原创《理清这4个问题，再赴美买房》
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如今,海外购置房产成为高净值人士新潮流,既可以为定居异国布置一方自己的空间,挑选得当,还可以作为稳健的资产配置方式,面对CRS全球税务征收也无需忧心忡忡.作为许多人心中的移民国度,美国的房产自然受到不少人士热捧,那在美国买房,有哪些问题和细节是特别需要注意的呢？
美国房地产市场的房屋种类很多,最主要的有独栋别墅(house),联体别墅(town house),公寓(Condo).对于投资者而言,独栋别墅最具投资价值,公寓投资价值较低.从过去30年美国公寓变化规律看,公寓建成之后价值会逐年递减,因为美国的人工很贵,老旧的公寓需要花费大量的钱去维护,所以超过20年房龄的公寓基本就无人问津了.而独栋别墅却恰恰相反,虽然房屋也有老化的问题,但所在土地是永久产权的,土地在一直升值.
美国房子面积是以人能居住的面积来计算,不是以建筑面积计算,美国别墅的地下室的,如果没有装修,这就不会算在居住面积里的,阳台和车库也都不计算在内,不仅如此,综合美国的房产,不能只看单纯的面积价,而是要根据整个小区附近房子的价位.很多人买房子买的是独栋别墅和联体别墅,而别墅的受到多方面影响,比如地区好坏、车库多少、室外花园土地面积多少等综合因素.但是有一点,举例：当房子标明是2000平方英尺（大约200平方米）,售价30万美元,那么,这个2000平方英尺一定是实际居住面积,是不包含车库、阳台、地下室和公用过道、电梯等.
众所周知,买房费用不仅包括房屋本身,通常还附带一些衍生费用,俗称“养房费”,美国的养房费主要来自以下方面：
①房产税.房产税在美国各个州和地区都不同,一般在1%多一点.政府会对每个房子做一个评估价,然后根据评估价计算房产税.很多国内非专业的投资人对房产税都有误解,其实按1%计算,就是你交1 00年房价才涨一倍；实际上1 00年之后房价早已涨了至少1 0倍,房产税根本就可以忽略不计.同时在中国虽然没有房产税的概念,可是只有70年产权,房子的建筑成本只有2000多人民币一平米,也就是说大部分成本都是土地成本,把房子的土地成本分摊到70年里,你所花的钱比美国的房产税其实还要高不少.
②房屋保险.在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险.一栋50万美元的房子,房屋保险费每个月都在1 0 0美元左右,一年就是1 200美元.此外,在自然灾害多发的州往往还要额外增保一份自然灾害险,例如加州要加保地震险,南方城市要加保飓风险等.
⑨物业费.物业费主要是针对公寓而言的,别墅一般没有物业,都是自己建房自己维护,物业费为零或者每年只有一到两百美元：那种开发商建一大片新别墅的情况需要特别注意,物业费可能比较贵.公寓的物业费大约每年3000到5000美元,越是年代久远的公寓维护成本越高,物业费也越贵.
绝大部分赴美国贷款买房的买家,并不是因为拿不出这笔资金,而是对美国超低的贷款利率所吸引,希望能借助资本优势,将投资利益最大化.在美国,买房并不能够移民,只是作为一种投资行为,按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够,申请人有良好的信誉和持续的收入来源,与申请人的身份国籍本身没有直接关联.
无绿卡的外国人,房贷申请条件较高.作为海外人士,在美国银行取得房贷的要求相对较高.如果在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来,又或者是持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录等这些,是对在美国货款有“加分”的！目前,在美国绝大对数州,外国人（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产,但是首付通常要在40-50%．并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明,贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平1%-2%的利息.
但外国人房贷申请条件较高,并不意味着绿卡拥有人条件就会放低.作为永久居民,也就是绿卡持有人,也是需要在该银行建立相关的个人信用记录之后才能够申请购房贷款.不同银行的放货政策与条件不一样,因此,无论是否拥有美国绿卡,只要符合要求,银行照样愿意放贷给综合资质较高的海外申请者,放心在美国买房,而如果想要以房产为基础在美国生活,最好还是办理移民,为未来的生活加上一把保险锁.
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