原创《专访张国正：中国商业地产的价值观》
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见证了中国商业地产起起伏伏的张国正,在上海恒隆广场办公室我们见到了他.
恒隆广场曾经是上海浦西最高的办公楼,是引领上海乃至中国商业地产发展的典型代表,张国正从香港转战内地,经历了中国商业地产从无到有、从有到强大的过程,人生短短20 年,也是中国商业地产蓬勃发展的20 年,跨越转型,经历无数次历练与蜕变,却唯有专注于地产的真诚永不磨灭.
1997 年香港回归之际,张国正出任戴德梁行上海分公司总经理；在此之前,他在香港国际性测量师行已经工作11 年.纵横房地产领域三十载,张国正形象地将自己的职业生涯概括为三次“跳跃”：一次是由香港房地产市场转战内地,另一次是离开香港定居上海,还有则是加入社会团体活动,出任上海市卢湾区政协委员、上海香港商会会长等职务,为社会发展服务.
如今,作为戴德梁行亚太区董事局主席兼大中华区行政总裁,张国正在过去一年,带领着团队取得诸多关键性胜利,企业服务部、写字楼部、资产服务部、估价部等在内的多个部门业绩均创下历史新高,投资部更是完成历史罕见的400 亿港元全年成交纪录,称霸香港市场.
“我始终在同一个岗位,有一些改变,但不变的是对专业的专注.”张国正回应如何看待人生这一机遇,“我觉得总结下来就是稳守个人专业,建立个人在市场上的地位,同时跟团队保持非常紧密的合作.”
在张国正带领下,戴德梁行不止参与诸如上海南京西路商圈规划设计、依托大型交通枢纽而生的大虹桥商务区项目等,也深度服务如“一带一路”海外市场中资企业的开疆辟土.
商业地产十八年
戴德梁行最新研究数据统计,2017 年中国国内大宗商业地产投资达历史高峰,总金额2667 亿元,同比增长27%.一些华南主要城市尤其是深圳和广州增长显著,投资额同比攀升了三倍.物业类型上,酒店、服务式公寓、工业地产、产业园等投资比例显著增加,写字楼仍是最受欢迎的资产类别.
张国正亲身参与了中国房地产的黄金时代.在他看来,2000 年之前,“房地产”这三个字还等于住宅.彼时无论是写字楼还是商业零售总体规模都较小,工业地产则更不用说.当时上海的写字楼存量约为200 万平方米,商业零售存量约为100 万平方米,体量相当于今天一个陆家嘴商圈.
商业地产的蓬勃发展始于2000年,外商投资的落地带动了写字楼、厂房、零售商铺、酒店等多样需求,一批港资和外资地产商也积极进入中国,参与许多商业地产项目的投资和经营.戴德梁行不断接到外企进入中国市场的咨询委托.仅仅过了10 年,上海的写字楼和商业存量都实现了翻倍增长,高150 米以上的商业楼宇数量就翻了3 倍,达到了近100 栋；平均出租率更是达到了90% 以上.
如今,主导力量正在发生改变,张国正解释道,如果说从2000 年到2010 年是港资、新加坡资本唱主角,过去8-9 年间则是中资企业“挑大梁”.进入2010 年后,以银行、保险、证券公司为代表的金融行业带动了全国多地CBD 的高端办公需求,也间接催生出城市超高层地标的数量攀升；另一方面,国内有实力的开发商诸如万达、中粮、华润等,经过了早期的学习和积累后逐步形成了各自体系的商业地产发展套路,通过产品线的不断丰富来布局市场.
张国正提醒道,内地商业地产的发展还存在一定不足,“内地市场从无到有,不到十年的光景,相对于香港五六十年的历史,还有很长路要走.”
为了更好地向房企提供服务,相对于就某一开发商的某个项目提供支持,戴德梁行更专注于整体存量运作和改造.“我们在去年成功引入一些香港的投资基金,收购了广州的一些商业项目,”张国正接受《中国房地产金融》采访时表示,正是基于对当地市场的正确判断,戴德梁行在广州创造了斐然的业绩.
