原创《收益法在房地产评估中的案例》
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摘 要：作为房地产评估三大基本方法之一的收益法,适用于商场、写字楼等存在收益或存在潜在收益的房地产.在分析收益法评估房地产价值基本思路的基础上,通过具体案例,说明其存在主观性强、净收益额不确定等局限性,并提出解决方法.
关键词：房地产评估；收益法；主观性；局限性
中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)027-0084-01
一、引言
在收益性房地产评估中,收益法是首选的评估方法.然而,在实践中,收益法的使用存在一些问题,比如,重要参数的确定缺乏依据,主观性强等.为了更加完善收益法在房地产评估中的应用,有必要对这些问题进行分析与探讨,进而进行统一的规范,以避免随意性.
二、基本思路
在房地产交易时,随着房地产所有者权利的让渡,房地产收益转归购买者.房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以补偿,购买者必然一次性支付一定的金额,以补偿原所有者失去的收益.合理估计待评估房地产未来的收益,并选用适当的折现率将其折现到评估基准日,以确定被评估房地产的合理价值.
三、案例分析
举例：举例：ABC 公司于2004 年5 月从政府手中取得一块土地50 年使用权,并支付了相应的土地出让费.2004 年5 月建成一座写字楼,用于出租.当时造价为每平方米2500 元,耐用年限55年,残值率2%.目前,重置为每平方米3000 元.占地500 平方米,建筑面积900 平方米,每月平均实收租金5 万元.另据调查,当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米60 元,空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的4%,维修费为建筑重置的2%,房产税及土地使用税合计为每建筑平方米20 元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率及建筑物资本化率分别为7%、8%,当土地使用权出让年限届満时,假设土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回.试根据以上资料,选择适当的方法,评估该宗地2010 年5 月的土地使用权价值.
( 一) 评估过程
1. 被评估写字楼有租金收入,适宜选择收益法.
2. 年总收益＝ 60×12×900×(1 － 10%) ＝ 583200( 元)
3. 年总费用的计算：
(1) 年管理费：593200×4% ＝ 23328 元)
(2) 年维修费：3000×900×2% ＝ 54000( 元)
(3) 年税金：20×900 ＝ 1800( 元)
(4) 年保险费：3000×900×0.2% ＝ 5400( 元)年总费用计算结果：
23328 ＋ 54000 ＋ 1800 ＋ 5400 ＝ 84528( 元)
4. 房地产年净收益计算：583200 － 84528 ＝ 498672( 元)
5. 计算房屋年净收益：
(1) 房屋年贬值额：(3000×900)/48 ＝ 56250( 元)
(2) 房屋净值＝ 3000×900 － 56250×4 ＝ 2475000( 元)
(3) 房屋年净收益：2475000×8% ＝ 198000( 元)
6. 土地净收益：498672 － 198000 ＝ 300672( 元)
( 二) 存在的问题及疑点
1. 房地产净收益的确定
上述案例中,房地产用于出租,其净收益为,租金总收入扣减总费用.严格来说,相关工作人员所创造的利润没有考虑进去.这项出租业务显然是该房地产开发企业的一项正常业务,扣减各项费用后的租金净收入不仅是出租房地产单独创造的,这里面还包括相关工作人员的劳动所创造的正常利润.如果收益性房地产用于自用,其净收益的剥离将更加困难.
2. 土地及建筑物资本化率的确定上述案例中,土地及建筑物资本化率直接给出：土地资本化率7%,建筑物资本化率8%.在评估实践中,土地及建筑物资本化率的确定往往是一个非常敏感的核心问题.资本化率定的高,评估值就低；资本化率定的低,评估值就高.
从理论上看,资本化率的确定有三种方法：市场提取法、安全利率加风险调整法、加权平均资本法.这三种方法在实际应用时,不可避免的存在一定的主观性.
3. 土地使用权到期后的处置问题
上述案例中,假设土地使用权出让年限届満,土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回.然而,这种假设不符合实际.
《城市房地产管理法》第二十一条规定：当土地使用权出让合同约定的年限界满时,土地使用者可以申请续期.
《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权年限界满的,自动续期.非住宅建设用地使用权年限界满的续期,依照法律规定办理.
可见,城市土地使用权年限界满,远不是上述案例中所述的“土地使用权出让年限届満,土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回.”然而,收益年限是收益法评估资产价值的一个重要参数.在评估实践中,如何确定被评估房地产的收益年限是非常重要的.
四、对策与建议
2017 年11 月28 日财政部颁发的《资产评估准则――不动产》第32 条规定：评估师执行不动产评估业务,可以根据情况,选择市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法.《投资性房地产评估指导意见》中,对利用收益法评估投资性房地产的净收益、折现率、收益期限等都提出了相应的规定.
然而,在评估实践中,这些规定过于宽泛,不利于统一.评估师的主观判断严重影响评估结果及评估质量.为了提高评估质量,建议有关部门,比如中国资产评估协会,组织专家,针对具体问题,区别不同情况,出台相关细则,以规范和统一利用收益法评估房地产价值的具体执行,提高评估行业公信力.
房地产评估论文参考资料：
综上资料，上文是一篇关于经典房地产评估专业范文可作为房地产评估和收益法和案例研究方面的大学硕士与本科毕业论文房地产评估论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献。
