原创《运用共享经济保障新市民住房》
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加快农民工市民化,运用分享经济,推进以满足“新市民”为出发点的新一轮住房制度改革
郭松海
“十二五”以来,党、国务院高度重视农民工问题,制定出台了一系列政策措施,农民工就业规模持续扩大、工资水平稳步提升,越来越多的农民工选择在城镇落户、成为“新市民”.在2015年12月召开的政治局会议上,国家主席提出：“通过加快农民工市民化,推进以满足‘新市民’为出发点的住房制度改革”.2016年公布的《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出,要“实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户,完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造”.新常态背景下的城镇化建设,是以“人”为核心的新型城镇化,应该让更多农民工享受到城市的现代生活,融入城市.
目前,完成全国“新市民”在城镇落户的住房保障,任务仍十分艰巨.特别是大城市保障房供给数量有限,且城市本身还存在一个买不起商品房的“夹心层”群体,保障房的需求与供应差距甚大,亟须加强保障房的市场供给.因此,除了鼓励积压的普通商品房转为保障房（政府可给予一定的补贴）,以及在城镇棚户区、城中村和危房改造中为“新市民”建造一批保障房之外,运用共享经济推进新一轮住房制度改革,则显得十分重要.
运用共享经济推进新一轮住房制度改革
1.共享经济.分享经济是包括不同人或组织之间对生产资料、产品、分销渠道、处于交易或消费过程中的商品和服务的分享.共享经济是基于共享和租赁的产品服务,是基于资产共享的协同生活方式,它扩大了交易主体的可选择空间和福利提升空间,形成了一种新的供给模式,有助于解决城市管理难题.
2.发展保障房共享经济的必要性.新一轮房改应“租购并重”,实行租赁式保障住房与产权式保障住房并重.保障房只租不售,房屋租金收益较少且建设资金回流缓慢,就加重了地方财政的支出负担,建设资金缺口大,这在实际操作中是不容回避的问题.在保障性住房建设中,各级财政预算支持只能占到20%-30%,其余建设资金均需通过贷款融资、PPP模式筹集.加之市场条件限制,保障房融资压力很大,在一定程度上制约了自身的建设发展.因此,发展保障房共享经济势在必然.
保障房作为一种公共社会资源,让社会弱势群体公平、有偿地共享,能够使其以一定的付出分享改革与发展的红利.保障房共享经济的模式是“产权共有,租售并举”,即通过产权转让,促使部分“新市民”先租后买.政府与保障房住户按出资比例共同拥有房屋产权（共有产权）,按照“谁投资,谁收益”的原则,合理界定产权份额.当租住保障房家庭经济条件许可时,就可以按市场或稍低于市场,购买政府拥有的部分产权.
保障房共享经济的优越性
1.缓解政府财政压力.在“产权共有,租售并举”制度实施中,政府作为共有产权的一方,通过投资得到住房产权,在用户购买住房部分产权、收取租金、用户后期再次购买部分溢价产权过程中,政府投入资金逐次收回；政府可将收回资金再次投入到保障房建设中,这将有效地缓解政府财政压力.
2.满足“新市民”住房需求.对于部分“新市民”来说,受传统思想观念、住房消费习惯的影响,拥有住房产权是梦中所求.实施公租房共享经济,对这个资产积累欠缺的群体而言,可使其由租赁者转变为住房所有者,从而提高他们的财富地位.
以租促购,大力发展保障房共享经济
20世纪40年代,英国住房保障制度在建立初期就引入“共有产权”制度,其实施在世界上产生了较大影响.21世纪初,山东省部分地区在经济适用房和廉租房中引入了共有产权模式开展试点,取得较好效果.但在运行中还存在缺少法律制度保障、保障房共有产权双方出资比例难以科学划定等问题.
在新一轮房改中,将共享经济引入保障房,建立“租购并举、以租促购”的住房制度,应由政府出台规范性文件,对保障房的特点和产权人的权利义务予以约定,明确共有产权保障房在房屋使用、管理、风险承担等方面的细则,并在住房合同中加以引用,转化为合同约定,以满足产权保障和转移的需求.政府与保障对象之间的产权比例如何确定应有一个标准,可总结国内外的实践经验,将保障房产权在公有产权与私有产权之间合理分割,分割比例按照双方实际支出所占市场价值予以确定.
推进土地制度、金融制度的配套改革
1.允许宅基地转让,为农民工进城安居提供物质条件.宅基地制度、农村土地流转制度是土地制度改革的重要内容.农民工进城定居,远离乡村故土,客观上要求解决宅基地置换、买卖的问题.事实上法律并不禁止农村私有房屋的转让,既然宅基地上的房屋所有权可以转让,则意味着宅基地使用权也可以转让.因为“地随房走”是中国现行法的一项基本原则,宅基地是一种财产权利,所以应建立宅基地流转制度,允许进城农民按市场转让,即使当前只能在一定地域范围内或在集体经济组织成员之间进行自由转让,也为农民进城安居提供了一定经济条件,增加了农民融资手段,增强了农民进城购房能力,客观上也有利于农村经济的发展.
2.设立住房储蓄银行,开展“新市民”贷款购房业务.住房储蓄银行可全面开展“新市民”购房贷款业务,银行可为“新市民”开设私人或家庭账户.该账户资金来源由两部分组成,一部分是“新市民”个人或家庭就业期间由单位和个人共同缴纳的住房公积金；另一部分是“新市民”原驻地的农地、宅基地转租、转让的补偿款.为鼓励农民工退出农地,以便推进农地的规模化经营,受让人可按永久产权价值给予进城农民工补偿；补偿款全部直接打入住房储蓄银行.“新市民”可在住房储蓄银行低息抵押贷款购房,存款提取权由账户所有人享有,且定向用于该账户所有人和家庭的城镇住房消费.购房贷款要简化担保手续,降低利率,采取多种还款方式,以切实提高农民工在大中城市的购房能力.
（作者为第九、十、十一届全国政协委员,山东财经大学教授）
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