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《房地产开发和城市规划的关系》

该文是关于房地产开发类本科论文范文与城市规划和房地产和开发方面在职开题报告范文。

华俊荣

摘要:文章就城市规划、房地产开发的内涵和性质进行了阐述,指明二者之间的存在密切联系,反映在两者宏观与微观、整体与部分、长期利益与眼前利益的关系,并提出了正确处理城市规划与房地产开发的关系的建议.

关键词：房地产开发城市规划内涵相互关系建议

中图分类号：F293文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2018）01-280-02

一、房地产开发与城市规划之内涵

房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设,包括城市新区开发和旧区改建,而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称.

房地产开发是房地产活动中一项重要经济行为,属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节.房地产开发,在依据《城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设,作为不动产,与其他商品的开发相比,房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点,使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位.

一般而言,房地产开发包括土地开发和房屋开发,房地产开发必须遵循以下原则：

其一,依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则.在我国,通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件,房地产开发必须是国有土地.

其二,房地产开发必须严格执行城市规划的原则.城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施,是城市发展的纲领,也是对城市房地产开发进行合理控制,实现土地资源合理配置的有效手段.科学制定和执行城市规划,是合理利用城市土地,合理安排各项建设,指导城市有序、协调发展的保证.

其三,坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则,经济效益是房地产所产生的经济利益的大小,是开发企业赖以生存和发展的必要条件.社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益.环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响.以上三方面是矛盾统一的辩证关系,既有联系,又有区别,还会产生冲突.这就需要企业站在国家和社会整体利益的高度上,进行综合整合和管理.

其四,应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则.即综合开发原则.综合开发较之以前的分散建设,具有不可比拟的优越性.综合开发有利于实现城市总体规划,加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展,促进生产,方便生活,有利于缩短建设周期,提高经济效益和社会效益.

而城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标,确定城市性质、规模和发展方向,合理利用城市土地,协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排.城市规划是建设城市和管理城市的基本依据,在确保城市空间资源的有效配置和土地合理利用的基础上,是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一.

城市规划建设主要包含两方面的含义,即城市规划和城市建设.所谓城市规划是指根据城市的地理环境,人文条件,经济发展状况等客观条件制定适宜城市整体发展的计划,从而协调城市各方面发展,并进一步对城市的空间布局、土地利用、基础设施建设等进行综合部署和统筹安排的一项具有战略性和综合性的工作.所谓城市建设是指政府主体根据规划的内容,有计划地实现能源、交通、通讯、信息网络、园林绿化以及环境保护等基础设施建设,是将城市规划的相关部署切实实现的过程,一个成功的城市建设要求在建设的过程中实现经济效益、社会效益、环境效益共赢.城市规划就其作用来说,主要有：首先,城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段.城市规划是国家控制、维持和发展城市的重要手段,对城市建设起宏观调控作用.

其次,城市规划是政策形成和实施的工具,从本质上讲,城市规划是一种政策表述,表明政府对特定地区的建设和发展在未来时段所要采取的行动,具有对社会团体与公众开发建设导向的功能.城市规划通过政策引导和信息传输,帮助城市各部门在面对未来发展决策时,不同性质、不同层次的规划决策相互协调并统一到与城市发展的总体目标相一致的方向上来.

再次,城市规划形成了城市未来的空间架构.城市规划的主要对象是城市的空间系统,尤其是城市社会、经济、政治关系形态化的和作为这种表象载体的城市土地利用系统.城市规划限定了城市中各项未来建设的空间区位和建设强度,在具体的建设过程中担当了监督者的角色,使各类建设活动都成为实现既定目标的实施环节.

二、城市规划与房地产开发的相互关系

由于城市规划和房地产开发内涵、任务、原则各异,在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程,两者着力点各不相同,既有区别又有联系,城市规划与房地产开发二者相互交叉相互影响.对它们之间的联系,应从以下几方面展开分析.

1.从实现的目标来考察,城市规划与房地产开发两者是指导和被指导的关系.城市规划与房地产开发是城市建设的不同阶段及其共同目的是为城市大众谋利、创造良好的生活和生产环境,以满足城市居民生活生产的需要.城市规划是城市建设的总体安排和全面部署,在城市建设中处于龙头地位,起着先导和统筹的作用.科学的城市规划可以鲜明地展示城市形象,提升城市美感,提高土地的利用率,避免无效建设和重复建设,对城市房地产开发起着指导和制约的作用.而城市规划所绘制的城市发展蓝图部分要依靠房地产开发来实现,并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充,两者密不可分.

2.从发展战略方面考察,城市规划和房地产开发是宏观和微观的关系.城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件,确定城市的发展方向,是国家对城市建设进行宏观调控的手段,实现国家控制、维持和发展城市的策略.

城市规划对城市建设的宏观调控作用体现在：（1）保障必要的城市基础设施和基本的城市公共服务设施建设用地需求；（2）在“市场失灵”情况下规范土地市场和房地产市场,在保证土地利用效率的前提下,实现社会公平；（3）保证土地在社会总体利益下进行分配、利用和开发；（4）以政府干预的方式保证土地利用符合社会公共利益.

