原创《户型设计的客户敏感点分析》
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【摘 要】我们在户型设计的过程中,应站在营销的角度去分析产品,从功能空间、舒适性和经济性上满足各项客户敏感点的要求来进行户型设计,应尽可能按重要性排序满足户型的客户敏感点,这不仅仅是设计上的技术问题,同时还需要营销理念上的突破, 只有这样的户型才是符合市场需求的,也才是经得起时间检验的户型.
【关键词】户型设计；功能空间；客户敏感点；重要性排序
随着房地产市场的不断发展,购房者也日益成熟,对住宅户型的要求也越来越高,这就需要我们站在营销的角度分析产品,从功能性、舒适性和经济性上满足客户敏感点的要求,根据客户敏感点的要求来进行户型设计,才能设计出符合客户需求户型.
1、户型各功能空间的客户敏感点
玄关是房屋入口的一个过渡区域,设置玄关的目的是为了保护房屋的私密性,避免一进门就对整个房屋一览无余,玄关也是方便客人脱衣、换鞋的地方,因此户型是否有玄关也成为房地产营销中的客户敏感点之一.
客厅是家人日常起居的公共场所,设计必须宽敞、明亮,要有较好的朝向和观景视野；客厅要有一个相对独立的空间,这个相对独立的空间是相对餐厅而言的,即最好不要和餐厅共用一个空间,不利于家人的休闲、团聚；从客厅的开门要少,避免不必要的交通穿越所干扰；客厅的面积要合理,一般客厅面积不小于18 平米,大户型不小于20 平米,这样可以轻松地放置必要的家具和设备；客厅尽可能与景观阳台相连,视野更开阔,有更好的景观；客厅的开间要合理,一般不少于3.6 米左右,舒适的客厅开间在4.0 米左右,这种舒适型的客厅一边摆放沙发,一边摆放电视,中间留出了一个空间,是一种两边都靠墙的布置格局,但最大不要超过4.5米,超过这个开间,看电视的距离就会显得有点远,不仅浪费了面宽,而且舒适性反而降低了；客厅不能是狭长的,宽深比也要合理,一般控制在小于1:2,便于合理利用空间；客厅中至少有一个墙面的长度要大于3.0 米,以便作为电视背景墙,如果没有摆放电视机的背景墙,整个客厅就显得比较局促,缺乏舒适感.
餐厅和客厅应有明显分区或者餐厅“独自占角”,即餐厅要在两面墙夹一个角的位置,有独自的一个区域；餐厅与厨房的位置最好邻近,可以避免因距离过远而耗费过多的来回路程和置餐时间；餐厅要是明间,有独立开窗；餐厅的净宽度不宜小于2.4 米；餐厅面积最好不少于9 平米.
卧室承担着人一生当中三分之一生命的睡眠时间,因此设计时应该特别重视卧室的安定性与隐密性,必须仔细考虑其朝向以及温暖和光线的适宜度；卧室形状不宜狭长,卧室的长宽比最适宜2：1.主卧室的面积要合理,一般要在16 平米左右,双人床、床头柜、衣橱的摆放才不显局促,而大户型的主卧室面积要在20 平米左右,并且应带独立的主人卫生间或步入式衣帽间；主卧室开间一般不少于3.0 米,而大户型的主卧室开间最好不少于3.6 米；有的主卧室还带一个景观阳台,增加了不少生活情趣.次卧室面积一般不小于12 平米,用于老人居住的次卧室,宜设在光照最好的南或东南向,因老人在家中的时间最长,光照是老人家健康最好的因素,给老人光照时间长的房间,特别是冬季,对老人的健康是很适宜的；儿童房面积一般不小于10 平米,儿童房在清晨时能暴露于阳光中是最理想的,因此最好是位于东或东南面,能促进孩子的成长.
