原创《房地产基金王者之师：凯雷陈寒和他的小伙伴》
本文是房地产方面有关函授毕业论文范文与凯雷陈寒和王者之师和小伙伴类论文范文数据库。
在中国外资不动产投资机构当中,有着“PE 投资之王”之称的美国凯雷投资集团（The Carlyle Group）中国不动产投资部门鲜见媒体报道,在零零星星的对外报道中,很难勾勒出这是一支怎样的队伍,驾驶这辆战车的掌舵人此刻正在考虑什么.
初见凯雷中国不动产的负责人——凯雷集团合伙人陈寒,亲和与干练,简单寒暄之后,直接进入采访正题,从“募投管退”到对中国市场未来的看法,抽丝剥茧式的沟通中,让我们了解到凯雷中国不动产的“低调”背后,是对投资项目的严谨与审慎,以及对所投项目的前瞻与敏锐,让记者印象深刻的是,陈寒和这支团队的战斗能力.
作为最早进入中国的第一批外资房地产基金,在中国市场坚守下来,凯雷是硕果仅存的大型外资基金之一.1998 年 凯雷进入中国,2004 年凯雷中国不动产部门设立,陈寒当年加入凯雷,筹建凯雷中国不动产投资部门,次年凯雷亚洲不动产基金设立,开启连续十四年的中国房地产投资黄金时期.
截至目前凯雷在中国共投资超过100 多个项目,其中亚洲房地产基金投资超过40 余个,旗下管理的资金总计超过14 亿美元,资产投资总规模超过40 亿美元,投资项目横跨住宅、服务式公寓、办公、商业、物流、数据中心等多个标志性案例.
“对于我们来讲,我们一定要扎根中国.”凯雷投资集团董事总经理陈寒在接受《中国房地产金融》采访时表示,加入凯雷十四年,他带领着团队在住宅、办公楼、商场、物流不同赛道切换.
陈寒认为,如今的中国房地产市场,相比过去粗放式投资,更看好通过切入细分领域来获取业务增长.而在角逐中国市场未来机会当中,投资机构拼的不是对机会的把握,而是团队的稳定与持续的作战能力.
从住宅到物流地产
数据显示,凯雷业务范围覆盖全球82 个国家的1550 个专业投资机构,总资产管理规模2010 亿美元.集团目前旗下有119 只基金、180 只母基金,在19 个国家设有31 个办事处.
其中不动产投资领域,涵盖亚洲房地产、欧洲房地产与美洲房地产板块,据陈寒介绍,凯雷在主要的城市,如伦敦、马德里、上海等,都设置了当地团队深入市场.凯雷中国区团队的投资风格,则可以用“重视基本面、深耕行业、方式灵活”几个关键词来形容.
“比如说凯雷刚进来的时候,所有在中国的投资都是跟住宅相关的.”陈寒说,“城市化的高速发展、家庭收入的提高、居住领域的消费升级,推动了住宅市场的壮大.”
在外资基金进入中国早期,“高举高打、快进快出”是这类机构的标志, 多布局住宅和房企上市.2007年香港市场掀起一波内房股上市潮,在香港市场整体向好背景下,凯雷选择投资佳兆业,然而不期而至的2008 年金融危机正在酝酿难以预料的风暴.
“我们发现资本市场的变动,是难以预料和掌控的.”陈寒说,不止凯雷,包括瑞信在内的外国投行都心悬一线,直至佳兆业上市,才得以松一口气.
凯雷与中国本土开发商进行合作,投资方式包括土地开发和存量改造.较为典型的案例是位于上海新天地板块核心区域的济南路8 号.2008年,凯雷以近13 亿元的购得此项目,在后续一年多的时间里对该项目进行提升改造（包括更换外立面、机电设备、内饰装修及配置家具家电等方面）并引进喜达屋旗下的Bacca-rat 品牌为该项目提供物业管理,从而将其变成高档住宅,最后以整体股权转让的形式实现退出.
随着房地产调控政策逐渐收紧、土地出让上涨,国内房企竞争格局加剧,凯雷在此轮经济周期里则选择谨慎.此后,在消费利好政策的积极推动下,商办物业崛起,特别是一线城市对办公楼的需求增长迅速,凯雷瞄准机遇.“我们2010 年之后就完全没有再做住宅,而是转向商业办公.”陈寒说.
