原创《摇号购房下的房市，价真的限住了吗？》
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从去年5月,上海在全国首推公证摇号买房的限购政策,一年后,以“上海经验”为主要特征的新一轮调控潮再度来袭,截至目前,全国已有上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳等8个热点城市跟进实施摇号购房政策.
作为房产限价政策,摇号一度被认为公平公正,但是随着一系列内幕的,以及多地房价倒挂现象的出现,人们越来越疑惑：摇号究竟是是对新房限价政策bug的修复,还是对房市火上浇油？限价政策致双轨,摇号变万人“”
“摇号购房虽然一定程度上限制了房价的增长,但在其背后,却是‘限价’政策导致一、二手房倒挂的现象.”
中原地产首席分析师张大伟表示,由于新房备案价受到限制,开发商不能自主定价,但周边的二手房是业主定价买卖,是无法被监管限制的,二手房价随市场行情上涨,新房则被紧紧压制住.因此,多个城市一、二手房都出现倒挂现象.
这一现象的直接结果,是激发了购房需求,很多人都抱着“买到就算赚到”心态前往摇号.
5月底,杭州出现万人摇号现象,就在不久前,同样实行摇号政策的成都也出现类似情况.据报道,400套房源共有超过5万人参与摇号,中签率不足1%.西安某楼盘曝出所谓的摇号买房,实际上都暗中操作,给了关系户.而深圳更是出现了为了摇号给出数十万“茶水费”的消息.
分析人士认为,这些现象背后,是新房信号扭曲带来的供需失衡.
以某市为例,过去几年一直不温不火的该市楼市,自2017年12月发布“摇号”政策以来,开始陷入失衡.无论是首次置业者还是改善型购房者,都面临“买不到房”的困境,很多人甚至将问题归咎于摇号政策本身.
中睿营销总经理何良栩介绍,在该市主城区、新区和部分近郊区,新房和同地段、同类型的二手房,差别大约在5000元／平方米左右.他表示,虽然有部分中介机构刻意推高二手房价的成分,但新房和二手房“倒挂”的现象仍然严重,部分区域的价差甚至达到一倍.
何良栩表示,这种情况始于去年7月.2017年7月,该市出台限价政策,要求开发商申报预售时,将按照楼面地价+建安成本+合理利润的方式申报,不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式变相加价,申报比照项目前期和周边同类项目,不得超出太多.
该规定意在遏制房价“跳涨”,但迅速将新房和二手房的价差拉开.加上去年高价地频出,购房者逐渐意识到,新房项目的竞争力很强.
政策出台之初,新房项目大多通过“验资”的方式来筛选客户,将很多资金实力不足的客户挡在门外,部分项目甚至只接受全款支付的客户.
2017年1 1月,该市推出买房摇号政策,明确指出,“全款支付”不得被额外特殊对待.于是,具备购房资格的客户纷涌而至.自今年2月首次启动摇号以来,主城区和新区的一些热门项目,购房情绪高涨；一些非热门项目,也面临供不应求局面.人才引进刺激房市增长
需求方的另一个刺激因素,在于人才引进政策.
该市2017年7月发布的《实施人才优先发展战略行动计划》,大幅放宽人才落户的学历和年龄限制.据公布,自政策出台至2017年末,共“吸引13万余名本科以上人才落户发展”.
上述房企人士指出,尽管这部分人的整体需求占比很小,但对市场心态的刺激作用不可忽视.
需求的大量释放,使得楼市的供需关系出现失衡.易居克而瑞数据显示,2017年该市的住宅供应量为13.3万套,成交量19.5万套,供应缺口约30%.
“限价令”的出台,则再度加剧了短期的供应缺口.多家当地房企人士指出,由于受限,房企推盘的积极性大减,很多企业延迟了推盘计划.部分存在资金和业绩压力的房企,也多采用“小股推盘”策略.该人士指出,这也是近期“万人摇号”夸张场面的另一个诱因.
