原创《商业房地产开发项目的融资成本与风险防范建议》
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摘 要：我国商业地产萌芽于90 年代,相比于西方而言,起步较晚,随着我国经济的高速发展,商业地产的发展也较为迅速.对于一个城市的品质、一个区域的经济发展,甚至是人们的生活水平来说,商业地产行业都做出了卓越的贡献.商业地产要想正常生产运营,就要解决关键的资金问题.本文围绕商业地产在开发活动中的融资成本及存在风险展开讨论,并提出相应解决措施.
关键词：商业地产；融资成本；风险应对措施
一、商业地产与住宅地产的区别
商业地产和住宅地产两者不可同论,可以从六个方面看出两者之间的不同之处.第一,理论不同.住宅地产开发基础是满足人们“居住”的需求,而商业地产的开发是为了满足“投资”需求.第二,功能不同.住宅地产主要功能就是居住,而商业地产功能要复杂的多,包括商品流通、休闲娱乐、餐饮、商务功能等等.第三,操作复杂性不同.从房地产商角度来讲,商业地产的操作复杂性比之住宅地产多.住宅地产,从开发到出售,意味着该住宅地产项目已经结束了,其住宅价值就可以在消费者手中实现.而商业地产出售后要经过招商,招商后的运营好坏决定着商业地产的价值能否实现.第四,开发程序不同.商业地产比住宅地产开发程序多了开业支付及运营管理环节,而这两个环节恰恰是体现商业地产价值的关键.第五,销售方式不同.住宅地产销售方式简单,一般为自销式,地产商与消费者钱货两清.而商业地产销售方式多种,分为直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式,每种销售方式还可以进行细分,以应对不同消费者.第六,投资回报方式不同.住宅地产通过销售来实现投资回报.而商业地产可以通过销售、招商运营、物业升值三种方式获得投资回报,后两种是商业地产获得投资回报的主要方式.
二、商业地产融资方式及成本分析
( 一) 企业自有资金,商业地产开发融资中最基本的一种方式,也是其他融资方式运用的前提,企业使用自有资金投入项目,可以降低资金提供方和需求方的交易费用,提高交易效率.自有资金也是有成本的,自有资金是股东投入企业的资金,是股东以放弃其他投资机会为代价而进行的投资,对自有资金的使用,要求不得低于机会成本的报酬率,否则便意味着使用自有资本成本过高,企业经营业绩不合格.
( 二) 银行贷款,该种融资方式一直以来都是房地产行业融资的主要方式之一,商业地产融资也不例外.银行贷款成本变动主要受贷款利率及所得税率影响,根据规定贷款利息可以抵税,企业可以少缴纳一些所得税.在货币政策宽松、贷款利率较低的情况下,使用银行贷款融资,企业融资成本较低.
( 三) 上市融资方式,房地产公司通过公开发行股票,同时在证券交易所挂牌交易所采取的一种融资方式.此种方式虽然占用的资金成本不高,但是发行上市所需要支付的费用较高.股票融资的资本性成本较高,分红带来的融资成本是从税后利润中支付的,这部分成本是不能抵税的.
( 四) 私募基金,近年来私募资本非常活跃,是通过非公开的方式募集证券性资本,但根据证监会相关文件规定,私募基金融资成本较高.它的优点就是融资金额巨大,对于规模大、地理位置较好的商业地产来说,只要严格按照私募基金发行规定操作,也是非常好的一种融资方式.
( 五) 商业地产抵押证券化(CMBS),这是一种创新型的证券化融资方式,是指房地产企业以商业地产作为抵押,用地产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品,是商业地产公司开展融资活动所使用的有效融资工具之一.其优势是发行较低,流动性较强,放贷人多元化,有利于企业减少融资成本.
部分商业地产公司在融资时会采取多种融资方式来获得项目资金,如印力集团,前身是深国投商置,于2003 年4 月在深圳成立,是国内领先的商业地产投资、开发和运营商.印力集团在金融创新方面一直在不断探索,比如在2010,印力就联合汉威基金发行了一支规模5 亿美元的中国零售地产开发基金,打通与私募资本对接；在融资方面还采取了CMBS融资方式.在不断的创新下,印力集团现今在全国持有或管理的商业项目数量超过120 个,管理面积1000 万平方米,管理资产规模近800 亿人民币,遍布中国58个城市.
