原创《收益法在房地产转让价值评估中的应用探究》
本文是价值评估硕士学位毕业论文范文和房地产转让和收益法和价值评估相关硕士学位毕业论文范文。
李婧莹 杨景海
（辽宁对外经贸学院,辽宁 大连 116052）
摘 要：房地产评估为房地产的交易提供公平公正的参考.在中国经济发展不断进步的背景下,我国房地产评估这个行业伴着中国的经济运行机制而迅速发展壮大.因此就收益法在房地产转让评估业务中的实际问题,提出了对于评估过程中收益法的房地产转让存在的问题以及对策分析,并做出相应结论.
关键词：收益法房地产；转让价值评估
中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.03.067
基金项目：本文为辽宁对外经贸学院校级大学生校外实践教育基地建设项目“辽宁对外经贸学院-大连金圆资产评估事务所实践教育基地”（项目编号：2017XJSD04）、“辽宁对外经贸学院校级本科教学名师建设项目”（项目编号：2016XJMS01）研究阶段性成果.
作者简介：李婧莹（1996-）,女,吉林白山人,辽宁对外经贸学院会计学院2014级学生,主要从事资产评估研究；杨景海（1970-）,辽宁岫岩人,辽宁对外经贸学院会计学院教授,资产评估专业带头人,管理学博士,研究方向：资产评估、财务管理.
收益法在房地产转让价值评估中的应用探究
1房地产转让评估中的收益法概述
1.1收益法的概念
房地产转让包括房屋所有权以及土地使用权意义上的转让,是指有相关权利人经过互换、买卖、赠予或者其他各种形式将自己的权益转让出去的行为.收益法是指通过预测被评估对象未来的收益,通过利用合适的报酬率或者资本化率将未来可流入企业的收益转换成相应的价值的评估方法.
1.2收益法适用的前提条件
（1）被评估资产能够投入使用并盈利,同时预期收益是可预测的,并能用货币可靠计量的.
（2）折现率或者资本化率可以进行可靠计算的.
（3）得到收益年限可预测.
1.3收益法的适用范围
收益法是通过对预期报酬估算去确定被评估资产价值,所以其主要针对评估对象本身是有盈利的房地产,例如商铺、大厦、旅馆等；其实估价对象现时状态不需要必须有盈利,其实它其他类似房产有盈利就可以.另外,收益法还大量的被运用于房地产损害赔偿中,像房地产价值减值和相关的经济损失的评估.
1.4收益法的应用公式
式中：P——待估房地产评估价值；
Ft——未来第t年预期纯收益；
R——综合资本化率；
n——待估房地产尚可使用年限.
2收益法在转让评估中的问题
2.1数据不易搜集,并存在一定的主观性
尽管现在信息全球化越来越普遍,但是评估对象的相关数据仍然不易收集.房地产相关利益人因为各种原因都希望自己的房地产能够评估出超出其本身的,以至于对评估人员的评估工作有一定程度的干扰和不配合,达到混淆视听的效果.对于这个现象不但增加了资产评估人员对评估数据的搜集的难度,也在一定程度上增加了评估数据的不确定性,影响评估对象准确的价值.从另外一个方面来说,即使有些数据不通过房地产相关利益人,而是通过互联网查询的数据也是存在着一定的不实,互联网上的数据太杂乱,需要大部分时间去判断、筛选以及计算,大大的增加了注册资产评估师的工作量和工作难度,降低了工作效率；而互联网上的有些数据模棱两可,似是而非,在一定程度上加大了评估师错误判断的风险,从而使评估结果的误差被放大.
