原创《中国房地产这十年》
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今年的国庆节对开发商来说,有点糟心.
不但传统的“金九银十”泡了汤,杭州、上海、厦门、广州等地的不少购房人,还因为“刚买的房子瞬间割肉”,纷纷拉起了条幅,围堵售楼处,高喊退房.
10月4日,江西上饶碧桂园的多个楼盘突然降价,从每平米1万元猛跌至每平米7000元,有业主按揭还没办下来就亏了二三十万,已经买房的人则集体“爆仓”.
愤怒的购房人,蜂拥着冲撞售楼处大门,往里面扔鸡蛋,并与保安发生肢体冲突.
这一幕对开发商而言,并不陌生.早在十年前,杭州万科的业主,就因为开发商主动降价,砸毁了售楼处.
01 被打破的不跌神话
历史的轮回,有时候让人不得不惊叹.
在2008年,万科售楼处被砸之前,内地楼市刚经历了一场近十年的大牛市.
亚洲金融危机后,为了提振经济,房地产被列入刺激内需的支柱性产业.随后取消的福利分房制度,更是点燃了人们被抑制了几十年的购房.
数据显示,从1998年到2007年,国内楼市均价从2000元J平米出头,一路上涨到近4000元／平米.
同一时期,美国也经历了一场楼市大繁荣.
但这一切都在2008年的次贷危机中画上一个句号.那场风暴席卷全球,中国也未能幸免,不但出口猛跌,大批企业倒闭,国内楼市也跌入谷底,成交量遭遇腰斩.
危机发生后的半年内,北京房价累计跌幅达13.6%,广州60%以上的楼盘降价,房屋交易量萎缩近3成,土地频频流拍.
深圳房价更是暴跌,从每平米1.6万元跌至每平米1.1万元.有楼盘甚至从最高价每平米2万元坠落,最后以每平米9000元甩卖；还有楼盘开出每平米不到5000元的起价,创下了当时深圳市的最低纪录.
一个被维系了十年之久的房价不跌神话,从此被打破.降价、甩卖、跳楼、救市……大量利空消息扑面而来.
02 2008年：地产商的梦魇
尽管日本楼市大崩盘的殷鉴不远,但长达十年的大牛市,还是让很多人（包括开发商）误信了“房价不跌”的神话,以致于神话破灭的那一刻,很多人措手不及.
对开发商而言,危机之后的资金链紧张,是最为痛苦,也最棘手的一件事.
前不久,寒冬中的万科喊出了“活下去”的口号.这并不是万科第一次喊空,早在2007年底,王石就抛出过“拐点论”,称房价的拐点已经来临.
当时,潘石屹的判断是,万科的资金链有点问题,要通过降价来加快回笼资金.
这个判断后来变成了现实.2008年,万科率先在全国降价15%至30%,当年就创下479亿元的销售纪录,并一举坐上中国房地产行业的“龙椅”.
但万科也因为降价,遭到全行业的口诛笔伐,与政府的关系也一度趋于紧张.
作为房地产行业的先驱,世茂地产在许荣茂带领下,一度做到了全国十强.但在2008年的金融危机中,也未能幸免,资金链一度出现险情.
压力之下,世茂地产不得已做出大刀阔斧的改革,先是一轮管理层大换血,之后是管理上的各种变革,更加注重成本控制,以及流和质量的考核.
即便如此,也未能完全扭转世茂地产的颓势,其在国内市场上也愈发低调.
绿城曾是房企中的品质典范,同时也以“不断融资、不断拿地”的激进风格闻名业内.
从2006年到2008年,短短两年时间,其土地储备就从800多万平方米猛增至2520万平方米.高增长的背后,是绿城高达140%的杠杆率.然而,2008年的危机打乱了绿城的节奏,高企的负债迫使其不得不卖地求生.
当年4月,绿城紧急出售了杭州和上海的两个地块,仅上海地块就损失1.5亿元.而这两个地块是一年前刚刚高价拿下的.
为了设立“绿城1号”房地产投资基金,缓解资金压力,绿城还与信托公司签下条件苛刻的协议,不仅要将杭州、无锡两个项目公司的部分股权作为抵押,还要将无锡公司近一半权益出售给对方.
绿城的这次“生死债劫”,在当时震惊了整个地产界.事后,公司创始人宋卫平也不得不承认,之前做得不够稳健,高速度、高负债的发展模式是一种错误.
但绿城还不是最惊险的.在那场危机中,恒大老板许家印才是最闹心的.
2006年,许老板为了吃下更多土地,从美林、德银融资10亿美元,并计划到香港上市.但2008年金融危机爆发后,恒大的IPO计划不得不搁浅.
当时的恒大,有37个项目待开工,资金缺口达120个亿,许家印面临要把恒大拱手让给海外投行的境地.
危急时刻,许老板不得不跑到香港,陪着新世界发展创办人郑裕彤、华置主席刘銮雄等香港地产大佬玩了三个月,用诚意换来了对方的注资.
