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《买卖不破租赁的风险防范》

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周律师,您好！

2016 年5 月20 日,上海某仓储公司（以下简称“仓储公司”）与我们公司签订了一份房屋租赁合同,合同约定：仓储公司将其拥有的一间厂房租赁给我们公司作为仓库使用,本房屋租赁合同租期为十年,租金一年交付一次,年租金为人民币80 万元,我们公司应于每年1 月30 日前向仓储公司支付租金,采用先付后租形式,公司享有转租权.同时,我们公司应向仓储公司支付保证金,保证金金额为半年租金.合同签订后,我们公司按约向仓储公司支付了租金和保证金,并且对厂房进行了装修并购买了相关设备.2018 年6 月20 日,仓储公司因为经营困难,决定将该厂房出售,同年7 月30 日,上海某汽配有限公司（以下简称“汽配公司”）以人民币3000 万元的与仓储公司签订了厂房买卖合同,并办理了产权变更登记手续.汽配公司计划将该厂房装修后作为某著名进口品牌4S 店使用,便发律师函给我们公司,限定我们公司在一个月之内搬离,否则会强行驱赶我们,请问律师,汽配公司这样做是否合法？我们该如何维权？

彭先生

彭先生：

你好,根据您的上述描述,汽配公司已经涉嫌违反了《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）的相关规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力.”仓储公司和你们公司（以下简称“贵司”）之间签订的房屋租赁合同合法有效,贵司依约取得了房屋的租赁权.并且,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,并不影响租赁合同的效力,因此建议贵司依法先与汽配公司进行交涉,若协商不成,贵司可以依法向具有管辖权的人民法院提起诉讼.

一、何谓买卖不破租赁

即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对原租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物.

二、买卖不破租赁的法律风险

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持.

所有权转移物上设定租赁权的时间是影响买卖不破租赁成立的关键.租赁关系必须先于买卖关系成立,就是先成立合法有效的租赁关系后,出租人又将租赁物卖与他人.此时,早已成立的租赁关系中的承租人就可以行使买卖不破租赁的权利来对抗第三人,可以拒绝第三人的转移占有的要求,这是受法律保护的正当权利.但如果租赁关系迟于买卖关系成立,比如出卖人在与买受人订立买卖合同但还没有交付的时候,又将出卖物租赁于承租人成立了租赁合同,这时的出租人其实并没有出租该物的权利,因为虽然买卖物还没有交付或者登记转移占有,但是买卖合同成立,除非买卖一方解除合同否则所有权转移占有是迟早的事.在这种情况下,承租人是无法以买卖不破租赁原则来对抗买受人的,只能要求出租人承担相应的责任.

结合本案,首先,仓储公司与贵司签订的房屋租赁合同并未违反我国有关法律的规定,是双方当事人的真实意思表示,应认定合法有效.作为承租人的贵司依合同约定取得了房屋的租赁权,因此当出租人仓储公司将所有权让与第三人汽配公司时,在承租人与受让人之间仍受原租赁合同的约束.

其次,该房屋租赁合同的期限为10 年,期限并未届满.并且,汽配公司取得厂房所有权的时间也在租赁期间以内,故完全符合买卖不破租赁产生效力的条件.所以,对于厂房的新权利人汽配公司而言,仍要受到原房屋租赁合同的制约,其对房屋的使用权仍受到一定的限制,必须等到房屋租赁期满后,才可要求贵司搬出.

三、买卖不破租赁的法律风险防范

（一）租赁房屋的转让

根据《合同法》及《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见( 试行)》等规定,房屋租赁期间,出租人将房屋转让给第三人,应予承租人于优先权并不得擅自终止合同,即所谓的买卖不破租赁.因此,在房屋租赁合同履行过程中,出租人如转让其对房屋的所有权,应当注意以下几个方面：

1. 出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人;

2. 承租人在同等条件（一般指同等）下享有有优先购买权;

3. 出租人未按上述两点规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖无效;

4. 承租人如不购买,第三人只能取得附有租赁权负担的所有权,承租人仍然可向第三人主张租赁权.

四、总结

综上所述,房屋所有权的变化,并不影响已经发生的租赁关系和承租人的合同权利,房屋租赁关系存续期间,出租人转让房屋所有权的,受让人代替出租人取得原租赁关系所产生的权利义务,承租人的权利义务不受影响,故贵司依法可以维护承租人的合法权益.

（作者单位：上海市恒业律师事务所）