原创《租购同权或推高学位房租售》
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文 盘和林
为加快构建租购并举的住房体系, 7 月19 日, 广州市政府公布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》, 并首次以政府文件形式提出保障“租购同权”, 赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益.
为支持租赁居住方式, 工作方案提出具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女, 其监护人在本市无自有产权住房, 以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的, 可安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位） 就读.
“租购同权” 是我国住房租赁历史上具有里程碑式意义的重大“赋权” 政策, 对住房租赁市场扶持力度之大, 将对楼市产生深远的影响.很多民众解读为, “颠覆楼市” “租房也能上名校” “学位房将大降价”.
笔者认为, “租购同权” 确实具有破冰意义, 让住房产权与教育、医疗等资源脱钩, 真正实现“房子是用来住的” 的意图, 从而抑制房价虚高.但如果简单地进行赋权, 而不是均衡优质教育资源、增加学位, “租购同权” 或会进一步推高学位房的租赁, 进而推高学位房的售价.
一般认为, 房价高并非仅仅是住房的实际, 其实还包括了入学、就医等诸多与市民生活息息相关的权利的福利折现.因为我们的房子不仅是用来住的, 住房的产权更是紧密地把“教育” 等资源捆绑在一起了.学位房就是典型例子, 由于实行“就近入学原则”, 为了让子女上名校“不输在起跑线上”, 家长唯一的选择就是在名校附近购买房子, 于是, 北京、上海、广州等一线城市, 一些完全没法居住的“学位房”, 居然卖到30-40 万一平方米, 一间10 平方米的房子卖到300 万以上还供不应求.
国外住房租赁市场占据住房市场很大的比重, 而我国住房租赁市场没有赋予“教育” “医疗” 等福利, 这也是我国住房租赁市场得不到市民青睐的一个最重要的原因.随着社保等制度改革, 医疗很大程度上已经与住房的产权脱钩, “教育” 几乎成为唯一市民最关注的福利之一, 在这个意义上, “租购同权” 能减少购房焦虑, 也是实现房价调控、回归“房子是用来住的” 的最重要举措.
广州市实施“租售同权”, 租房和购房具有同等入学权利,那么, 人们不再有为了子女入学而购买学区房的驱动力了, 学位房必然因为“教育资源” 属性减弱而下降, 这从逻辑上讲很有道理.不过, 我们先来看看学位房上涨的真正原因, 难道是赋权不够所导致的吗？
其实不然, “学位房” 尤其是“名校学位房” 的根本原因还是因为教育资源不够或优质教育资源不均衡所导致的, 而住房产权之上附加的“教育福利” 只是“结果” 而非“病根”.事实上, 在我国三四线城市的一般学位（名校在哪里都稀缺）,并没有完全与住房产权挂钩, 不要说租赁住房, 就是没有住房也能入学.
如果仅仅是对租赁住房上赋予同等入学福利, 且不说会不会因为教育资源的稀缺能否真正落地实施.但有一点是非常肯定的, 学位房的租赁必然体现出“教育资源” 的属性, 即从房价上涨转移到租金飞涨, 因为体现的是产品的稀缺性, 而不是“赋权” 与否, 这是必然规律.
当前, 学位房表面上是炒作的结果, 但从长远来说,住房的租金才是房价的最重要的支撑力量, “租房也能上名校” 必然导致令人更加咂舌的学位房租金, 高租金意味着投资回报率较高, 更意味着长期稳定的投资价值, 这样一来学位房依然上涨, 所以“学位房将大降价” 或许只是民众一厢情愿的美好愿景而已.
实际上, 广州等一线城市现有的教育资源腾挪空间有限,笔者家在广州, 周围很多小区的幼儿园、中小学校的学位都远远无法满足辖区内的适龄儿童之需, 更不用说名校的学位了,要想实现优质教育资源均衡化可不是一件容易的事情.显而易见, 简单进行“租购同权” 等赋权恐怕所带来的改变非常有限.所以, 寄希望于“租购同权” 很快带来改变并不现实.
当然, “租购同权” 是一线城市进入“存量房时代”、鼓励租赁住房的大趋势.广州市出台“租赁同权” 的赋权决心和勇气是值得赞许的, 但还需要在加大教育资源投入、均衡优质教育资源发展等方面拿出更多配套措施来承接政策的“善意”,否则就有可能与我们的美好初衷背离, 甚至是南辕北辙.我们也引颈期盼广州市能在实现“租购同权” 上为全国做出有益的探索和示范.
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