原创《得房率越高越划算吗？》
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在购买房子的时候,业主大都非常关心得房率高低的问题,公摊面积多少、得房率高低一直是购房者心中的一道坎,是购房过程中的重要指标,因为它和购房者的切身利益息息相关,希望在花同样价钱的情况下,自己家的房子得房率高点,房间宽绰些,住起来更舒服,所以大多认为得房率越高越划算,然而,事实果真如此吗？
计算得房率的方式
得房率是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比.
例如：张三买了一套房,建筑面积100㎡,套内建筑面积为78㎡,那么得房率就是78÷100×100%等于78%.
我们知道：建筑面积等于套内建筑面积+公摊面积.公摊面积越大,则得房率就越低；公摊面积越小,则得房率就越高.
那么,公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称,即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积.包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积等.
影响得房率的因素
影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小.公摊面积包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半.具体受以下几个方面因素的影响：
层高.随着建筑高度的上升,越往高层,建筑结构越复杂,公共设施占用的面积就会越多,得房率也会随之降低.所以选房时,既要考虑到低层的弊端,也要考虑到高层的得房率与公摊,选择合适的楼层与合适得房率的房屋.
公摊面积.影响得房率最直接的原因就是公摊面积的大小.公摊所包括的面积有电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等.这些部分所包含的面积都会被平摊到各家各户中.如果公摊小,那么得房率就会高；反之,若公摊面积过小,也包含着这些公共区域空间狭窄的弊端.
楼体形式.最常见的楼体形式还是板楼和塔楼.塔楼高度较高,以电梯和楼体为主,长宽相似,高度突出,所以在相同条件下,塔楼每层户数较少,在公共设施占用空间不变的条件下,公摊面积变大,得房率低.板楼楼体长度大于宽度,每一层住户较多,也就是一梯多户或者是多梯多户,平摊下来,公摊较小.
梯户比.房型结构一般指几梯几户.比如,在同一幢楼上,相同梯数不同户数可供分担的总公摊面积可能相差不多,但随着户数的增加,平均分摊到各家身上的面积就会减少.不同梯数,相同户数,梯数越多,公摊就越大.
赠送面积.开发商常常会通过赠送面积来掩盖得房率的缺陷或者通过大的赠送面积来吸引购房者.最常见的赠送面积是在飘窗或者阳台的赠送上,阳台赠送一半面积,飘窗全赠送等,都可以提高得房率和房屋利用率.选择高得房率的房子时,可以问清楚赠送面积的大小.
得房率把握“度”最好
虽然得房率越高,房屋的性价比越高,但得房率不是越高越好.如果公摊面积太小,会使公共区域拥挤不堪.如果购买的是塔楼,一梯10多户的公摊如果太小,势必会影响正常出入,居住舒适度将大大降低.
所以,得房率应有个合理的限度,并不是越高越好.目前市场上约定俗称的得房率标准,要求高层建筑得房率不低于70%,多层建筑得房率不得低于75%.
同时,得房率低,意味着公摊面积大.购房者在买房时,是购买的建筑面积,建筑面积里,包含了公摊面积.也就是说,购房者在买房时,也为公摊面积买单.很多人觉得为公摊面积付钱,是在花“冤枉钱”,因为这个公摊面积,并不是单独包含在自己房子的可使用面积之内.我们买房,当然是希望房子可以使用的面积越大越好.
不过,盲目追求高得房率是个误区.各家楼盘的得房率有很大的差异,一般情况下,多层住宅的得房率在85%~90%,小高层住宅的得房率在80%~85%,高层的得房率相对较低,一般在75%~80%,酒店式公寓则会更低.
一房地产业内人士认为,得房率在80%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠.一般多层的建筑物得房率为88%,高层的建筑物得房率为72%,而办公楼得房率为55%.
避免面积被“盗”
购房合同中有附件标明了“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”,但只列明了应分摊的部位及其构成,具体数据仍不确定,所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性.购房者要把握住以下三个重要环节,避免应得的面积被“盗”.
索取公摊数据.签订合同的时候,让开发商出示有关计算公摊面积的数据,包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据,也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积,这样业主可以通过数据求出公摊面积,以明确自身的权益.
查阅有关资料.房屋的业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件,比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等.
在购房合同中约定公摊面积.购房合同第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款,购房人应当在合同中约定公摊面积的数字,并在附件二“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中,详细约定公摊的具体部位、面积大小.
总之,“得房率”影响的是自己所购置住宅的使用面积,衡量着一套住宅在使用中的舒适度,购房者不应盲目追求高得房率,而是应该结合实际情况,全面进行考究,当超过合理的限度时,一定要注意是否以牺牲业主的舒适度为代价换来的.所以,房子的得房率并非越高越划算.
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