原创《不动产统一登记制度下的农村房屋登记的困境和出路》
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我国农村人口众多因此实际分析, 各类村居数量也较为庞大.相较于城市中不动产统一登记已经具备了较为成熟的基础条件, 以及广泛的社会支持.农村房屋登记的落实, 还存在较多的现实困难.因此在不动产统一登记制度下, 如何推动农村房屋登记的落实与发展, 也成为当前不动产统一登记制度发展中主要面临的问题.笔者基于当前农村房屋不动产的普遍发展现状, 简要分析不动产统一登记制度下农村房屋登记面临的困境与出路.
一、不动产统一登记制度下的农村房屋登记面临的困境
不动产统一登记制度下的农村房屋登记具有多重意义：一方面, 可以使得农民合法权益得到有效的提高,另一方面,可以使得农民合法权益得到有效地保护.然而在实际工作的过程中, 不动产统一登记制度下的农村房屋登记还存在较多的困境, 具体分析如：缺乏统一性的处理和归置、统一登记存在争议、电子登记平台完善问题.笔者针对上述农村房屋登记中存在的问题及困难, 进行简要的分析研究.
1. 缺乏统一性的处理和归置
农村房屋不动产从产权方面分析, 其房屋产权归属村民个人所有, 但宅基地归属于村集体所有.村民对房屋建筑所辖土地具有使用权但无全部所有权, 因此无法主张对房屋不动产所辖土地的权利.此外由于农村不动产的登记现状较为分散, 整体分析涉及的关系部门较多, 因此从实际落实的方向进行分析.农村房屋不动产在落实登记操作时, 存在缺乏统一性的处理和归置.主要原因为房地产权及所有权的不统一, 房权登记与地权登记涉及部门较多, 且登记的方式差异化较大.因此宏观分析, 落实农村房屋不动产登记操作面临现实困难.
2. 统一登记存在争议
农村不动产区别于城市不动产, 其房权与地权的所有者明确,房权归属个人所有, 地权归属区域管辖政府所有.因此在房权与地权所有权登记中, 不存在权属争议问题.且城市房权的授予年限及使用年限有统一标准, 因此统一登记具备可操作性.反观农村房屋不动产其房权地权的归属则存在一定的主体叠合和冲突问题, 并且因农村房屋不动产不存在使用年限限制问题, 且占有者可自行于原址进行房屋的重建或修复.并且由于我国农村面积较大, 人口众多, 区域间房屋类型差异化较大.因此从实际出发分析, 农村房屋不动产统一登记还存在较大的争议.主要原因为：(1) 权属判定存在法律悖论( 由于土地所有权为村集体, 房屋所有权为个人, 但个人又通过占有的方式, 具备对房屋所辖土地的使用权及改造权.因此如划定房屋及土地为个人主张权利则与村集体权益冲突, 但如将权属分割村民又隶属与村集体, 具备土地的部分权属, 此外也无相关的法律解释)；(2) 农村房屋不动产类型差异化大, 数量巨大, 统一等级无法有效的授予权限时间, 以及无法设立相对统一的标准.
3. 电子登记平台完善问题
分析当前我国农村房屋不动产的各类登记平台, 以及各管辖部门管理平台都存在较大的差异化.此外在电子信息的完善方面, 由于前期的作业侧重点问题, 当前还存在较多的登记信息漏洞现象.因此实际分析其电子登记平台, 还存在较大的应用漏洞问题.因此具体分析后期如需进行农村房屋不动产的登记落实, 各行政管理单位及登记单位, 还应注重落实电子登记平台的完善和统一, 并且研究落实较为统一的登记标准, 划定相对合理的登记分类.
二、不动产统一登记制度下的农村房屋登记所需的保障
1. 经费的保障
目前已有相关的规定, 宅基地及建设用地使用权的登记需要的工作经费以纳入地方财政的要求, 农村房屋不动产的登记工作需要的经费, 可由省, 市或县按照财政预算的相关规定纳入同级财政的年度预算.各级的财政部门及国土资源管理部门需要对资金的使用进行监督及检查, 从而保证农村房屋不动产登记工作能够顺利的完成.
2. 政策的保障
城乡规划和建设等部门要承担相应的管理职责, 并结合实际,确定农村房屋符合规定或建设相关的材料, 以便减轻农民群众的负担, 以确保农村房屋权属来源能够符合不动产登记的相关规定.
