原创《业主大会的深圳模式值得借鉴》
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日前,《深圳经济特区物业管理条例（草案征求意见稿）》正式发布,面向社会公开征求意见和建议.该意见稿规定,业主大会成立后由住建部门负责备案,取得统一社会信用代码证书,拥有在物业管理领域的市场主体地位；业主大会可以凭代码证书到合作银行开设业主共有资金账户,并设计了共有资金审计制度、资金使用公开制度等一系列配套制度.
通俗地讲,就是深圳拟立法推进业主大会或者业主委员会法人化,与物业公司具有同等的市场主体地位.而在此之前,包括深圳在内的各地,居民小区选举成立的业主委员会或业主大会,没有明确的身份,更不能在民政部门或者住建部门备案登记.因此,业主大会或者业主委员会没有经营权,小区内公共车库、电梯等公用设施只能挂在物业公司下面“代管”,不能真正决定小区内公共收益的处置分配.
按照《物业管理条例》的制度设计,小区业主大会或业主委员会制度,是社区自治的一种形式,业委会在保障业主权益、制约物业服务企业等方面应发挥重要作用.然而,因为业主大会或业主委员会没有一个明确的身份,名义上掌握着小区公用设施的物权,但实质上又没有直接的管理权,导致作为监督物业公司的业主大会或业主委员会,往往对物业公司的某些做法无能为力.甚至,选举成立业主委员会或业主大会的经费支出,都要仰物业公司的鼻息,监督作用大打折扣.
业主大会的“深圳模式”好就好在,一方面拟立法赋予业主大会或业主委员会与物业公司同等的市场主体地位,让业主大会能够与物业公司充分博弈；另一方面,拟通过业主大会的法人化,赋予其对小区公用设施的直接经营权,并决定公共收益的处置分配.如此一来,既有利于从源头上减少物业纠纷,也有利于实现业主大会对物业公司的实质性监督.此外,业主大会法人化只是社区治理的一种积极探索,而并非是解决一切问题的终南捷径.比如,在赋予业主大会更大的权利之后,业主如何监督；如何防止其被物业公司收买而相互串通；如何保证业主大会规范运作、依法监督与维权等等,这些都是业主大会或业主委员会法人化的后续问题.要让业主大会成为业主利益的守护者,或许还有很多工作要做.
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