降规模、限杠杆
2018 年以来,去通道、降规模、限杠杆成为金融系统监管的当务之急,国内房地产市场也出台了一系列限购限贷政策.多地接连密集发布调控针对炒家,旨在通过增加交易成本、收紧按揭贷款来打击投资及投机资金退出市场 .
房企的融资渠道面临逼仄,很多银行已冻结了并购贷、开发贷等业务,对交易客户也更加挑剔.除此以外,在合规大潮中,表外融资主力信托公司业务收缩得最为明显,例如土地款融资的业务近乎绝迹.
戴德梁行最新研究显示,地产私募基金也同样面临着挑战.2018 年1月12 日出台《私募投资基金备案须知》再次明文限制了直接的股加债投资或通过SPV 模式实现的债务投资.私募方面,明确鼓励发展纯股类产品,回归私募基金的投资本质.拥有品牌效应、主动管理能力和资金成本优势的私募将甩开竞争对手,成为紧缩时代的赢家.
“今后业务将会集中在流明晰和政策扶持的项目,如信保合作、城市更新和ABS 方向.”张国正认为,未来随着借贷政策不断收紧,会有越来越多的开发商寻求类REITs 的融资模式.
戴德梁行目前已协助多家公司发行境内的类REITs 产品,从市场份额来看,占据市场绝对头把交椅位置,其中项目譬如去年8 月协助勒泰集团发行了境内首单不依赖主体评级且底层基础资产为位于非一线城市的类REITs 产品.所有交易所内所有类型（写字楼、长租公寓、资产包）的第一单,都有戴德梁行参与.其中新派公寓权益型房地产信托被业内视为长租公寓证券化的里程碑.此后又接连协助各大房企成功落地了保利地产、招商蛇口、旭辉领寓、越秀等一批长租公寓储架式权益类REITs.
城市更新挑战
经过多年的发展,中国房地产市场逐渐从增量市场转向存量市场,房企未来的重点将主要集中在重塑空间的城市更新、挖掘社区价值的社区运营、共享办公还有商业创新等.
“我们觉得现在的城市更新,是怎么把存量的价值重新深挖,把老化的资产盘活.”张国正对《中国房地产金融》表示,现在介入最多的是房地产基金而非开发商.
张国正认为,在18 年中国商业地产发展进程中,很多资产在短时间内已经老化了,但物业管理并没有跟上.“其中部分资产的地段价值已经远远超越上盖价值,因而吸引到房地产基金的介入.”
“我们香港公司所在的办公大楼已有50 年的历史,但你走进这座楼里,你会觉得这个楼很新.” 张国正举例道,真正的资产价值是后续的更新与保养,“（怡和大厦）物业管理做得很好”.
戴德梁行香港分公司位于中环的怡和大厦(Jardine House).怡和大厦是香港首幢摩天大楼,楼高52 层,落成的上世纪70 年代,是香港最高的摩天大楼,曾经在整个亚洲区排名第三.
相比资产的收购与保值,比房地产基金收购更加复杂的,是旧城区改造.在内地,多年的快速开发建设令土地问题逐渐显现.一方面,一些城市中土地资源的结构性紧缺甚至成为了制约经济发展的瓶颈；另一方面,城市高速发展所带来的功能配置不合理、公共空间有待完善、社区服务亟需强化等问题也不断凸显.
在此背景下,通过城市更新提高土地利用效率、带动产业结构升级、促进城市发展成为必然要求.不少城市在城市更新方面做出了有益的尝试,并取得了一定的成效,如北京798 艺术区,广州T.I.T 创意园,上海1933 老场坊,深圳太子湾邮轮母港,成都太古里等都是成功的案例.
而在旧城改造中,“钉子户”往往是最棘手的问题.香港、新加坡很早就出现了,内地现在也面临这个过程.张国正建议完善相关方面的法律法规,香港、新加坡在这方面已有先例：物业经过专业评估后发现有改造的必要,同时能确定相应的补偿份额.当获得相当份额的业主同意后着手旧改,就没有钉子户的概念了.而戴德梁行在这一过程中,能为物业提供的恰恰是最专业最客观的评估.
