原创《限购限贷要问成效》
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胡舒立
单就房价做文章,调控效果必不理想
部分城市房价飞涨,房地产市场调控再度加力.年初迄今已有20多座城市实行愈加严厉的“限购”“限贷”举措.3月17日出台的北京调控新政,最为引人注目.政策组合包括首套房认定时“认房又认贷”、提高二套房首付比例至60%、降低房贷最长期限至25年等.此举可称是对近期北京二手房交易火爆、房价强烈反弹、市场恐慌情绪蔓延的应激反应.
房地产调控升级早有预兆.去年底召开的经济工作会议强调“促进房地产市场平稳健康发展”,“房子是用来住的、不是用来炒的”的表述深入人心.不久前,“遏制热点城市房价过快上涨”写入《政府工作报告》.近日央行紧急下发文件,明确要求各分支机构合理控制房贷比和增速.凡此种种,足见及地方政府稳定城市房价、防范房地产市场风险的决心.
面对房价非理性上涨的严峻局面,政府实施房地产市场调控是职责所在.不过,各地出台的调控政策细节或有不同,思路却基本一致,即竭力控制需求.垂垂20年的房地产调控史表明,此类行政性手段只能治标,不能治本；短期内或有效果,却不利于市场规则和秩序之确立,难以让市场形成稳定预期.统计数据无可辩驳地表明,房地产调控已落入“小跌大涨”甚至“越调越涨”的怪圈.
房价上涨直接原因显然在于供不应求.地方政府着力“限购”“限贷”,却有意无意忽视了供给端,即增加土地和住宅供给.今年《政府工作报告》提出,“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地.”这一要求对症下药,地方政府理当认真落实.即以北京为例.北京房价多年持续快速上涨,但是,商品住宅供地总体上不断紧缩.2013年-2016年,实际供应量分别为978公顷、517公顷、382公顷、103公顷,逐年下降.2016年北京商品住宅供地计划完成率仅有12.1%.邻近的河北省近日又严禁“围城发展”.如此一来,抑制首都房价过快上涨自然难度陡增.
国内外经验教训均表明,单就房价做文章,调控效果必定不理想.在中国尤其如此,因为房价怪象其实是经济社会多重复杂问题的集中表现.近期被热炒的北京学区房即是典型.
房地产市场严重分化,
其背后是中国区域经济发展失衡
切实推进土地、财税、信贷、户籍、教育等多领域改革,才是促进房地产市场健康发展的治本之策.当前,尤其应避免政策打架、目标短期化.
房价稍稳后,首要急务是深化城镇住房用地供给制度改革,有针对性地改善土地供应.不应限制农村集体经营性建设用地在入市后用于房地产,而应在规划上对集体和国有两种性质土地一视同仁,真正实现“同等入市、同权同价”.久拖不决的“小产权房”问题亦应正视,修改多年的土地管理法应尽早出台.这些举措均有利于多渠道拓宽房源,正是房地产市场的供给侧改革的题中应有之义.
此外,还应落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标,主动公布土地储备和供应计划,稳定居民预期,抑制住房投机.
其次,完善房地产市场税收体系.应坚定决心,加快在全国范围内对不动产征收持有环节税.为减少阻力,可逐步提高税率,留出缓冲时间,并合理设定个人与家庭免征面积.此外,应通盘考虑减免房地产交易契税、土地增值税等税费,落实十八届三中全会设定的“降低建设交易环节税负、增加保有环节税负”改革目标.
第三,建设多层级的住房市场,租售并举,满足不同居住需求.应制定出台与租房相关的财税支持政策,同时,规范租房市场,强化对房屋中介机构的监管.还要加快研究制定《住房保障法》,设计有效的激励机制.
第四,通过户籍、教育、社保等相关配套改革,剔除房价中的扭曲因素,使其回归理性,同时逐步实现各地各城市教育、医疗、社保等公共服务均等化水平,加快“以人为核心”的城镇化步伐.在深化国企改革时,应迫使主业并非房地产的央企彻底退出这一市场.
近年来,房地产市场严重分化,不同城市“两重天”,其背后是中国区域经济发展失衡.
中国经济不能被畸形的房地产市场绑架,但是,健康发展的房地产在任何经济体均角色重大,盖因其产业关联极广.当前,中国经济复苏势头并不稳,调控房地产市场的尺度把握难度极大.政策调控加码之下,房地产问题近忧或可缓解,远虑依然笼罩.中外经验教训均表明,房地产政策再也不能“头疼医头,脚痛医脚”,而应釜底抽薪,系统解决影响这一行业长远发展的根本问题.制定和执行调控政策,应讲意识、讲态度,更应问成效.
（宋祖贤荐自《广州文摘报》）
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