3. 质量的保障
建立省级农村房屋权籍调查的核查制度, 并委托专业的队伍,根据权籍调查技术的规定对市、县的权籍调查工作成果质量及工作进度进行核查, 通过结合技术指导及省级核查的方式, 增强对于市场技术指导的力度, 从而确保农村房屋不动产登记基础权籍信息成果的合法、准确以及规范.
三、不动产统一登记制度下的农村房屋登记出路分析
不动产统一登记制度下农村房屋登记的发展, 还存在较多的难点.因此推动农村房屋登记作业的发展, 必先解决作业中面临的各类现实困难.笔者基于当前农村房屋登记的政策现状以及实际发展现状, 针对后期农村房屋登记制度的落实, 提出了以下几点改善意见, 如：加强农村房屋登记的系统性整合、成立联合作业小组、合理投入作业经费、应用3S 技术建立基础信息库.针对上述改善意见, 笔者进行简要的分析研究.
1. 加强农村房屋登记的系统性整合
我国当前农村房屋不动产在登记在发展中, 因各登记系统平台之间的差异化问题, 区域间的差异化问题, 房屋类型之间的差异化问题, 权属划分的差异化问题, 造成农村房屋不动产的登记存在现实困难.因此从实际出发进行分析, 为切实有效的推动农村房屋不动产登记的发展, 各基层行政管理部门, 土地资源管理部门, 民政部门应注重落实各登记系统之间的技术统一性.登记系统的统一性归置, 保障了各行政管理部门在行政管理落实中的有效性和准确性, 并且对于农村房屋不动产登记质量的提升, 也发挥了重要的作用.此外从长远分析, 为保障农村居民的切身利益, 并且确保农村不动产登记权属的合法性, 加快《物权法》的补充和修正也为当前农村房屋不动产登记发展中重要的解决问题之一.
2. 成立联合作业小组
为确保登记人员在权属登记中的作业效率性和准确性, 基层行政管理部门应联合一线作业人员, 成立联合工作小组.具体落实中小组成员应包括土地资源管理人员、民政部门人员、户籍管理人员、村委会人员、信息登记人员、协调人员、释法人员.以此形成具备专业性、综合性、技术性、实地性、监管性、权威性的系统性整合和配置.最终达到有效推动农村房屋不动产登记稳定发展, 有效实施的目的.
3. 合理投入作业经费
我国农村区域面积较大因此在实际发展中, 因区域民俗习惯,气候环境导致各类民居的差异化都较大.因此在不动产统一登记制度下, 农村房屋登记还面临有效归类, 合理确权的困境.因此基于当前农村房屋不动产登记面临的困境, 各级监管部门及一线登记部门, 应合理的应用财政作业经费进行相关作业的开展.此外区域政府部门应根据基层一线村居类型现状, 适当的增大作业经费, 并合理的增加作业人员, 以此保障登记作业的快速有效落实.
4. 应用3S 技术建立基础信息库
农村发展中各类房屋建筑的施工类型, 以及建筑规划都呈现为无序性.因此如单一进行房屋信息的采集, 则存在耗费时间长, 需求人员多的问题.实际分析对于数量较大的农村不动产房屋, 单一采集则存在作业效率缓慢及人力浪费的现象.因此为有效的促进农村房屋不动产登记的有效性和准确性, 登记人员在登记前期可通过建立基础信息库的方式, 进行相关基础信息的采集和整理.具体在技术应用中可通过应用GPS 技术进行对应建筑工程位置的定位及编号, 应用RS 技术进行建筑规模及外观图像的采集成册, 应用GIS技术匹配房屋建筑的实际地理位置.以此通过技术手段加快各类信息的采集, 并且降低作业人员的作业压力, 增强后期在不动产登记中的准确性和有效性.
四、结语
分析当前我国不动产统一登记制度下的农村房屋登记的发展现状, 整体分析还存在较多的现实困难.如技术困难、法律支持问题、权属争议问题、经费问题等, 各类问题的存在造成农村不动产登记的发展较为缓慢.因此具体分析后期在实际发展中, 为切实有效的推动农村不动产登记制度的有效落实, 并且保障农民的切身利益.实际发展中基层政府应通过组建联合作业小组, 适当增加作业经费, 落实系统性的整合管理, 加强基础信息库建立的方向进行发展和落实.
登记论文参考资料：
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