原创《宋朝的房产限购》
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汴京：国际大都市
历史上,房地产市场最活跃的时代,非两宋莫属.当时房地产换手率极高：“贫富无定势,田宅无定主.”为满足频繁的房地产交易,宋朝城市满大街都是房地产中介,叫做“庄宅牙人”.频繁的换手率也意味着房子不愁卖不出去,宋朝的放贷机构很欢迎不动产抵押贷款.
宋代商品经济发达,城市化方兴未艾,人口流动频繁,跟今天的趋势一样,宋人发迹后也喜欢往大城市挤.南宋的洪迈观察到：“士大夫发迹垄亩,贵为公卿,谓父祖旧庐为不可居,而更新其宅者多矣……自村疃而迁于邑,自邑而迁于郡者亦多矣.”一个人从农村搬到城市,首先必须解决栖身之所,或购房或租房,催生了一个火爆的房地产市场.
据中国人民大学历史学院教授包伟民估算,北宋后期,汴京市区的人口密度约为1.2 万～ 1.3万人/ 平方公里（单位下同）；南宋淳祐年间,临安府市区内的人口密度约为2.1万.今天纽约、伦敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下,与广州市区的人口密度为1.3 万,北京约为1.4 万.换言之,宋代特大城市的人口密度居然超过了今天的国际大都市.
如此高的城市人口密度,势必导致大城市的商品房供不应求,房屋的销售价与租赁价越推越高.北宋前期,汴京的一套豪宅少说也要上万贯,普通住房,叫价1300贯；而到了北宋末,京师豪宅的狂涨至数十万贯,折算成人民币,少说也得5000 万元以上.难怪宋人要感慨说,“重城之中,双阙之下,尺地寸土,与金同价,非勋戚世家,居无隙地”.
租房族
由于首都房价太高,宋政府又没有为所有京官提供官邸,所以许多官员都买不起京师的房子,只好租房,有北宋名臣韩琦的话为证：“自来政府臣僚,在京僦官私舍宇居者,比比皆是.”
欧阳修官至“知谏院兼判登闻鼓院”,相当于最高立法机关第一负责人兼国家最高法院院长,还是只能在开封租房子住,而且房子非常简陋,他曾写诗发牢骚：“嗟我来京师,庇身无弊庐.闲坊僦古屋,卑陋杂里闾.邻注涌沟窦,街流溢庭除.出门愁浩渺,闭户恐为潴.墙壁豁四达,幸家无贮储.”这套破旧的古屋,每逢下大雨就浸水.
当过御史中丞的苏辙,也买不起房子,一直住在出租屋.朋友李廌乔迁新宅,苏辙写诗相贺,同时也表达了他的“羡慕嫉妒恨”：“我年七十无住宅,斤斧登登乱朝夕.儿孙期我八十年,宅成可作十年客.人寿八十知已难,从今未死且磐桓.不如君家得众力,咄嗟便了三十间.”直到晚年,苏辙才在二线城市许州盖了三间房,喜难自禁赋诗：“平生未有三间屋,今岁初成百步廊.欲趁闲年就新宅,不辞暑月卧斜阳.”
还有一位叫作穆修的小官,也曾给朋友写信发牢骚：“半年往京,延伺一命,虽室有十钱之物,亦尽为薪米、屋直之费.”每个月都要为房租发愁,日子过得比今日的“房奴”好不了多少.
在那个时代,连宰相都要租房子.据朱熹考证说：“且如祖宗朝,百官都无屋住,虽宰执亦是赁屋.”宋真宗时的枢密副使杨砺,租住在陋巷,“僦舍委巷中”,他去世时,宋真宗冒雨前往祭拜,发现巷子狭窄,连马车都进不了.
直到宋神宗时,朝廷才拨款在皇城右掖门之前修建了一批官邸.这批官邸,只有副国级以上的宰相、参知政事、枢密使等官员才有资格入住.部长以下的官员,还是“僦舍而居”.
当然,要是生活在北宋汴梁,租套房子还是非常方便的,因为汴京的房屋租赁市场是极为发达的.至于房租,那就得看是怎么样的房子了.高档住宅的租金很贵,每月从十几贯到几十贯不等,元祐年间,御史中丞胡宗愈租了一套民宅,“每月僦直一十八千”.而租赁“店宅务”管理的公租房,即政府提供的“廉租房”,每月只要四五百文钱就行.