“3+3”战略
2015 年,戴德梁行与高纬环球（Cushman & Wakefield） 成功实现合并,目前在全球70 多个国家拥有45,000 名员工,为世界各地的租户及投资者提供服务.
在谈及公司未来发展时,张国正表示戴德梁行正在打造“3+3”战略,“首先,也最重要的是人才计划,”他说,我们需要这样一个拥有国际视野的团队.
其次,要打造一种强大而独特的企业文化,“团队必须要身体力行,即便在没人监督的情况下,也会以客户的利益和服务好客户作为初心.”张国正表示,戴德梁行要培育的不仅是良好的商业实践,更核心的是帮助客户取得卓越成就.
而伴随中国房地产市场的不断发展,除了房屋估价、租赁外,更多客户提出了综合性需求.为此,戴德梁行在战略层面建立了资本市场平台,从全产业链的角度向客户提供金融服务、估价服务、交易服务及资产管理服务.
戴德梁行还成立了企业服务平台,例如,在对接华为、阿里巴巴、花旗、IBM 等大型企业的过程中,戴德梁行会为其在办公空间管理、公司选址、设施管理等方面出谋划策,帮助降低能耗,解决成本管控这个很重要的环节.
除此之外,戴德梁行的产业导入平台,帮助城镇化浪潮中出现的新城进行产业定位、功能导入.如今这个平台主要服务于特色小镇,张国正形象地将公司业务的变化概括为“ 研究、咨询,落地”一条龙服务.
作为“一带一路”倡议的积极响应者,在“3+3”战略的基础上, “戴德梁行在四五年前还没有‘一带一路’倡议时,已服务中国企业‘走出去’,如位于斐济、吉布基础设施建设项目.”张国正说,目前这类项目已遍布30 多个“一带一路”国家.
“3+3” 战略中的最后一环是Prop-Tech.为了应对数字化创新给房地产业带来的变革,戴德梁行早在两年前就推出了“1 服务”的数字化战略.在服务客户的过程中,戴德梁行发现,不少国内外数字化工具虽然看上去功能强大,但最终在实际应用中往往面临着水土不服、落地难的困境.因此基于团队在行业内多年积累的实操经验,戴德梁行开发出适用不同服务场景的数字化产品：“1 代理”、“1 租赁”、“1 ”及“1 设施”等,从项目招商、租赁管理到物业及设施管理,为商业楼宇运营的全周期提供高效的数字化服务平台.
随着科技逐渐升级, 有声音认为房地产从业者会被淘汰,张国正表示并不赞同.在他看来,商业地产需要大量的数据来进行前瞻性的分析,Prop-Tech 虽然能收集数据,降低部分成本,但是分析、对结果的引导仍需要专业人员来完成.
“我们希望Prop-Tech 能扮演促进性的角色,而非替代性的.” 张国正表示,借助房地产科技,戴德梁行希望达到两个目的,一是通过“1 服务”平台的发展,拉动现有服务做得更快更好,另一个愿望则是改变传统商业模式,催生出新的业务.
2017 年9 月, 戴德梁行一举夺得全球知名杂志《欧洲货币》四项年度大奖,在评估、代理、研究及综合实力四个奖项拨得头筹,荣膺中国最佳房地产顾问公司.2018 年5 月,戴德梁行凭借众多业务线的卓越表现,成功荣膺皇家特许测量师学会（RICS）香港及中国内地多项至高荣誉：“最佳成交奖”大奖、年度研究团队大奖、年度设施管理团队大奖以及系列优异奖项.谈及诸多荣誉,张国正更在乎如何激发这份荣誉的使命与责任,吸引并培育更多“后起之秀”.
“如果要跟年轻人互动,你必须多给自己一点耐心.”当《中国房地产金融》提问对职场中的年轻人有哪些建议,张国正这样回答道.
坚守一个行业数十年的张国正,面对年轻一辈,期许他们“做事情要有方案,但重要是落地- 执行力”,讲究专业服务之本与为人之道,他说：“无论人与人之间的交往,还是工作方式,最根本的商业价值观当属诚信.”
商业地产论文参考资料：
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