原创《房地产公司风控中管理会计方法的应用》
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于梅
（青岛中房集团股份有限公司,山东 青岛 266071）
[摘 要] 管理会计又被称为管理控制,是企业管理理论中经典和最基本的方法之一.管理会计是一项涉及管理决策合作,设计规划和绩效管理系统,提供财务报告和控制方面的专业知识,以协助管理层制定和实施组织战略的行业.由于房地产行业的特殊性,其风险控制问题一直是企业管理的重点,如何将管理会计的方法应用到房地产行业中具有重要的现实意义.
[关键词] 房地产公司；风险控制；管理会计
[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2018.29
1 概述
1.1 管理会计理论
国际会计师联合会（IFAC）将风险定义为“可能影响实现企业战略,运营和财务目标的不确定未来事件”[1].传统上,管理会计师根据危险,损失,伤害或其他不利后果的风险定义风险,在管理会计学中,风险被定义为一个会随着时间的推移而发生并对目标的实现产生不利影响的事件.换句话说,风险是对损失的期望,而不是积极的机会.美国注册会计师协会（AICPA）指出,管理会计在实践中主要有以下三个方面的应用[2]：
（1）战略管理：提升管理会计师作为组织战略合作伙伴的角色；
（2）绩效管理：开发业务决策的实践和管理组织的绩效；
（3）风险管理：有助于确定,衡量,管理和报告实现组织目标的风险的框架.
本文将重点讨论第三个方面,即管理会计的方法在风险管理中的应用.
1.2 房地产行业的风险控制概述
对于房地产行业来说,无论是房地产开发还是销售企业,房地产都是一种投机和创业活动.由于未来的市场需求是一个未知变量,因此风险和不确定性等因素是房地产开发的关键因素.虽然在经济强劲增长时期并不总是显而易见,但在经济低迷时期,风险管理无疑是最重要的.自从2008/2009年以来,全球金融危机和欧洲大部分地区房地产市场的恶化尤其表明了房地产业对世界经济的重要性.尽管房地产业对经济具有结构性意义,尽管关于风险管理学术界已经进行了全面详实的分析,但对于与房地产开发直接相关的风险管理,只有有限的实质性研究可供利用,至于可以提供有关主要发展组织风险管理标准行业实践的概述的经验数据更是有限.
管理会计技术为企业领导者提供了衡量和提高利润率的工具,同时降低了运营支出；其分析技术的范围足以填补大学教科书的空白,因此,通过将管理会计技术运用到房地产行业的风险管理与控制中去,房地产企业的领导者能够引导组织朝着正确的方向发展并提高盈利能力.
2 房地产行业的风险控制特点
2.1 项目周期长,涉及投资数额大
对于房地产行业来说,项目的开发以及后期销售是一个高度复杂,动态的挑战,需要综合考虑各方面的因素.由于项目的复杂性,开发过程需要相当长的时间,因此,房地产开发商缺乏相应的灵活性来快速响应和调整租户和投资市场的任何波动.这导致企业面临的经济风险增加.此外,房地产的建设和收购完成的房产需要相当大的投资,在此背景下,鉴于实现股本回报最大化的目标,外部资金往往需要覆盖资本需求,因为并非所有的房地产开发商也都是房地产投资者,因此,发展产业与资本市场密切相关.最后,房地产的特点还是其生命周期长,使用寿命长[3].根据房地产的用途,第三方使用它的能力和使用概念,房地产的经济寿命在20到100年之间,在这段时间内,物业必须保持其功能,因此需要持续翻新,因此即使在项目开发以及销售完成之后,仍然有很长一段时间面临着潜在的风险.
2.2 风险程度受到市场需求的影响大
房地产市场的周期性需要战略规划和合理的市场分析.在市场周期的所有阶段,风险管理应该在发展组织的雷达上进行.由于计划的发展阶段相对较长,完成的房地产产品将始终在周期内的变化阶段交付给（租赁和投资）市场.因此,分析和规划周期内的不同阶段是开发人员的主要活动和风险管理工具.研究推动房地产变化的因素超出了本文的范围,但有必要指出,房地产市场一直以周期性的市场波动为特征.