2.2评估师的专业水平不足
从1987年开始,宣告了中国房地产市场的建立.从而房地产评估也在不断地壮大.就这一新兴行业来说,发展的时间比较短也是其一个缺点,发展时间短伴随着就是其法律法规的不完善,而且评估机构的行为也不够规范.在这种行业状况下,要做好评估工作,对于评估师的自身要求很高,需要极丰富的评估经验和专业素养.但相对于这种状况,我国的评估师能力十分有限,房地产评估人员中有很多初期都是通过自己的实践摸索出来的,很多人并没有接收过专业的训练,在评估中的专业水平受到了限制,并且服务意识普遍不是很高.这主要是体现在评估机构的机制不够完善,评估机构在行业发展中发挥着极大的作用,它能促进行业的进步以及稳定,而机构自身的不完善影响着我国资产评估行业的健康发展.
2.3评估市场管理混乱
现如今,由于房地产评估机构的缺乏自律,使实务中存在着乱评,吃回扣、恶意垄断等现象,降低了整个行业的公信力,另一方面,评估机构出具的评估报告受政府等机构的影响比较大,违背了作为评估师的职业道德,破坏了独立、客观、公正的原则,损害了信息使用者的合法权益.
2.4法律体系不健全
众所周知,《资产评估法》是由2016年通过并颁布的,从时间的角度来说,由于资产评估法出台的时间比较晚,所以在贯彻落实方面无法与《会计法》这样的基本健全的法律相比较,一部完整的法律需要经过时间的推敲,并不断地完善；从贯彻程度来说,一部刚出台的法律总是的需要一定的时间去了解,学习,并规范自己的行为,所以,不仅《资产评估法》需要不断地改进,从其他法律法规的配合也尤为重要,从别的法律同样强调出资产评估行为规范,可以加强《资产评估法》在人们心中的地位.
3收益法在房地产评估中存在问题的对策分析
3.1数据的选取
3.1.1纯收益的求取
纯收益等于总收益－总费用,则总收益和总费用的确定是为取纯收益的关键.通常,总收益的取得是以客观收入为基数,而不是实际收入,因为实际收入可能会因为当前的法律、政策影响而迫使收入额的偏低或者偏高,所以要求其根据实际进行修正,参数的修正不应该仅仅局限于市场法的应用,实际上收益法中对参数的修正也可以使数据更加准确,剔除不正常因素下的纯收益值.另外,必须确认是可持续产生的客观收益,不能持续产生的客观收益存在一定的偶然性,不能作为评估依据.
3.1.2还原率的选取
还原率是投资者在投资风险不变时,对该项投资的投资回报率,也是将利润进行资本化的利率,例如市场的变动主要是外部因素.在收益法实践中,可以利用分析工具进行初步的确定,现在的财务分析技术越来越发达,在实践中的应用也越来越便利.可以利用层次分析法将主观判断因素通过数量的变化来处理,可以更客观的表现.另外,通过评估对象所处地区经济发展、物价指数变化和被评估房地产实际情况调整风险值,使得到的数据更可靠,充分挖掘收集的有效信息,减少由于主观分析方面带来的风险,使定性和定量结合分析过程的科学和客观,并更具有说服力,同时也能减少花费在评估评估过程中的时间,降低评估风险.
3.1.3数据搜集不易的解决方法
信息整理部门的建立可以很好的规范评估数据的主观决断的问题,主要负责现时市场的信息采集方面,在评估人员勘察时,认真记录并核对信息的准确性,进一步汇总、分析和归纳信息.可以参考类似于链家网等房地产交易网站的表现形式,将房地产的信息做出归集整理,统一细化,为了防止信息的泄露,对房地产市场做出不利的影响,可以采用实名注册会员制,限定信息使用者的身份仅限于有相关执业资格人士,即使性质不同于商业网站,但是可以将商业网站信息共享的优点采用到行业的信息搜集整理中.另外,信息管理部门可以由各地区的资料评估协会建立,对各地区的实际状况做出相对应调整分析.另一方面,政务、行政机关有关财务信息公开化和内部互通,也能为评估师数据的确定提供依据,使数据的实用性增强,加强各地区评估师之间的经验交流,方便评估人员了解市场动态和发展趋势,提高案例的可比精度.
