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房地产企业类有关学士学位论文范文 与营改增后房地产企业增值税会计处理以一般纳税人销售自行开发老项目为例方面硕士学位毕业论文范文

版权:原创标记原创 主题:房地产企业范文 类别:毕业论文 2023-12-18

《营改增后房地产企业增值税会计处理以一般纳税人销售自行开发老项目为例》

本文是房地产企业类有关毕业论文题目范文跟一般纳税人和增值税和会计处理方面毕业论文题目范文。

准确把握经营管理活动中的“营改增”政策,对于房地产开发企业至关重要,不仅能有效规避涉税风险,而且还可合法降低运营成本.本文依据“营改增”的一系列规定,结合房地产企业(一般纳税人)典型业务——老项目,探讨增值税的会计处理.

一、焦点解析

“营改增”后房地产企业财税处理的难点主要聚焦在新老项目划分、计税方法选择、土地成本扣除、增值税预缴、会计科目选用和纳税申报等方面.

(一)新老项目划分

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18 号,以下简称“18 号公告”)明确规定:“房地产老项目,一是“建筑工程施工许可证”注明的合同开工日期在2016 年4 月30 日前的;二是虽然在“建筑工程施工许可证”上未注明合同开工日期或者根本未取得“建筑工程施工许可证”,但建筑工程承包合同注明的开工日期是在2016 年4 月30 日前.”符合这两个条件的即为房地产老项目,其余的均为新项目.正确进行新老项目的划分,是确保房地产开发企业合理选择计税方法的前提.

(二)计税方法选择

“18 号公告”规定:一般纳税人开发的老项目既可选择一般计税法,也可选择简易计税法,但一经选择,在36 个月内将不得再变更;而新项目只能选择一般计税法.需要注意的是,房地产企业(一般纳税人)老项目采用简易计税法是一种选择权,并非强制性规定.随着老项目的不断完工和交付,这种过渡性政策将逐步退出历史舞台,最终被一般计税法所取代.而对于小规模纳税人来说,无论是新项目还是老项目都只能选用简易计税法,见表(1).

(三)土地成本扣除房地产开发企业的成本主要由土地成本、大建安成本和资本化利息支出等构成,其中土地是房地产项目开发中最主要的成本.近几年土地平均成本约占总成本30%,这一直是房地产开发企业的主要成本.既然“营改增”承载着结构性减税和刺激经济的重任,那么土地成本的扣除问题就不容回避.为此,“18 号公告”明确规定:当房地产开发企业到达纳税义务发生时间后,允许将土地成本从与其相配比的销售额中扣除,按照可售建筑面积比例法分摊土地成本,做到“应扣尽扣”.但选用简易计税法计税的,不得扣除对应的土地价款.

(四)增值税预缴

自1994 年我国深化城镇住房制度改革以后,预收款制度成为房地产企业解决资金短缺的重要手段.在“营业税”时代,房地产企业纳税义务发生时间为收到预收额的当天,但“营改增”后,如果仍沿袭此惯例,将会产生进项和销项的“错配”问题.因此,18 号公告将房地产开发企业纳税义务发生时间推迟至交房或者产权转移的环节.同时,为了确保税款均匀入库,防止大量欠税现象的出现,公告又规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3% 的预征率预缴增值税.一般纳税人和小规模纳税人收到预收款,应预缴的增值税额计算公式见表(2).

(五)会计科目选用

由于财政部2016年7月8日公布的《关于征求(关于增值税会计处理的规定)意见的函》(以下简称“征收意见稿”)仍存在诸多不完善之处,因此,财政部又于2016年12月3日发布了《关于印发(增值税会计处理规定)的通知》(财会[ 2016] 22号,以下简称“22号文件”).与“征求意见稿”相比,笔者认为,“22号文件”有两大亮点:一是明确指出简易计税法和一般计税法,是两个独立的核算体系,这与笔者观点相同;二是将“简易计税”由原来的科目上升为二级科目,使简易计税法真正做到了名副其实.房地产开发企业(一般纳税人)应设置的一级会计科目、二级会计科目(明细科目)和会计科目(专栏)见表(3).