厨房面积一般不小于4 平米,且占户型套内建筑面积比例不小于5%；厨房净宽度不应小于1.8 米,且应独立开窗,或宜带一个工作阳台,同时可以提高厨房的通风和采光；厨房操作面长度应不小于2.7 米,可以将灶台布置成Ｌ型或U 型,而Ｌ型或U 型的操作台比单面布置的灶台,减少很多劳动强度,只要小幅转身就可自如地享受轻松而高效的烹饪过程,提高了家务劳动的乐趣.卫生间在家庭居室中占有重要的地位,应该营造出一种洁净、明亮、安静的环境氛围,并且独立开窗；卫生间应尽可能隐蔽；为了使洗漱与冲洗对家人的影响减至最小,卫生间尽可能干湿分区；如果是带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米,如果是淋浴则净宽度不得小于1.2 米.
阳台每个户型必须有,可以给予高层的居住者一个户外活动的空间和晾晒衣物的场所,一般景观阳台进深不小于1.5 米,生活阳台进深不小于1.2 米.
2、从舒适性分析户型的客户敏感点
首先户型设计必须方正实用；室内交通联系部分的面积要尽量减少；各功能空间既有相互较好的联系,又有相对的独立性.
其次,功能分区要明确,即动静分区、干湿分区、卫浴分区；朝向最好朝南,使各主要房间保证一定的有效日照时间；采光良好,通风顺畅,保证每个房间都能直接对外开窗无暗房,最好是“南北通”,既要有南向的开窗,又要有北向的开窗；面宽是指户型东西两端的距离,朝南的房间数量越多,面宽数也就越多,面宽就比较大,“大面宽,短进深”,这样有利于采光和通风,户型的舒适度就越高；各功能空间要有私密性,两户之间的窗户、阳台和卫生间不能形成对视.
第三,窗户采光口面积与地面面积比例不应小于1：7,这样采光和通风才比较好；为了不影响家人的休息,大户型可以带一个单独的小书房；室内步入式储藏间的使用面积一般不小于3平米；豪华户型还可以带一个工人房,工人房面积不少于4 平米,且应带单独的卫生间.
3、从经济性分析户型的客户敏感点
一般来说,房屋的层高一般为2.8 米,有利于保温和节能,但产品定位较高的豪华户型层高应不小于3.0 米；不含赠送面积的实用率应达到78% 以上,目前相当一部分户型由于地价高企,而不得不采用“高赠送”来提高产品的溢价,使得众多户型的实际使用面积大幅提高,但“梯户比”比较少的户型实用率会降低,比如“一梯两户”的实用率只能达到75%,因为每层公共面积的分摊就比较多,不过虽然经济性降低了,但舒适度大幅提高了.
我们将上述各项户型的客户敏感点进行大量的成交客户访谈和竞品户型分析,然后从户型功能间上对客户敏感点的重要性进行了排序（见下图）.
需要指出的是,在户型设计的过程中要满足所有的客户敏感点是不可能的,往往是“摁住了葫芦起了瓢”,满足了一个客户敏感点,却又影响到另一个客户敏感点,原因是有些客户敏感点之间是相互制约的,有些客户敏感点受到项目规划条件的限制,有些客户敏感点受限当地设计规范的强制性要求等等,所有这些限制和约束使得户型设计时无法做到满足每一个客户敏感点的要求.比如在有的大户型设计中会有一个次卧室放在入户门侧边,然后再到客厅,这样就很难做到户型的“动静分区”,这时营销上往往把这间卧室归为工人房,通过营销包装推出“主仆分区”的概念,来弱化动静不分区的影响,所以满足各项客户敏感点的要求是营销和设计共同追求的目标.
因此尽可能按重要性排序满足户型的客户敏感点,这不仅仅是设计上的技术问题,同时还需要营销在理念上的突破, 只有这样的户型才是符合市场需求的,也才是经得起时间检验的户型.
作者简介：
宁晓峰,江西南昌,法国普瓦提埃大学企业管理硕士,研究方向市场营销,路劲地产集团.
户型设计论文参考资料：
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