开发商
由于租房需求旺盛,宋朝城市的租赁市场一直很火爆,要是在宋朝大城市拥有一套像样的房产出租,基本上就衣食无忧了,司马光做过一个估算：“十口之家,岁收百石,足供口食；月掠房钱十五贯,足供日用.”
每个月15 贯的租金收入还算是少的.南宋时,建康府（今南京）的“有房廊之家,少者日掠钱三二十千”,每天收到的房租至少有二三十贯.折算成人民币的话就是上万块.怪不得宋朝人认为,出租房子来钱太容易了,连白痴都能赚钱：“僦屋出钱,号曰‘痴钱’,故僦赁取直者,京师人指为‘钱井经商’”.
因此,宋朝的有钱人家,几乎都热衷于投资房地产（另一投资热点是放贷业）.现在的房地产开发商大都是盖房出售,宋代的开发商则是盖房出租.
有些贪官,违规经营房地产业,如徽宗朝的宰相何执中,“广殖赀产,邸店之多,甲于京师”,“日掠百二十贯房钱”,每日租金收入有120 贯,月入3600 贯,是宰相月俸的8 倍.北宋“六贼”之一的朱勔更厉害,“田园第宅富拟王室,房缗日掠数百贯”.
最具商业头脑的开发商还得算真宗朝的宰相丁谓.他在汴京冰柜街购置了一块地皮,冰柜街地势低洼,经常积水,同僚都笑他傻.其实丁谓很聪明,他在宅基地附近开凿了一个大水池,既可将积水蓄于一处,挖出来的泥土又可以用来垫高地基.然后又修建了一座桥,再向朝廷奏请开辟保康门为通衢,很快冰柜街便成了汴京的繁华地段,地价与房价都蹭蹭往上涨.而丁谓的房子恰好处于商圈的要害位置.无论出售或者放租,都很高了.
宋朝政府是历代少见的商业驱动型政府,看房地产市场有利可图,于是在都城与各州设立“店宅务”,专门经营官地与公屋的租赁.天禧元年（1017）,汴京店宅务辖下有23300 间公租屋；天圣三年（1025）,京师公租屋的数目又增加到26100 间.
相对于私人放租的高档房屋,“店宅务”的房租比较低廉,天禧元年开封府一间公租屋,每月租金约为 500 文；到了天圣三年,租金反而降为每间每月4 3 0 文.当时摆摊做小买卖,月收入约有3000 文,每月四五百文的房租,还负担得起的.
房市调控
房子不仅是开发商与政府的摇钱树,更是居民生存必不可少的容身之所,因此,宋政府也不敢放任房价一再飙升,动用行政手段干预市场是少不了的.
今人见识到的“限购”政策,其实宋朝已经使用了.宋真宗咸平年间,朝廷申明一条禁约：“禁内外臣市官田宅.”即不准及地方官员购买政府出让的公屋.宋仁宗天圣七年（1029）,宋政府又出台“第二套房限购”政策：“诏现任近臣除所居外,无得于京师置屋.”现任高官除了正在居住的房产之外,禁止在京师购置二套房.至于平民是否也受“限购令”的约束,史料没说.
由于两宋时期大城市的房屋自住率不高,“租房族”数目庞大,宋政府将房市调控的重点放在房屋租赁上,时常发布法令蠲免或减免房租,如大中祥符五年（1012）正月,“诏：以雪寒,店宅务赁屋者,免僦钱三日”.有时候,宋政府也会要求私人出租的房屋与公屋一起减免租金,如北宋至和元年（1054）二月,仁宗“诏天下州县自今遇大雨雪,委长吏详酌放官私房钱三日,岁毋得过三次”.但是,这里的“度”需要政府把握好,否则势必受到业主的抵制、市场的报复.
南宋末有一位叫胡太初的官员,就对政府频繁放免房租的做法提出非议：“不知僦金既已折阅,谁肯以屋予人？积至塌坏倾摧,不复整葺,而民益无屋可居矣.是盖不知贫富相资之义者也.”意思是说,官府老是要求业主将租金打折,那今后谁还愿意将房屋租给别人居住？就算租出去,房屋坏了,业主也必不愿意掏钱修葺,最后租户将“无屋可居”.官府的做法看似是恤民,其实是不知道“贫富相资”的道理.
（摘自长江文艺出版社《原来你是这样的宋朝》 作者：吴钩）
宋朝的房产限购论文参考资料：
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