(六)纳税申报

在纳税申报环节,财政部、国家税务总局发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号,以下简称“36 号文件”)文件中明文规定,房地产开发企业(一般纳税人)当月销售自行开发的房地产项目,需按3% 的预征率于次月在项目所在地预缴税款,预缴后在机构所在地申报纳税.所以,跨地区经营的房地产开发企业可能面临先在项目所在地预缴税款,而后在机构所在地申报纳税的问题,除此之外,还要及时申报缴纳城市维护建设税及教育费附加.

上述“营改增”一系列政策的变化,必将会给房地产开发企业的账税处理带来较大的影响.以下笔者结合案例,对房地产开发企业(一般纳税人)“营改增”综合实务进行分析.

二、案例分析

华联实业股份有限公司(以下简称“华联公司”)是一家成立于A 市的房地产开发企业,公司主要业务是进行房地产开发及商品房销售,系增值税一般纳税人.

(一)案例简介

2016 年3 月1 日,该公司通过竞标的方式在B 市取得一块土地,准备用于房地产开发并自行销售,规划总可售面积20 000 平方米,支付土地出让金6 000 万元(契税等略),并于4 月30 日动工建设.2017 年1 月,该公司取得了预售许可证,当月将开发产品预售,预售面积1 600 平方米,取得2 000 万元的预售款项.2017 年1 月,购进钢材100 吨,上注明价款30 万元,增值税额为5.1 万元;购进商混水泥,上注明价款20 万元,增值税额为0.6万元;支付建筑企业工程款,上注明价款1 000万元,增值税额为110 万元.上述款项均已通过银行支付完毕.2017 年2 月10 日,华联公司向项目所在地B 市预缴税款,2 月15 日向公司注册地A 市申报纳税.(假定该企业无其他业务)

由于华联公司在B 市开发的房地产项目开工日期为2016 年4 月30 日,虽然与5 月1 日只有一天之隔,但仍属老项目.对照表(1)可知,对于房地产开发企业(一般纳税人)销售自行开发的老项目,其计税方法既可选用一般计税法又可选用简易计税法,故本文分别采用这两种方法分析“营改增”后房地产开发企业的财税处理.

(二)一般计税法

在该法下,华联公司的税款计算、预缴、申报及相关会计处理如下(单位:万元,下同):

(1)2017 年1 月,购进钢材、商混水泥和支付工程款.

借:开发成本——建筑安装 1 050.00

应交税费——应交增值税(进项税额)115.70

贷:银行存款 1 165.70

(2)2017 年1 月,收到预售款,计提税金.关于这部分的财税处理,在实务中主要有差额处理法和全额处理法.

差额处理法.在该方法下,首先应计算华联公司本月按规定允许扣除的土地价款,然后再根据预售收入与允许扣除的土地价款之差计算本月应计提的销项税额.

本月允许扣除的土地价款等于 支付的土地价款×(本月销售房地产项目建筑面积÷ 房地产项目可供销售总建筑面积)= 6 000×(1 600 ÷20 000)=480(万元).

本月应计提销项税额=(全部价款和价外费用-本月允许扣除的土地价款)÷(1 + 11%)×11%等于(2 000-480)÷(1 + 11%)×11% = 150.63(万元).

借:银行存款 2 000.00

贷:预收账款 1 849.37

应交税费——应交增值税(销项税额)

150.63

全额处理法.在该方法下,首先根据收到的预售款全额计提销项税额,然后再计算本月允许扣除的土地价款所对应的增值税.

收到预售款时:

借:银行存款 2 000.00

贷:预收账款 2 000.00

计提销项税额:

2 000÷(1 + 11%)×11% = 198.2(万元)借:预收账款 198.20

贷:应交税费——应交增值税(销项税额)198.20

上述计提的增值税销项税额,是按华联公司收到的全额预售款计算得出,并未将本月允许扣除的土地价款计入销项税中,很明显多列了税金支出.

