原创《从购房者的不理性看楼市短周期》
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文 / 艾经纬
时值房地产市场理论上的“金九银十”,但耳闻的信息却是一些曾经的热门城市正迎来楼盘降价,甚至有购房者做出不理性的行为,这是为什么呢？
在“史上最严调控令”落地之后,2016 年涨幅一度居首的合肥,楼市逐渐降温.媒体报道,在这一大背景下,合肥一名为“皖新翡翠庄园”楼盘1个月时间降价幅度达到了 10 万元以上,因而有购房者与项目销售方发生一些不理性的行为.
这些每隔几年就会发生的现象,在 2005 年、2008 年、2011 年、2014年都有发生,也都集中在一二线城市,譬如在上海、北京、杭州、南京、合肥.不知有没有发现,基本是每隔 3 年时间,就出现类似事件.这只是巧合？
其实这是楼市短周期的体现.其中蕴含了市场的供需、的波动、购房者的情绪,是个综合的体现.买房者的不理性是一个直观的表象,但背后是深刻的房地产周期轮回.
经济周期学界研究的多,但房地产周期研究的其实不算多,上百年来也就三个经典的房地产周期理论.主要是因为房地产周期很繁杂,从表象与实质来看,有周期和建筑业周期,从微观和宏观上看,又有投资回报率周期和货币周期等.
虽然20 世纪历经几次房地产泡沫,并引发区域性乃至全球性的金融经济危机,20 世纪30 年代也便有美国人开了研究房地产周期的先河,但实质上直到2007 年次贷危机之后,房地产周期这个理不清的毛线球才得到应有的重视.
笔者3 年前曾对房地产周期进行过系统的梳理和研究.从长周期角度看,中国在2017 年基本走完一个完整的周期,即从1998 年到2017 年,这和经典的18 年房地产周期理论较为一致.长周期内容本篇暂且不多言.中国房地产市场的短周期也大体就是3 年左右,其实这3 年周期是房地产库存投资周期.为什么是3 年？答案很直观,与建筑施工周期有关.
比如,建设一座商品住宅小区,从拍地到开工准备需要3-6 个月,建筑需要9-12 个月,水电安装3 个月左右,再加上安全检查和各项审批12-18 个月.综合算下来3 年左右.其实这也是3 年基钦、库存周期.
上面是微观案例,我们从宏观上看,国家统计局的数据显示,8 月末商品房待售面积62352 万平方米,跌至近三年来新低.待售面积是狭义库存,而且目前的待售面积锐减是因为地方政府限制预售许可证发放,所以市场实际可供应的会高于待售面积数据.此外,从包含开工在内的广义库存角度来看,实际可供应仍然会比较大的.
房地产周期一直存在,无论是库存还是体现,但在中国的房地产市场中又有些错乱和扭曲.譬如当下在库存上表现为触底,上却表现为见顶,从而购房者的不理性行为时有发生.
扭曲和矛盾的背后,是周期越来越难以捉摸.对于研究者和投资者而言,这既是周期的混沌,也是周期的魅力.
购房论文参考资料：
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