三、影响商业地产融资成本的因素
( 一) 经济周期波动,当国家经济处于低谷时期的时候,为了刺激经济复苏,此时货币政策宽松,贷款利率较低,企业采用银行贷款融资,成本较低.而股票融资因经济不景气预期收益不高,资金持有者要求更高的债券收益,这会增加企业融资成本.当经济处于高峰时,银行贷款融资成本较高,债券融资成本较低.
( 二) 企业规模,通常情况,企业规模会影响其融资成本.企业规模大且远远领先于行业中其他企业,处于行业中领导地位,更容易获得低利率的银行贷款,及较低的股票和债券融资成本.反之,则情况相反.
( 三) 对行业的政策规定,国家宏观政策调控及经济结构调整的需要,政府会对需要扶持的行业给予优惠贷款、股票、债券政策,从而达到降低企业融资成本,扶持行业发展的目的.对于需要抑制的行业会缩紧政策,限制企业进行融资,如企业想开展融资活动,那其成本必然会增加.
( 四) 企业自身,企业资产状况良好、信誉度高、经营管理较佳的情况下都会使企业更容易获得较低的融资成本.如果这些因素较差,企业要想筹集资金,就要付出高昂的成本代价.
四、解决商业地产融资风险对策
商业地产建设周期长、项目操作复杂性高、专业性强、投资回报方式特殊等等特点,导致其对资金需求大,在项目建设中要求资金链不间断.而商业企业开展融资,必然会面临种种风险,企业要采取相应有效的措施,减少商业地产融资风险,使商业地产能够更加健康的发展.
( 一) 严格遵守融资原则,保证融资工作的顺利开展
融资原则包括：第一,规模适度.商业地产项目从期初到完工,都需要不断的投入资金,而这需要有庞大的资金数量支撑.然而对于商业地产企业而言融资规模不是越大越好,商业地产企业要考虑自身项目特点,可以采用的融资方式、能够获得的融资金额,融资成本是否能够承受,从而确定融资金额.第二,进行成本效益分析.但凡企业最终的目标都是实现经济效益.因此,开发项目的成本及其效益是商业地产企业必须重视的一个问题.融资是需要付出一定代价的,降低成本是企业提高效益的一种方法.商业地产企业在明确投资方向后,确定资金使用用途,就可以调节融资环节,有效控制成本,从而达到提高效益的目的.第三,融资时间选择要合适.融资是否顺利,时间把控也是非常重要的,商业地产企业要分析好项目的投资时间,以此确定最合适的融资时间、融资方式、融资规模.时间过早或者过晚,都不恰当,会发生资金闲置或者项目建设延迟等状况,这些状况都将使经济效益受损.
( 二) 融资方式多样化,分散融资风险
商业地产企业的融资方式是多种多样,对于商业地产企业而言,单一的融资方式,会加大融资风险,不利于融资活动的进行.在考虑商业地产企业自身规模、项目开发建设要实现的目标等基础上,分析多种融资方式的优缺点,结合自身需求,确定符合自身所需的多种融资方式,实现融资风险分散的目的.
( 三) 加强商业地产企业自身建设
企业要加强对自身各方面的建设,要不断改善资产状况、提高企业信誉度、完善管理制度、提高经营业绩,使得企业在更容易筹集资金的同时能达到降低融资成本,减少融资风险的目标.
( 四) 时刻关注国家政策变化
国家宏观经济政策的变化,会影响商业地产企业融资的难易度、融资成本的高低及融资风险的大小.因此,商业地产企业要随时了解国家宏观政策的变化,深入分析政策走势,政策走势的不确定性是企业常面临的风险,因此,企业要建立一套应对政策变化的风险控制机制.
五、结束语
总而言之,商业地产企业开发项目进行融资时,所带来的风险问题,企业应引起重视,尤其是商业地产因其特殊性,融资金额巨大,企业一定要严格严格遵守融资原则,融资方式多样化,提高企业自身建设,关注政策变化等.只有这样,商业地产企业融资才会顺利,才能筹集更多的资金,才能保障使商业地产企业更加健康、良好的发展.财
参考文献：
[1] 黎俏. 我国商业地产融资渠道探析[J]. 中国管理信息化,2016(1).
房地产开发论文参考资料：
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