互联网电商如火如荼之际,凯雷又是作为国内第一批机构投资人“押注” 物流地产：2013 年8 月与物流仓储开发商宇培合作,包括收购其五个已建成的仓储项目49% 股权,以及对在建12 个仓储开发项目投入占比49% 的股权投资.在这一项目上,凯雷主导了项目选址建造标准、退出等重大决策,还引入了其他组合公司如安能物流作为仓储项目的租户.2016年7 月15 日,宇培成功在香港交易所完成上市,凯雷成功退出.
如今,凯雷正在将目光更多地投向产业地产、养老地产,数据中心.“凯雷看好成长中的中国,我们只要有可能就不会收缩在中国的业务,只是对不同领域、方向有一些侧重.”陈寒表示.
本土化团队作战
外资机构投资风格中,其中最典型的是黑石投资风格,聚焦价值提升；而凯雷的投资风格,则更加具备本土化特征,强调细分行业前瞻性和项目本身与投资退出的灵活性.凯雷的这种投资风格是过去十几年团队共同探索出来的,这也是凯雷与黑石、铁狮门最大的不同.
“黑石通常的做法是从宏观经济周期波动中盈利,在经济周期比较低迷的时候购入大的资产包或者公司股份,在资产回升时候出售.“陈寒向记者举了黑石收购希尔顿的例子,“而凯雷一直以来的策略,是快人一步或者半步觉察到地产行业里,最具朝阳、有前景的细分领域,甄别该领域里最优质的资产和合作伙伴进行投资.对我们来讲,这样的投资策略更接近资产和项目层面,包括我们会去每一个地方筛选、尽职调查及交易项目.”
显然,凯雷的风格更“接地气”也更灵活.陈寒说：“比如现在市场适合做办公（物业）的改造,我们尽量把团队力量放在寻找适合做存量改造的办公楼上；如果市场当前正处于拿地建仓储的有利节点,我们会很快转到这方面.”
项目之所以能快速完成尽调与收购、达成投资、如期退出,陈寒引以为傲的一点,是拥有一支稳定的核心团队.凯雷中国区不动产投资团队十余年保持7 至8 人的规模,团队平均服务与合作时间在8 至10 年,团队间的默契和配合不言而喻.众所周知,外资机构人员流动性特别高,陈寒以及团队在房地产基金中是罕见的黄金搭档组合.
人员稳固和强大的凝聚力,是凯雷中国不动产投资部门一大特征,与传统投资机构不同的地方还在于,陈寒建立的投前、投后管理跟进制度.陈寒介绍称,集团投前投后采用同一个团队,具体操作过程中,当项目经投委会通过后,完成投资,团队成员还会继续管理下去.
传统的地产基金模式虽然在功能上划分得非常详细,但部门与部门间的衔接往往存在瑕疵,“投资团队希望投资目标更加进取一些,但真正到了投后资产管理阶段,投后管理团队希目标设得保守一些,容易达到一些.”陈寒认为,做好投后管理也可以对投前形成反哺,既能检验投资逻辑,又能及时调整投资布局,从而达到增强机构软实力的目的.这也是陈寒所在团队能够保持稳定的原因.
此外,团队的纪律性体验在项目的退出和成功推出上,据记者了解,凯雷中国不动产所投40 余个项目均获得成功退出.陈寒向《中国房地产金融》介绍,凯雷到目前为止,房地产基金平均退出周期约为三年,到期之后会严格执行退出计划,往往会详细考虑一种或者几种退出渠道.
“如果你没有办法设定一个很清晰的退出模式,对我们来说不是一个好项目.”陈寒表示,“在这方面凯雷的纪律性极强,达到目标就尽快实现退出,不会因为预期的改变延迟获利了结.”
寻找更好的机会
从长期来看,若要为中国经济增长画一条曲线,陈寒看好房地产市场未来的潜力.凯雷不动产投资下一步则在哪里？
凯雷首先加强对物流节点城市的覆盖,争取在全国尽快形成完整的物流网络.在物流地产竞争的背后,是包括万科、招商、海航、碧桂园、绿地、华夏幸福、远洋等传统房企对物流地产开始布局,
陈寒解释道,随着互联网电商的快速发展,土地成物流地产行业最大门槛,获取难度越来越大,仓储物流市场未来发展空间可期.另一方面,电商渠道近年来逐渐向三四线下沉,以前相对不是物流节点的城市,如昆明、贵阳等,需求增长迅猛.而凯雷前期大部分的投资,还是集中在一线城市的卫星城市和大的二线城市.
