原创《最佳投资洼地物流地产业》
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文/本刊记者 李冰漪
过去十年间,物流地产在中国高速增长,但整体来看,现代物流设施的供给仍落后于日益增长的需求.世邦魏理仕于2015年末发布的《中国物业投资指南之物流地产篇》显示,截至2015年上半年,在华九家主要物流开发商非自用高标准物流设施存量累计仅约2000万平方米,全国人均面积不到0.015平方米.
此份调查显示,北上广深四个一线城市及成都被认为是最佳的投资地区,上海被评为最值得投资的区域之一.在制造业转型升级及消费带动经济增长的大背景下,加上便利的交通网络和庞大的内需,上海乃至周边的苏州、昆山等城市成为辐射长三角和内陆区域的物流节点城市.目前上海的优质物流仓储市场呈现供需两旺的局面.上海对于优质物流仓储的需求更趋多元化,推动上海优质物流仓储市场的租金稳步上涨,数据显示,过去五年,按同样本比较,上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%.
同为一线城市的北京、广州、深圳的物流产业也同样具有良好的发展机会.作为中国的首都和政治经济文化中心,北京良好的经济基本面以及完善的基础设施,为物流地产奠定了基础.依托于两千万人口的城市规模及发达的第三产业,整体物流需求由消费品及电商类客户主导.广州及深圳位于制造业重地的珠三角地区,承接了来自制造业的物流需求,珠三角庞大的人口规模亦刺激了来自电商及第三方物流的蓬勃需求.而成都的物流地产在利好政策下,也迎来新的发展契机.
知名房地产服务运营商戴德梁行北中国区工业及物流地产部主管张丽娜认为,2015年中国物流市场持续升温,从城市分布来看,一线城市项目减少,土地与项目供应持续放缓,但需求保持高增速,带来了有利于发展商的高租金（增长率）、低空置率和高回报率的局面.二线城市方面,新增供应量开始集中体现,租金下行压力大,空置风险逐步提高,在沈阳、武汉、成都、天津等二、三线城市,竞争尤其加剧.投资者对于南京、郑州、厦门、西安、武汉的热情较高,而对于天津、成都、沈阳则明确表示会慎重决策.
面对当前一线城市持续供不应求,部分二线城市去化压力较大的局面,张丽娜认为,未来客户将取代土地储备,成为未来发展商在二、三线城市争夺的主战场.从客户角度看,制造业用户对于高标准仓库的需求占比逐年降低,在需求总量及高标库的使用占比同步下降；电商用量占比保持增长,但涨幅预测会逐年放缓.主要电商企业更倾向于自建仓储及物流体系,未来对第三方仓库的需求将逐步减少.中小型电商和第三方物流供应商抱团参与市场竞争是未来第三方仓储针对电商行业的主要竞争内容.寻求为制定客户定建仍是规避空置风险的有效手段,但开发商的拓展难度将更大,同时议价能力将减弱.
面对竞争的复杂化和激烈化,参与者也针对自身发展阶段和特点,采取了多元化的发展策略.张丽娜说,比如普洛斯开始向工业厂房领域寻求突破；宇培选择快速扩张,积极拓展资本市场,同时进入冷链、电商新领域；宝湾物流企业内部调整,资源重新分配,同时寻求与国企、央企的合作.
龙行天下（天津）供应链管理股份有限公司总经理黄波介绍说,龙行天下是一家由钢贸企业转型发展的物流园区,它位于天津市津南区双桥河镇汉港路天津国际物流园区,公司注册资本500万元人民币.由物流、投资等多领域实力股东共同出资组建,具有强大的资金背景和团队优势.目前入驻这一园区的以专线物流、大三方物流企业、大型车队为主,和一些配套服务型商户.从去年年底开始,园区开始大力引入电商企业.基于物流板块和仓储板块,我们提供的不仅仅只是租赁办公楼,而是一站式的服务.
公司经营目标是建立现代化的第三方物流体系,打造物流智能生态产业链,并建立电子商务交易系统,构织连接物流上下游的交易平台；服务宗旨是做物流企业身边的贴心智能管家———让物流更轻松,让主人更放心、省心.
另外,世邦魏理仕工业及物流服务部中国区高级董事罗瑾也有类似看法,他说：“由于供需缺口较大,物流物业市场依旧是资本追逐的热点领域.近来,机构投资者与大型物流开发商合作的案例不断增多,我们预计在内外资巨头的推动下,国内物流地产市场将迎来更加蓬勃发展的春天.”
对于国内物流市场发展特点和未来趋势时,张丽娜提出了四个重点发展方向：第一,打通仓储和运输一体化：通过天网和地网,打造第四方物流平台,开拓物流领域新市场,代表物业类型,公路港项目；
第二,拓展特种、专业物流业务：特种、专业物流主要包括冷链仓库、医药仓库、恒温仓库、危化仓库等.复星、宇培等物流开发商已经通过进军特种、专业领域市场,拓展业务新领域,扩大市场份额；
第三,寻求国企合资合作：寻求国企的资本合作、资源合作和股权投资,获得更多土地资源储备和资本来源；
第四,收购小型带租约资产包：通过收购小型带租约资产包,增加市场份额.
而世邦魏理仕在另一份报告《亚太区2016房地产市场展望》中认为,中短期内土地供应仍为制约高标准物流设施发展的一大瓶颈,供应短缺在经济发达区域尤为突出.展望2016年,电子商务将保持高速发展的势头,自贸区的设立则将进一步促进跨境电商的发展.2015年大部分市场对于保税仓皆出现了上升的需求,保税仓的走红是大消费策动中国经济发展的一个缩影：在消费、尤其是电商消费趋热的背景下,物流设施的变革加速向零售业需求倾斜.
物流地产论文参考资料：
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