原创《变革和道路2019中国商业地产新趋势》
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2016年,转型之中的中国商用地产面临诸多困境,也迎来新的变革与机遇.
中国经济新常态呈现L型走势,电商强劲增长,实体店关门撤退之声不绝于耳；停不下来的城市综合体,在野蛮生长中正在演变为“城市综合症”.寒流侵袭之下,实体商业显得分外“冷”、“淡”,但其重要价值正在被更多的人再度认识发现,转型、创新与变革已成为行业的共识.
“传统商业是永恒的,商业地产和地产也是永恒的.”那么,中国实体商业如何突出重围？商业地产究竟又该何去何从？岁末年初,我们回顾2016年具有代表性事件,展望新一年中国商业地产发展的新方向与新趋势.
轻资产化：商业地产扩张新路径
代表性事件／万达富力携手合作
2016年12月19日,万达商业和富力地产在北京签订战略合作协议.未来5年双方拟投资300亿,开发25个商业综合体项目.万达主要负责规划设计、招商运营及部分投资,使用万达广场品牌；富力地产负责项目主要投资、建设.
商业地产从开发时代进入了运营和资产管理时代,“轻资产”正成热搜关键词.2016年,包括万达、大悦城、新城等,一些自己开发及运营购物中心的开发商,纷纷加快轻资产转型和品牌输出策略的步伐.
万达商业和富力地产是房地产行业不同领域的领军企业,双方的合作标志着万达商业进入轻资产经营的新阶段,加速万达商业从开发向服务转型.按照规划,2017年以后,万达广场每年将以开业50个的速度扩张,其中40个以上是轻资产项目.而通过“轻资产+并购、自建”,大悦城地产计划5年内开出20-30个大悦城.
随着土地的不断飙升,房地产高利润的岁月一去不复返,传统商业地产“以售养租”的“重资产”模式难以为继.在政府供给侧改革,商业地产存量去化的大背景下,发展相对成熟的商业地产开发商通过自己在原有项目中累积的经验与人才做轻资产输出,是一个必然的选择.展望未来,将会有越来越多的“轻资产化”万达广场、大悦城出现我们的身边.但是,它们能否成功的快速步入良性运营,再创传奇？值得人们关注和期待.
主题乐园：掀起快乐经济新
代表性事件／上海迪士尼乐园开业
上海迪士尼乐园于2016年6月16日正式开业,并举办为期数日的盛大开幕庆典.作为中国大陆地区第一个、亚洲第三个、世界第六个迪士尼主题公园,引起了社会的广泛关注.
随着中国的经济增长、消费结构升级,旅游消费成为居民常态化的消费选择,为游客提供参与感与个性化体验的主题公园将成为最具有高增长潜力的细分领域之一.2016年可谓是中国的“主题乐园年”,南昌万达旅游城、上海迪士尼乐园、合肥万达旅游城等多个超大型主题乐园相继开门迎客,中国文化旅游投资再度掀起.
中国主题公园呈现规模化的发展趋势,国际一流品牌与国内本土品牌进入正面竞争时代.全球最大环球影城落户北京,默林娱乐以乐高探索中心试水中国市场,国际旅游知名品牌纷纷抢滩中国.与此同时,本土品牌亦不甘示弱,万达拟斥资2000亿建12个主题公园,世茂集团则计划5年内将筹建8座陆地和水上公园项目.
迪士尼的成功经验在于打造优质IP内容,形成完整的产业链.国内主题公园竞争日趋激烈,重资产模式遭遇盈利难题,70%主题公园处于亏损状态.业内人士普遍认为,未来主题乐园扭亏为盈的关键因素在于产业链模式和文化内容.
新零售时代：线上线下融合是大势所趋
代表性事件／阿里系入股百胜中国
2016年9月2日,餐饮巨头百胜宣布,旗下的中国业务获得阿里巴巴旗下蚂蚁金服和中国春华资本集团2家的出资,共4.6亿美元.肯德基和必胜客在中国拥有7200多家餐厅,几乎是购物中心的“招客工具”.