3.从实现方法来考察,城市规划和房地产开发是目的和手段的关系.城市规划确定城市发展的目标和方向,是一种目的行为；而房地产开发则是实现城市规划的手段之一,也是最经济、最快速的一种手段.因此可以说二者之间的关系是目的与手段的关系.这就要求城市规划兼顾房地产开发,房地产开发服从城市规划,实现共同目标.当符合科学规划的房地产项目得以完满实施取得全社会的三大效益后,社会则获得佳绩,开发商获得最佳业绩.如果两者矛盾,缺乏同一性,就会给城市建设与发展带来麻烦.最终吃亏的是全体社会,当然也包括部分房地产开发商.

4.从时效上考察,城市规划和房地产开发是长远利益和眼前利益,远景目标和近期目标的关系.城市规划侧重考虑长远的和远景的效果,并兼顾近期的发展建设,而房地产开发更注重近期的效果,重视的是眼前利益.

5.从空间上来考察,城市规划和房地产开发是整体和局部的关系.城市规划注重整体,关注全局,而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择,从效益看,城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境生态效益的三者的相互统一,侧重研究降低社会成本,提高整体综合效益,而房地产开发更关心开发项目,开发地或企业的经济效益,从信息反馈角度看,城市规划侧重听取市民的反馈意见,满足大多数市民的需要；而房地产开发侧重搜集市场信息,适应市场的需要.

三、正确处理房地产开发与城市规划的关系措施

1.努力保持城市规划的前瞻性、科学性、可持续性,加强城市规划对房地产开发的管理力度.城市规划是房地产开发的前提阶段,必须起到对房地产开发应有的管制作用.城市规划必须具备超前意识和弹性意识.只有具备这两种意识,才能正面地影响房地产开发者的投资方向、投资策略,使房地产产业得到健康地发展.进行规划的城市,应该从城市实际情况出发,以市场经济发展为基本前提,以各项法律为依据,使城市规划自身具备的法律效力得以完全发挥.为此,必须加强规划部门工作者职能意识,承担起城市规划者应该承担的责任.

那么如何保持规划的前瞻性、科学性、可持续性呢？笔者认为应该在以下三个方面着手：

一是科学定位.科学合理地确定一个城市的性质,关系到城市的发展方向和城市优势的发挥,同时,更直接地决定规划的内容和规划的价值取向.

二是高起点规划.邀请国内知名的城市规划专家来编制城市总体规划,也可以由规划院来负责编制,保证规划编制的系统性、延续性.

三是强化规划管理.规划是依据,而管理是确保规划能否做到高起点的关键.在规划管理过程中,始终坚持科学规划制度性,同时注重城市规划管理工作中的公示及公众参与,让社会了解规划,广泛动员社会力量关心和支持城市规划,积极参与城市规划的监察工作,有效遏制违法建设.通过完善城市规划,提升规划的科学性,增强规划的权威性,规划一旦确定,就要不折不扣地执行,切实维护规划的科学性、连续性、严肃性、操作性,不能唯开发商利益是图.

2.城市规划既要考虑房地产开发商的利益,大力增强规划的弹性和应变能力,又要符合城市规划的整体布局,开发符合城市规划的房地产.

在市场经济中,城市规划在城市发展过程中具有否决权,因此城市规划要加强对房地产开发地产的研究,做到以规划为“龙头”,带动房地产开发和城市建设的发展,以使规划设想付诸实施.城市规划应增强规划的弹性和应变能力,针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题,要对规划不断做出调整和补充,建立健全规划反馈和评估体系,依据规划实施后的效果,对尚未、已经或实施中的规划进行及时修正,严肃查处房地产商的违法行为,确保城乡规划建设成果.

房地产开发是基于城市规划基础上,对城市建筑进行建设的过程.房地产商要想取得长远的开发发展空间,就要切实遵循政府宏观调控和市政部门的城市规划,不能私自进行违规操作,相关部门和领导应该对开发过程进行严肃监督,并对开发商的产品定位、配套项目、建筑风格等方面给予合理的规划建议,共同携手实现城市规划的目标.

总之,城市规划与房地产开发可以理解为城市建设的不同阶段,计划与实施的关系,两者共同为建设城市服务,从这一点看,它们的目标是一致的.因此,房地产开发要服从城市规划,同时将开发过程中遇到的新问题、新情况及时反馈给城市规划部门,而城市规划要加强对房地产开发的管理,适应房地产开发的发展,使规划易于实施,真正做到城市规划与房地产开发相互协调互动,以实现城市开发建设的良性循环,促进城市和谐发展.

参考文献：

[1] 谢晖.城市规划与房地产开发的协调机制研究[J].经济地理.2003（1）

[2] 王晓燕,来延肖.城市规划应与房地产开发协调发展[J].城市开发,2004（6）

[3] 赵曜.城市规划与房地产开发非协调发展分析研究[J].山西建筑,2012（2）

（作者单位：宁波钢杰人力资源开发有限公司浙江宁波 315200）

（责编：李雪）

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