原创《太太炒房团的新欢》
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如今,一度因政策而沉寂隐匿的太太“炒房团”再度出现,不过这一次她们瞄准的却是商住两用楼.
“炒房团”变 “包租团”
半个月前,王香卿陪父亲来到杭州住院观察,期间,她已经和几个在杭州的太太团姐妹一起,跑了十余个商住两用项目,仅王香卿一人就入手了五套,总价近千万.
王香卿是一个名为“江南皮革厂塑料厂花”微信群中的一员,这个浙江太太们自发组织的“投资群”,曾经热衷于炒房,是游走在中国房地产行业中的一股强劲力量.早在2001年,150余位成员组成的温州看房团抵达上海,她们用豪掷5000万元的手笔拉开了“炒房团”炒遍世界的序幕.自此之后的十余年间,每个城市的房价传说里,都少不了“炒房团”、“太太团”的身影.
但在各地严格的限购下,她们也不得不开始了“转型”.“挂的钥匙响叮当,收的房租叮当响.”王香卿说,这曾是流传在浙江“炒房团”中的一句玩笑话,嘲笑的是投资眼光不强,购买的物业升值不大甚至贬值,炒房结果“意外”地炒成房东的那种人.但她万万没想到,有一天,当个“包租婆”会成为她们“炒房太太团”的主动选择.
如今,一度因政策而沉寂隐匿的“太太炒房团”再度出现,不过这一次她们瞄准的却是商住两用楼.在杭州各个商住两用项目的售楼处,她们爽快地缴纳数以百万计的定金,一直到众多项目纷纷挂出“售罄”,方才散场而去,静静等待下一个项目的开盘.这些公寓稳定的租金将成为她们新的长期收入来源,而曾经的“炒房团”也摇身一变,成了敲门收租的“包租团”.而这,是否是中国房地产市场进入深度转型的一个新的迹象？
太太团的“新宠”
对于2003年就已经开始“全职太太、炒房”的王香卿来说,在房产上一掷千金已非首次,但杭州40年产权的商住两用项目,她此前还未曾接触过.
“主要都是群里的姐妹和群主推荐的,”王香卿打开手机里的微信群向记者介绍,“每个区的热门项目,群里基本上都有人在那边有房,周边配套、升值潜力怎么样一问就知道了,每个项目去了就找经理,提群主名字就能打折.”
王香卿的微信里有三十多位姐妹,总人数不多,但据她透露,每位姐妹都身家千万.群主是王香卿的老乡,也是当年王香卿所在的“太太团”团长,选城市、选项目、打折买入、定价卖出,当年“炒房团”的重要决定几乎都由团长统筹.
类似这样由当年的“太太团”衍生而来的微信群为数众多.浙江大大小小的城、镇,几乎都能找到几个这样的“小团体”,她们在信息上互通有无,炒房时组团共进退,每个团都有负责做决定的团长,而无数的成功案例也使得“太太团”的成员们对团长信任有加.
商住两用项目的交易市场在短短两年间被迅速激活,“太太团”在普通住宅项目开盘时疯狂扫盘的盛况在众多商住两用项目重现.一位杭州商住两用项目的销售经理对记者表示,“产品不限购、不限贷,面积小、总价低,很多观察团来了之后都是扫房,很好卖.”在不少项目销售人员的话语中,“炒房团”出手就买几十套的故事甚至比地铁、配套这些词汇出现的频率还要高.
沉寂的“旧爱”
据多位杭州地产中介介绍,由于商住两用项目仅有40年产权,同时日常生活中的水电都是商业用度,在二手房交易市场并不容易出手,大多以长期租赁为主.这一思路实际上也是“炒房团”的无奈之举.
刘敏的丈夫是王香卿丈夫的生意伙伴,2009年,在王香卿的介绍下,刘敏成为了“炒房团”的一员.与早年已经获利甚丰的王香卿等“前辈”比,刘敏等“后来者”加入时,面对的市场环境变得错综复杂.刘敏回忆称,“头几年主要是挑项目难,全国各地都出现了炒房团,那段时间还有‘炒房团’之间交易的,反正都觉得自己不是最后一棒,会有人再来买,结果那几年有不少折在了鄂尔多斯、郑州的.近几年主要就是政策越收越紧,各地限购限售,操作的空间很小了,上个月还出新闻要抓‘炒房团’,挺吓人,出来赚钱讲究一个平安,这么严重就不搞了.”
从2016年开始,王香卿、刘敏等先后开始加入新的微信群,讨论的主题包括古玩、茶叶、高端木材、股票、黄金、比特币等,炒房群一度沉寂.对于手里掌握着大量财富的“太太团”来说,银行利率难以入眼,只有能赚大钱的门路才值得一试.
然而,刘敏等“太太团”成员逐渐发现,炒来炒去,房地产才是她们最可靠的投资标的.刘敏坦言,她的莱特币账户上现在还有着近二百万的亏损,至今看不到回本的希望,“心疼死了,可以在丹东买好几套房呢.”游走在限购政策之外的各类商住两用项目由此进入了太太团的视线.
包租婆的算盘
王香卿对记者解释,炒房讲究效率,原理和炒股类似,最重要的就是快进快出.因此,在“太太团”的传统观念中,和炒股炒成股东一样,炒房炒成房东同样是被“套牢了”.但这一观念如今已经彻底转变.
2018年6月28日,住建部等七部门联合发布通知开展治理房地产市场乱象专项行动,其中将打击投机“炒房团”排在了首位.这一通知推动了不少如王香卿一样的“太太团”成员下定决心,大量入手面积小、总价低、不限购的商住两用项目,长期租赁,转型做起了原本不屑一顾的“包租婆”.
除了政策的变化,回报率的逐渐提高也是转变的重要因素.2017年初,刘敏在杭州低价买入了4套公寓,其中一套50平米的公寓买入时均价仅1.8万元/平米,现在已经涨到了3.3万元/平米,每个月的租金达到了3800元,“每个月的房租还贷款绰绰有余,投资回报率有5.1%,而且如果未来房价涨,房租还会更高.”
熟悉炒房“套路”的“太太团”很快发现,房租与房价的趋势是基本一致的,甚至于在各地限价的情况下,房租的涨幅空间可能更大,“以前是房价低于多少钱,大家一起不卖,现在房租低于多少钱,大家一起不往外租,手里的房慢慢往外放,再有中介跟着吆喝,整个房租的水平线很快就上来了.”
根据国家统计局杭州调查队的公开数据,2017年杭州私房房租同比上涨8.8%,涨幅比2016年提高了7.4个百分点,同比涨幅创下2011年以来新高.
摘编自《经济观察报》2018年7月14日
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