2.3 风险受到外界环境的影响
房地产最突出的特点是它与地理位置相关,它是异构的,稀缺的,可替代性十分有限.而以上提到的特点受到深远的经济,法律和以及国家宏观政策调控影响.房地产开发的地理位置本身就决定了项目的价值,而房地产的价值在很大程度上取决于外部因素,例如相邻房产的状况和可能的用途以及基础设施的土地并且不能被复制、建造的任何结构或在特定的一块土地上开发的特点是高度的独特性（即房地产的异构性）.可以说,房地产的异质性可以源于其不动性,低水平的异质性导致了物质和区域子市场的形成,从而限制了房地产的可比性,异质性导致子市场风险以及财产和估值风险,异质性导致稀缺性和有限的替代性.综上所述,房地产项目投资的价值很大程度上取决于地理位置、国家宏观政策环境以及项目开发的其他相关因素等.
3 房地产公司风控中管理会计方法的应用
在上文中主要讨论了房地产企业面临的风险特点,以及不同的风险来源.本节中将结合管理会计的具体理论,将具体理论应用到房地产公司的风险控制实践中.管理会计的方法主要包括以下几种：
3.1 盈亏平衡分析
盈亏平衡分析允许管理层成员衡量他们需要销售多少产品或服务以收回运营成本并扭亏为盈.这涉及计算可变成本,固定成本和预期销售量.尽管计算的过程并不复杂,但实际操作中需要仔细界定可变成本和固定成本,在计算中同时需要考虑行政费用,租金和保险等费用,因此需要专业的管理会计人员进行专业计算.正确的盈亏平衡分析有助于房地产企业合理安排项目的开发进度以及后期相关销售活动,有助于帮助房地产企业获得更多机会创造利润.
3.2 费用预算管理
预算可以被认为是“以定量方式描述企业与环境交互的管理工具”.费用预算是一项重要的管理会计活动,可帮助企业领导者合理分配,并保证支出不超出所设定支出限额内.预算可以以年度、季度为单位进行预算制定,且预算制定的流程很灵活,可以根据销售量或运营活动的变化进行调整.由于费用预算是为整个组织和各个部门创建的,这使得部门经理可以更轻松地对支出过程进行管理,从而避免不必要的支出.
上文中已经提到,房地产项目的开发以及销售是一个长线的过程,因此如果没有预算管理的过程,管理人员很有可能超出预算,或者发生错配资源从而降低预期利润的问题.因此,将预算管理的管理会计方法应用到房地产企业中,可以帮助房地产企业更好的进行项目管理,有助于实现项目预期利润.
3.3 库存管理
过多的库存,不准确的物流跟踪系统,或者事项安排的级次缺乏一定优先顺序等都有可能破坏项目的运营,并降低最终利润率.管理会计中即时库存管理方法和相关计算有助于管理者持续对整个项目进行控制,重新排序成本.
对于房地产项目来说,开发过程中涉及到大量建筑原材料的库存管理.如果不能确定一个合理的库存管理方案,一方面需要占用土地资源或者租赁仓库进行建筑材料的存储,增加了人力以及物力成本；另一方面,如果材料不能及时供应项目进度的需求,势必会造成工期延误以及损失.因此,合理的库存管理能够维持预期利润甚至提高利润率.同时,库存管理方法也适用于房地产的后期销售中,如何将短期滞销的商品房及时销售出去也涉及到管理会计方法的运用；其他库存管理方法也有助于降低成本并保持有效的周转时间.
3.4 资本预算
正确计算为新项目或设备分配多少资金并仍然能够盈利是非常重要的.了解预期的通货膨胀率和投资回报率对于资本预算和盈利能力评估至关重要,因此管理人员必须具备合理进行投资决策的能力,并确保其决策行为符合其组织的最大利益的需求.
在管理会计的理论中,管理会计师（也称为管理会计师）在考虑业务需求的同时,同时对企业外部环境的变化以及相关事件进行评估和分析,并从中得出一定评估数据.而资本核算即是将这些估算和数据转化为可以辅助管理者做出决策过程,并将这些数据最终用于指导决策的知识的过程.资本预算计算考虑了初始支出,货币时间价值和估计可用寿命等因素,可以帮助管理层做出符合企业战略需求的最优决策.
参考文献：
[1] 刘现宏.管理会计在房地产企业中的应用 [J].经营管理者,2017（18）.
[2] 房地产企业经营管控体系的框架与构建课题组.房地产企业管理会计体系的构建与实施 [J].财务与会计,2016（10）.
[3] 卢平瑶.浅析战略管理会计在建筑施工企业中的应用——以中国建筑为例 [J].财会通讯,2012（25）：13-14.
房地产公司论文参考资料：
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