原创《土地篇：对标硅谷，产业地产渐成房企拿地新标配》
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文／本刊记者蔡静霞
硅谷是技术创新的高地,其优势在于它有完整的产业生态.
基于此,产业地产成地方政府的核心诉求.这直接表现在土地出让条件的升级上,于是,捆绑“产业引入”,成为广州近期土地出让新规的升级版.
今年一季度,碧桂园两次以底价斩获增城三宗地块,三宗地块的出让条件都有严格的产业引进要求.
事实上,房企要可持续发展必须得拿地,如今一线及热点二线城市土地飙涨,房企之间竞争厉害,以招拍挂拿地几乎每幅都是“地王”,要想获得合理的利润实在太难.
“引入产业”方式拿地,多可以底价成交,这不失为土地获取的良策.尽管如此,但一般开发商较难拿下这样的宅地.
地块出让条件加码：引入产业
早在今年1月,碧桂园与富士康就曾以39.1亿元的底价获得朱村凤岗村A17026、A17027两宗地块.
根据当时公布的出让信息,A17026宗地被要求引进8K影视技术运营及相关产业的企业,A17027宗地被要求引进8K硬件系统研发企业.
无独有偶,2月末,碧桂园+富士康联合体再度以20.62亿底价拿下增城朱村凤岗村A18003地块,楼面地价8371元／m2.
该地块的出让条件同样有严格的产业引进要求,地块竞买人须承诺引进不少于两家从事面板设备技术研发、超大面板传输系统及相关产业的企业,总投资额不低于25亿元人民币.
除了增城,还有南沙.
今年4月,广州市南沙区一块约601亩的制造业用地出让,该用地的条件依旧很具体：注册资本不低于3亿美元,自土地移交之日起1个月内动工开发建设,24个月内建成投产.必须在竞得土地后,一个月内引进国际一流纯电动汽车研发制造项目.项目开工后五个季度内取得纯电动汽车准入的项目核准等.
4月8日,此地块被FF关联公司睿驰智能汽车（广州）有限公司以底价3.641亿元的拍得.据报道称,FF背后的投资人,很有可能是恒大集团.
有媒体记者从接近恒大的知情人士处获悉,恒大集团董事长许家印已确认以3亿美元投资了贾跃亭旗下的Faraday FutUfe(法拉第未来),并成立了专门的汽车团队.这与土地出让条件中的“注册资本不低于3亿美元”不谋而合.
明眼人轻易便可洞析,土地拍卖“定向供应”的味道越来越浓,产业地产也只有房产巨头如恒大、碧桂园等有实力参与其中.那么,地方政府想要的是什么？这会是今后房企拿地的新“标配”吗？
赵卓文：地方政府的核心诉求在产业
广州市同创卓越房产公司总经理赵卓文分析认为,2018年,经济发达城市的地方政府的主要诉求是产业发展,带来地区的产值、产业和税收增加.要获得土地资源,尤其是大片工业用地资源,年限50年,规模要大,必须有打动地方政府的产业引入.
“产业地产”的核心是产业.土地完全不成为问题.“排他性供地”,是可以操作的方式.
“产业地产”成立的条件：第一,要有融资能力.第二,要具体开工条件.第三,要具备市场空间.以上三点做到位了,土地就来了.
产城融合,将成为发展商获得土地资源的重要渠道.尤其在中心城市经营性土地竞争激烈,预期利润持续下降的背景下.在未来,产业地产（工业地产）的物业价值将提升,值得投资者关注.
黎文江：拍地“产业引入“方式或成新“标配”
资深地产专家黎文江分析认为,从去年三月起,广州宅地出让方式不断加码,由二种方式（限地价、竞配建）增加到五种方式（限地价+竞配建+竞自持+引入产业等；限地价+竞配建+竞自持+村改签协议等；限地价+竞配建+竞自持等；限地价+竞自持等；100%自持,发展租赁住房）
去年以来,广州宅地出让”产业引入”方式的比例占25%,”与村签协议”方式占27%,”竞自持”方式占48%.
出让方式属产业引入及与村签协议的宅地成本,约在房价的40%以下.属竞自持的宅地成本,则高达房价的65～85%.
但是,一般开发商较难拿下产业引入及与村协议的宅地.如此,往日烫手山竽的自持经营宅地,在今年会成为房企争夺的香饽饽.
郑隽宸：产业地产挑战房企专业运营能力
今年,政府对待房地产发展上,将有一个大的转变.即从过度重视土地财政,转为更重视产城融合发展.
“很多房企都嗅到了这一方向和信息,引入产业拿地.”中地行副总经理郑隽宸在接受本刊记者采访时表示,这也有利于房企拿到更松动的金融支持.
对于房地产开发企业而言,不管采取何种方式,都是为了获取核心城市优质土地和项目资源,获得生存,同时也意味着未来市场对房企运营能力的考验更大.
投资产业地产,无论是开发商,还是投资者,都要考虑更多经营的元素,加强专业运营能力的提高,这才是房地产健康可持续之道.
产业论文参考资料：
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