但从近期政府机构的审核结果来看,对部分区域的管制有松动迹象.这将激发企业的推盘热情,并使得市场供应有一定程度的恢复.
从2016年下半年开始,该市的土地交易规模明显扩大,并延续到2017年.虽然地价有所上涨,但若能形成有效供应,仍可在很大程度上起到稳定市场的作用.摇号政策还需要多方政策配合
在摇号购房政策执行过程中,监督者的作用同样不容忽视.
以上海为例,除了在前期进行严格的资料审查,特别是在摇号环节,除业主代表和开发企业代表,房管部门也会出现在摇号现场,相关摇号名单亦由上海东方公证处负责保管,而在选房环节,房管部门也会从旁给予相关的监督.
在此过程中,房企与相关部门分别扮演了“执行者”与“监督者”.
以西安为例,2017年1月发布限购、4月发布限贷、6月发布限售措施,房地产调控不可谓不严.但郑州房价在2016年远远甩开西安.等到2017年3月西安发布人才引进政策,放开了普通大中专院校毕业生的落户限制,拿到户口的很多新居民可以绕开前面的各种调控政策买房,于是西安房价从2017年3月开始拐头向上,与郑州房价的差距也开始缩小.根据西安市局统计,2017年3月1日至12月底,西安共迁入落户24.5万人,同比增长335.9%,其中新政落户13.95万人.可见,政策调整确实引发了人口流入.
2017年南京常住人口增加6.5万人,其中自然增长3.1万人,人口净流入3.4万人.如果按照西安推出人才引进政策后9个月内吸引14万人才流入看,南京的人才引进大约相当于提供4-5年的人口净流入规模.
不过,随着人才引进和房价回暖,地方政府又存在被住建部约谈的风险.近一段时间,住建部约谈的城市都是此前房价涨幅落后的城市,这部分城市由于房价出现相对洼地从而有一定的补涨需求,如果当地政府实施人才引进等政策变相放松房地产调控,那么房价涨幅会更加明显.
比如,考察2016年3月至2017年3月、以及2017年3月至2018年3月两个时间段的太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明等被约谈城市和其他城市的平均房价涨幅,可以发现——被约谈城市明显在2016年涨幅落后,2017年后开始补涨.
其实,最合适的政策组合是在吸引人才的同时,加大土地市场供应,这样就能降低居民的房价上涨预期.房价稳定了,新房限价也可以逐步退出,到时一二手房价的双轨制会慢慢消失.
以南京为例,2016年4月南京出台限价令,但从房价走势上看,2017年下半年开始房价基本以缓慢下行为主.虽然2018年3月南京实施了人才引进计划,3月后房价略有反弹,但整体来看房价还算平稳,市场的涨价预期也得到了一定程度的抑制.
背后的原因是南京加大了土地的供应.2017年5月至2018年4月,南京一共推出了规划建筑面积达1200万平米的住宅用地,而过去6个月南京的月平均住宅销售面积为60万平方米左右,这意味着过去一年南京推出的土地可以满足20个月左右的市场需求.这一水平还是较为充足的,很难引发涨价预期.
所以,要想稳定房价,就需要政府继续加大住宅用地的供应规模,土地供应必须和人才引进相互匹配.只有这样,才能使得一二手房价的差异逐步缩小,新房市场乱象也会慢慢消失,否则单独实施人才引进,那么恐怕离被住建部约谈不会太远.
北京自“3·17新政”深度调控以来,调控政策越来越精准.一年多时间以来,相继出台30余项楼市调控政策,招招剑指投资投机性炒房.调控成效显著,北京楼市成交全面下降,新建商品房住宅成交量同比下调幅度达到48.7%,刷新了历史最低纪录.其中,二手房更是下跌15%-20%.（内容综合自21世纪经济报道、证券日报、每日经济新闻等）
购房论文参考资料：
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