同时,凯雷还会进入物流市场的细分领域,建立冷链、化学品和药品较为特殊的专业化仓储.“举个例子,现在配送这些新鲜的鱼肉也好,蔬菜也好,配送到家,实际上对冷链的要求是很高的.”陈寒表示,专业化的仓储物业会面临红利期.
尽管对于房地产基金而言,写字楼仍是时动性最好的投资标的之一,陈寒向《中国房地产金融》表达了不同意见,2011 年到2013 年,我们集中收购了上海北京核心区的一批物业,是因为国内经济稳中向好支撑了甲级写字楼需求持续攀升,凯雷因此也在租金上获得了相对较高的回报.“但从2016 年凯雷集中退出直至今天,写字楼租金回报并没有那么理想.”
谈及对二线城市商业地产的看法,他认为二线城市商业地产如今正处于快速发展阶段,租金的涨幅赶不上楼价.投资人往往喜欢“赚快钱”,很少有人愿意经历漫长的周期才退出.这种情况下适合持有期长的基金提前布局,凯雷则会随着国外长期资金进场,逐渐在这一领域开展业务.
作为房地产市场上的“重量级”选手,凯雷至今都对长租公寓持冷静观望态度.虽然政策频出、利好不断,凯雷依然坚持把精力放在自己“最擅长、最理解”的行业.
“我觉得首先在业务方向上要有投资这个领域的需要,同时要具备轻重资产结合的模式,此外对经营方面的需求比较高.”陈寒说.
平衡与挑战
那么,凯雷会引入一些较强的合作伙伴,弥补自己在细分领域投资的不足吗？
“其实所谓的平台投资肯定是这个趋势.” 陈寒说,2013 年, 凯雷与宇培在物流领域的合作就是一次尝试.他预测,日后会逐渐产生一些既有融资能力,又有项目操作能力的基金管理人.
“对我们来讲并不是一个很大的挑战“,十四年的栉风沐雨,仅靠着七八人的规模,没有庞大的投后管理团队,凯雷实现了一次又一次的完美退出.
其中也不乏“惊心动魄”,留给陈寒印象最深的莫过于第一次在中国的投资——对中房森林别墅的收购.2006 年底,凯雷将位于上海市闵行区中房森林别墅中的110 套纳入囊中并对其进行改造升级,途中虽然经历一次金融危机导致销售进度放缓,流险些出现问题,但鉴于项目本身的优越性,最终该项目在2009 年被天安集团整体收购,凯雷实现盈利并退出.
对于陈寒来说,更重要的意义在于,自己带的团队获得了学习的过程：怎样分析市场、设计交易结构、说服投委会.慢慢的做多了,即便市场变幻莫测,团队也能快速根据最新动向调整策略.陈寒认为,稳定性是首要因素,这也是凯雷来华二十年间,能成功投资四十个项目的原因所在.
在员工的评价中,陈寒通常是个完美主义者.别的公司领导“抓大放小”,到陈寒这里则是“大小都抓”——不仅手下的团队被锻炼得“十项全能”,陈寒直到今天还会亲自审阅财务模型、修改内部报告及各种法律文件等.
“因为你（员工）的东西出去代表的是整个凯雷对外的形象.” 小到PPT、Excel 表格,大到和客户谈判,他都认为代表了工作态度.
“这两年我和员工这样的对话少很多.”与紧盯每个人工作表现不同的是,陈寒转而注重培养团队成员的融入感.
凯雷中国副总裁栾卓识,是陈寒团队一员,他本人在凯雷工作已有8 年之久,主要负责商业、办公、数据中心及养老等投资,并参与项目的投后管理.“部门的同事已被历练成可以在前期寻找项目、谈判、起草法律文件、财务测算,到后期的改造及管理至最后的退出等方面完全独挡一面.” 栾卓识说,凯雷不动产部门之所以凝聚力强、战斗力强,团队之间更像是一种亲密合作关系.工作之余,会经常组织公司内部家庭聚会、亲子聚会或安排大家参与各种团建活动.
谈到工作和家庭间如何保持平衡,陈寒表示对每个人、每个年龄阶段来说,感触都是不一样的.“最终的目的,还是给家庭一个稳定幸福的生活；反过来一个稳定的家庭,也不会太多牵扯到工作精力.所以以我现在的阶段来看的话,最重要的排序还是把家庭放在第一位.”
房地产论文参考资料：
评论,这篇文章为关于凯雷陈寒和王者之师和小伙伴方面的相关大学硕士和房地产本科毕业论文以及相关房地产论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料。