本月允许扣除的土地价款所对应的增值税

等于480÷(1+11%)×11% = 47.57( 万元).

借:应交税费——应交增值税(销项税额)47.57

贷:预收账款 47.57

(3)2017 年2 月10 日,华联公司向项目所在地B 市预缴税款.

应预缴增值税额等于2 000÷(1 + 11%)×3% =54.05( 万元)

借:应交税费——预交增值税 54.05

贷:银行存款 54.05

按照财政部、国家税务总局发布的《关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》(财税〔2016〕74 号)规定,纳税人跨地区提供建筑服务、销售不动产的,应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时,以预缴增值税税额为计税依据,并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加.

假设A、B 两城市维护建设税税率均为7%,则可计算出华联公司预缴增值税时应计提和缴纳的城市维护建设税及教育费附加,计算过程见表(4).

借:税金及附加① 6.48

贷:应交税费 6.48

借:应交税费 6.48

贷:银行存款 6.48

(4)2017 年2 月15 日,华联公司向机构所在地A 市纳税申报.

华联公司应申报的增值税额等于150.63-115.70-54.05 = -19.12(万元),留待下期抵扣.由于还有留待下期继续抵扣的增值税额,故华联公司无需进行城市维护建设税及教育费附加的申报.

(三)简易计税法

在该法下,华联公司的税款计算、预缴、申报及相关会计处理如下:

(1)2017 年1 月,购进钢材、商混水泥和支付工程款.

取得增值税专用时:

借:开发成本——建筑安装 1 050.00

应交税费——待认证进项税额 115.70

贷:银行存款 1 165.70

待认证进项税额经税务机关认证后:

借:开发成本——建筑安装 115.70

贷:应交税费——应交增值税(进项税额转出) 115.70

(2)2017 年1 月,收到预售款,计提税金.应计提增值税额等于2 000÷(1+5%)×5%等于95.24(万元).

借:银行存款 2 000.00

贷:预收账款 1 904.76

应交税费——简易计税 95.24

同时,华联公司应按应交增值税额计提相应的城市维护建设税及教育费附加,计算过程见表(5).

(3)2017 年2 月10 日,华联公司向项目所在地B 市预缴税款.

应预缴增值税额等于2 000÷(1 + 5%)×3% =57.14(万元).

借:应交税费——预交增值税 57.14

贷:银行存款 57.14

同时,华联公司应按预缴的增值税额缴纳城市维护建设税及教育费附加,计算过程见表(6)

借:应交税费 6.85

贷:银行存款 6.85

(4)2017 年2 月15 日,华联公司向机构所在地A 市纳税申报.

应申报增值税额等于95.24-57.14 = 38.10(万元).

借:应交税费——简易计税 38.10

贷:银行存款 38.10

联立表(5)与表(6)可得,华联公司应申报的城市维护建设税及教育费附加等于11.43-6.85等于4.58(万元).

借:应交税费 4.58

贷:银行存款 4.58

(四)预缴、申报应齐备的资料

根据18 号公告规定,预缴增值税时,应填报《增值税预缴税款表》,本文以华联公司采用简易计税法为例进行说明,见表(7).

特别需要注意的是,在华联公司的注册地A 市进行纳税申报需抵减预缴税款时,应提供预缴税款完税凭证原件及复印件.

三、结语

房地产开发企业由于受自身经营的影响,具有开发计划性、复杂性、周期性及投资金额巨大性等特征,致使“营改增”后房地产开发企业在征地、开发、预售等各环节产生的财税处理极为复杂.本文对“营改增”后房地产开发企业财税处理的焦点进行了解析,认为“营改增”后房地产开发企业增值税的财税处理虽然晦涩难懂,但只要精准把握其政策精神,真正做到“工欲善其事,必先利其器”,仍然可达到庖丁解牛的境界.

房地产企业论文参考资料:

工商企业管理毕业论文范文

企业期刊

企业文化期刊

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归纳总结:此文为关于经典房地产企业专业范文可作为一般纳税人和增值税和会计处理方面的大学硕士与本科毕业论文房地产企业论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献。

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