3.2评估人员的管理
3.2.1加强潜在人才培养
对于评估行业人才缺乏的情况,有的高校都开设相应的专业来适应潮流所向.一个行业的发展,离不开新鲜血液的输送,加强潜在人才培养,可有效促进发展,可以通过政策鼓励或者提高经济上的资助,估计更多的人了解资产评估,并投身于资产评估行业,只有竞争力度大了,行业的发展才会相应的提高,减少业内不良现象,提高评估质量.
3.2.2提高评估人员的专业素养
宁愿人员缺失,也不滥竽充数,一个行业的良性发展,应做好基础建设,提高评估师执业资格的门槛,可以有效的防止行业内混乱的现象,尽管如今考取评估执业资格证有从业时间的限制,但有序的内部控制也很重要,可以根据评估师的执业能力进行等级的划分,例如通过评估质量、评估范围划定,效仿会计师资格制度,进行初级、中级、高级的管理,不断进行评估师学术交流,增强在业人员的再教育和再培训的力度.对于信息以及案例的搜集问题,可以通过加强法律法规的管理,提升信息的全面性.
3.2.3加强管理,提高职业道德
加强管理可以通过评估程序和职业道德两方面进行管理.在实施评估业务中,要严格依照评估程序,并对采集的资料进行必要的鉴定,进行全面的市场调查,收集市场上的成交案例,从而使评估结果更加客观.评估师也要提高自身的职业道德,要做到公正、客观,不能因为个人利益而徇私舞弊,偏向哪一方.增强制度管制,并时常宣传并强调职业道德重要性,减少违法乱纪的现象.
3.3评估市场行业管理混乱的对策
市场监管环境对于评估行业的发展发挥着重要的作用,尽管新颁布的《资产评估法》中,对于行业竞争现象做出了一定的规范,但是由于推行时间较短,有的评估企业仍有在收取评估费用时处于垄断地位.所以国内迫切需要一个良性发展的环境.因此,评估机构应以正确的方法竞争,加强企业的信誉,创立独立客观的工作态度.在监管方面,要严肃处理评估人员因为利益而违反职业道德准则的行为,并追究其相应的法律责任.同时为了为我国评估行业提供良性的发展空间,也可以动员全社会的力量去关注监督,减少评估人员随意的主观行为,促进行业发展.
3.4促进法律法规体系完善
3.4.1对已有的法律法规进行修订
例如《土地管理法》最近的一次修订是在2004年,相关部门应该加大对法律法规修订的力度,根据现代经济不断变化而及时修订相关的法律法规,不能等到问题发生的时候才发现原来的规定已经不适用了.同时,相对于美国评估准则,中国的准则缺少的是在现实实践中的案例分析,美国评估准则能对于现实中个别评估难点做出举例,并列入评估准则的一部分,同时印刷出版,广而告之,值得我国借鉴,提高我国行业的规范性和实践性.
3.4.2相关法律法规的改进
即使针对资产评估行业的《资产评估法》已经颁布出台,但是孤掌难鸣,资产评估法的普及尚需要时间,那么,可以通过对其他法律的整改以加强《资产评估法》在人们心中的印象和地位,更方便《资产评估法》的普及.就法律普及方面可以效仿《会计法》在相关的《经济法》和《会计法》中添加评估法的部分内容,因为同是与财务方面息息相关,共同理解可以促进行业的进度,提高工作效率.与此同时,同样可以在民法和商法中有不同程度的添加,可以促进评估法的普及.
参考文献
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［2］卢慧敏.对商铺进行收益法批量评估的方法浅议［J］.现代商业,2016,(23)：9-10.
［3］傅新青.基于收益法的房产评估研究［J］.全国商情,2016,(22)：68-69.
价值评估论文参考资料：
本文汇总：此文为适合不知如何写房地产转让和收益法和价值评估方面的价值评估专业大学硕士和本科毕业论文以及关于价值评估论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料。
