按此前的合同约定,新建房屋是不交纳租金的.”
“当时为了鼓励我们新建房屋,在政府签订合同的时候,双方已经约定新建房屋在租赁期内免租金.”董建波告诉本刊记者.
在云龙区人民政府与石浦公司签订《老市委大院原办公区房屋租赁合同》中,记者发现,就租金问题的约定如下：起始租金为人民币600 万,自租期第四年起（2015年 10 月 1 日）每三年递增 5%；乙方（石浦公司）因经营需要,经甲方（云龙区政府）同意并经有关部门批准后新增建房屋建设费用全部由乙方承担,产权归国资公司所有,租期内甲方免收乙方租金；租赁期满后, 乙方无条件移交给甲方,由甲方交付给国资公司.
“政府现在要求我们按照每年600 万的标准支付租金,并且按照规定缴纳滞纳金；但是合同明文约定新建房屋在租期内免收租金.目前未拆除的老房屋只有约 4000 平方米,其余都是我们吾瑞公司自己新建房屋,即便是缴纳租金也完全按照合同要求（22000 平方米缴纳 600 万元一年的标准）计算.”董建波对此表示不解, 他告诉记者,区政府现在认为当初新建房屋建设“未经云龙区政府同意并经有关部门批准,所以不能免租金”.
但是对于未经政府同意的说法,董建波表示有异议,“虽然当时确实这块程序没走到位,因为双方当时合作很顺利,我们也没想到会出现这些事.然而政府是知道新建房屋并且相关领导是批准的,况且在此期间一直很支持,多次协调相关事宜,而且我们的项目规划是经过市规委批准的,且连续三年是徐州市城建重点工程计划,政府不会不知道.”采访期间,记者发现,国资公司与云龙区政府就工程进展中的相关事宜的确向有关部门发函并协助解决.
2017 年 6 月,云龙区政府作为原告将吾瑞公司诉至云龙区法院,并且要求解除合同,返还原物,支付租金和滞纳金等；或者提出继续履行合同,吾瑞公司一次性支付完毕拖欠租金 2902 万余元（暂计算至 2018 年 3 月 6 日）及滞纳金,如未按合同支付租金,或有其他违反租赁合同或调解协议约定的行为,云龙区政府有权解除合同.后因管辖权异议,此案转至徐州市铜山区法院.
不久,云龙区政府向法院提出诉前财产保全申请,铜山区法院于2018 年 3 月 29 日下达民事裁定书,冻结了石浦公司吾瑞公司银行存款 3000 万元,或冻结、查封其价值相当的其他财产,并冻结了吾瑞公司的基本账户,给公司的正常经济活动带来了严重的影响.
“我们投入近两个亿,没想到现在会成这个样子,希望有一个公平、理性的处理方案,而非冻结账户,切断收入来源；也希望各项手续能早日齐备.”董建波告诉记者,铜山区法院后来向老街坊项目租户下达协助执行通知书,要求所有租户将租金交至法院指定账户.“因此导致商户拒绝向吾瑞公司缴纳租金,同时租户也并未将租金交至法院指定账户.由于租金无法收取,员工工资不能及时发放,加之我们的账户被冻结,即便是目前的水电以及维修费也是自己借钱,公司经营已经无法运作了.”
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