与此同时,恒大还在国庆节期间,降价“甩卖”全国18个精品楼盘,迅速回笼资金自救.最终,恒大挺过了2008年的寒冬,避免了“被收购”的命运.
03 救命的“四万亿”
就在地产商们水深火热的时候,政府推出了“四万亿”救市计划.
这四万亿的初衷,当然不是房地产,而是用投资拉动经济,振兴钢铁、汽车、船舶、石化等十个重要的战略性产业,避免经济出现断崖式下滑.
但这个大胆的计划,还是极大地提振了整个房地产行业.
各地政府为了维护楼市稳定,防止楼价过度下跌,相继出台了房地产救市政策,使得更多热钱涌向了楼市.
在这些热钱的推动下,2009年的房地产行业出现空前的繁荣,并一路高歌到今天.
从2008年到2017年,短短十年间,国内房地产投资从2.53万亿猛增至11万亿,累计总投资高达74万亿元.仅2017年的投资额就相当于加拿大当年的GDP总额.大规模的投资,催生了一大批房地产巨头企业.
2009年,万科销售额突破600亿元,一年后突破1000亿,成为领跑者.同样是2009年,恒大在港交所成功上市,从一年前的尴尬中华丽转身．并在接下来的2010年,将土地储备量增加至9600万平方米,足足比2008年翻了一番.
之后的恒大,更是一路狂奔,最终在2016年超越万科,成为行业新的领军者,而且是销售额、资产规模和营收上的全面超越.
从泥潭里爬起来的绿城,同样享受了2009年的高增长.但或许是爬起来得太容易,没有长教训,绿城再次沿袭 “高杠杆、高负债”的模式,在土地市场上开始新一轮的“大跃进”.
仅2009年一年,绿城就投入455亿元买地,净资产负债率也冲到163%的历史高位.
这一年,绿城以531亿元的销售额,夺得榜眼位置.意气风发的宋卫平再出豪言壮语：3年破千亿,销售超万科.
但这一豪言壮语,很快就沦为笑谈.
2011年,面对汹涌的房价涨势,国家出台了限贷、限购政策,房地产行业陷入了低迷.绿城再次因为大规模举债,陷入债务漩涡,甚至不得不向员工融资.
三年后,一直想做个“赢钱赌徒”的宋卫平,不得不将绿城卖给了孙宏斌.据他身边的人讲,那两年的调控把老宋折腾累了,房地产远比过去难做,这让他心灰意冷.
04 楼市向左还是向右？
2008年后的十年,中国的房地产市场经历了一段沸腾岁月,其势头比前十年有过之而无不及,而这种繁荣在给中国经济注入强劲动力的同时,也埋下了隐患.
十年前,中国经济尚处在高增长阶段,人口红利和成本优势还在,民营经济也还具有相当的活力和竞争力.
十年后,经济增速已明显放缓,人口红利正在快速消失,高企的房价不断侵蚀着实业的利润,同时也让普通家庭背上沉重的包袱.而也意识到高房价带来的不利影响,政策基调逐渐转向“住房不是用来炒的”.
从2016年3月开始,各种房地产调控政策出台的密集程度前所未有,被认为是史上最为严厉的楼市调控.
尽管在当前国内经济下行压力较大的情况下,货币政策正在出现松动.但像十年前那样出台四万亿政策的极度宽松环境已很难再现.
不久前,央行在一年之内第四次降准,为小微企业和民营企业释放更多流动性,但市场信心却显得比较低迷,金融市场以“股汇双杀”的方式来迎接这一政策利好.
这意味着,后续可能会有更宽松的刺激政策出台,甚至不排除楼市适度松绑的可能.
即便如此,仍将有一大批中小房企会因为资金链断裂、预售制逐步取消等原因而倒下,并再次出现一轮抛售潮.
对很多刚需购房者来说,这也许是一个人手的机会,而不少蠢蠢欲动的投资者,可能正在等待2008年那样的抄底机会.
但需要注意的是,与十年前相比,房价下跌的概率和风险更大.
一方面,之前支撑高房价的人口红利、城市化等因素,作用正在弱化；另一方面,地方政府卖地和盲目举债的发展模式也难以长久.而当政府用“行政之手”再也无法推高房价,也许就是房地产税出台之时.
过去二十年,凡是预测房价下跌的人,几乎都失算了.而任志强的预言却一一应验,以致很多人坚信他提出的房价“大涨小跌”规律.
在任志强看来,未来房价的趋势仍然向上,主要依据是城市化进程不会被打破, 即使达到发达国家70%-80%的城市化率, “大涨小跌”规律也不会被打破.
那么,此次房价下跌是将持续扩散开去并深化,最终成为改变中国房价多年强势猛涨的分水岭,还是中国的楼市真的很特殊,只涨不跌？无人可以给出肯定的答案.
但有一点是肯定的,世上没有只涨不跌的商品和市场,而今天和十年前相比,楼市的供需,尤其是民众的购买力已经有了巨大的变化,而这个变化是偏向不再支持房价持续上涨的.人类历史也早已证明,在巨大的债务压力面前,任何资产都无法避免贬值的结局.
摘自微信公众号“华商韬略”
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