“不是我不明白,这世界变化快.”崔健的这句歌词,唱出了社会变革冲击之下人们的不安与焦虑.尽管电商与实体商业孰优孰劣之争仍言犹在耳,但两者由“对立”转向“融合”已经成为大势所趋.
2016年6月,沃尔玛和京东达成深度战略合作,三度易主的“1号店”花落京东,而沃尔玛获得京东5%股权.作为全球零售巨头,沃尔玛为实现大型商超的线上线下融合转型付出了巨大的努力.在万达商业、沃尔玛这样的实体商业积极向电商领域延伸的同时,阿里巴巴、京东等电商也在积极向实体商业拓展.有分析认为,阿里巴巴对百胜中国的出资,能够迅速将支付宝的使用范围扩大至“实体店”.
随着IT科技的深入发展与广泛应用,互联网已经变成了“基础设施”,好像水和空气渗透到了各个领域,实体商业的价值,正在被更多人所认同.展望未来商业趋势,马云在演讲中曾这样表述, “纯电商时代很快会结束,线下的企业必须走到线上去,线上的企业必须走到线下来,线上线下加上现代物流合在一起,就能真正诞生出新零售.”
购物中心：将体验进行到底
代表性事件／西西弗书店开进南京
2016年10月28日,西西弗南京第一家分店环宇城店开业.此前,西西弗书店首次进入广州,先后在凯德云尚广场和万菱汇连开两店.近年来,西西弗书店逆势上扬,迅速发展到如今的56家图书零售店.
进入网络化时代,商业地产的生态环境发生了巨大变化,电商来势汹汹,实体店节节败退.以旅游化、主题化、体验化展示为主要形式的体验式商业地产,成为实体商业电商冲击的突破点.
以方所、钟书阁、西西弗书店等为代表的新型书店之所以备受购物中心青睐,一个重要原因在于,实体书店成功融入了轻餐饮、零售等业态,打造出别具一格的都市休闲阅读区,为购物中心增添浓厚的文化艺术元素和氛围.
随着消费理念与行为的变化,人们不再仅限于物质消费,也追求精神层面的满足.如今的购物中心,正掀起一场轰轰烈烈的“体验革命”.但是,当购物中心逐渐变成“餐饮中心”、 “儿童中心”之后,未来的体验性商业该怎么走？
除了餐饮与儿童业态,越来越多的文化艺术、体育拓展、影院等多元化休闲娱乐内容,甚至许多全新业态,都将会融入购物中心,成为体验式商业未来发展的重要趋势之一.而新业态出现又将会购物中心带来什么样的转变？人们在拭目以待.
存量物业改造：机遇与挑战并存
代表性事件/“商改住”政策调整
国务院2016年6月3日发布《国务院关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”,可以说为“商改住”政策方向最后定调.
中国实体商业正处于艰难的转型之中,商业项目的集中上市,遍地开花的城市综合体已经演变为令人头痛的“城市综合症”.面对空置率上升的问题,开发商企业正在从简单粗放的“开发一销售”模式,向“开发一运营”转型.
“商改住”,能否拯救商业地产？尽管由于相关政策落实仍然面临诸多困境,业内人士普遍持“谨慎乐观”态度,但这一政策仍然有力的推动了联合办公、众创空间、长租公寓等新模式的发展.特别是“联合办公空间”,更是成为201 6年写字楼市场的首要关键词.
毛大庆的优客工场、潘石屹的SOH03Q、万科的云工坊是商业新模式的典型代表,龙湖已正式涉足长租公寓和联合办公两个新的业态,总部位于美国的WeWork进入中国上海.除了政策推动,国际知名机构仲量联行发表的白皮书显示,联合办公空间在中国发展速度异常迅猛,小型初创企业大量涌现、 “千禧一代”逐渐成为职场中坚和共享经济的蓬勃兴起是巨大核心推动力量.
商业地产论文参考资料：
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