原创《出光明：集体建设用地的巨大红利米了!》
该文是关于建设类本科毕业论文范文跟建设用地和集体建设用地和红利相关毕业论文的格式范文。
房企如何打好“三旧改造”这场仗？
”旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造统称为“三旧改造”,现在又称之为“城市更新”.近年来,土拍市场竞争愈发激烈,在公开市场拿地越来越难,获取土地的成本也越来越高,很多房企自然把眼光瞄准了“城市更新”这份蛋糕.
城市的发展,特别是城中村的更新美化,是所有大城市必须面对的课题,可以说,城市更新是大势所趋.
但相对于土拍,通过城市更新获取土地,其困难程度以及复杂程度绝不亚于前者.因为土拍的参与主体主要是政府和企业,而城市更新的参与主体,不仅有政府和企业,还有一群村民.“推进缓慢,拿地难”、“申报条件不符”、“产业落地慢”等等问题,自然就成为了城市更新中的拦路虎.
但,这是否就意味着城市更新没机会了呢？显然不是的！
在各大城市,特别是珠三角的城市,城市更新还有大机会,而房企在城市更新这场资源战中,更是大有可为！城市更新项目可以成为企业在当地的主打项目,成为企业参与美好生活建设的例子.
仅以广州为例,万科在广州白云区的城中村改造项目——田心村,位于白云同德街,比邻广州市重点发展的白云新城,改造范围总用地面积为15.84公顷.
保利操盘的东激村旧改项目,属于白鹅潭经济圈的一部分,改遣后将建成48栋高度在28-32层的住宅.富力操盘的旧改项目——简村,是增城区旧改第一村,改造的总建筑面积为180万平方米,复建房面积为59万平方米,其中包括40万平方米复建住宅和15.6万平方米高端集体物业.
此外,珠光集团在广州城市更新市场中的地位也举足轻重,沥沼村、潭村、火村都是珠光集团参与的旧改项目.
在2018年7月21日举办的“粤港澳大湾区城市更新专项培训之广佛城市更新政策法规及产业落地全链条解析”培训活动上,作为主讲老师之一的中地研究院执行院长田光明就表示,在粤港澳大湾区的视角下,广佛两个超级大都市的城市更新有大机会.
据吉林大学法学院法学硕士、广东南国德赛律师事务所高级合伙人周佳平介绍,目前广州的城市更新速度很慢, “从2009年到现在才干了100平方公里,但广州目前还有1700多平方公里的存量建设用地,这意味着广州的城市更新还可以干100年.”而广州现代城市更新产业发展中心执行院长江浩则认为,导入合适的产业将是未来城市更新项目成功的关键,产业的转型升级将不断推动城市更新的发展.
粤港澳大湾区视角下的广佛城市有什么特征？为什么把广佛两市叫超级城市？从整个交通布局来看,广佛区域必然形成超级城市,而且目前已经成为了我们最早的同城化.而在土地利用上,整个广佛区域,包括佛山南海、禅城的土地利用,禅城都60%以上,基本上没有发展空间.在这样的背景下,对于我们房地产企业来说,我们怎样做粤港澳大湾区这个市场？
存量开发是必然趋势
以广州为例,到2020年,可开发的建设用地仅剩77平方公里,随着前两年对土地利用规划中的控规调整之后,虽然给了一些工农,但是更多的给了南沙和黄埔,未来的空间三年里能用完,那下一步该怎么办？我们对广州的土地使用情况进行梳理发现,三旧改造地块占到了28%,重点发展区域集体用地占到了83%,这么大的体量,基本上布局在广州的核心,比如南沙和黄埔.
而在佛山南海,新增指标只有八千多公顷,这几年的基础设施每年达到五、六千公顷,这样的话基本上没有新增指标.而南海还有一个特征,它的集体用地占到了70%,以后要改造重点区域还得跟集体打交道,而且我们认为很多旧改,包括在城市更新中,最难的还是集体建设用地.此外,广佛地区还有一个非常显著的特征就是村级工业园,做村级工业园难在哪里？第一是非常散；第二是集体经济组织的利益要谈判,谈判的成本和难度非常高；第三是产权基本上是没有的,以前都是签协议,基本上是不合法的,这个也是政策的焦点.
对于城市更新,我们有三个趋势分析,第一、存量开发是必然趋势,但是在整个广佛或者粤港澳大湾区,其实集体建设用地的盘活才是比较难的,我们看到的工业用地、工业园区,因为它的主体相对单一,容易谈判,时间也可控.第二是产业+地产成为新模式,产业引导是关键,旧村改造现在也要谈产业流动,以前都是做融资地块,现在不一样了,你必须有持久的产业思路甚至有收入才可以往下做.第三、现在是高端的产业,以前是低端的,现在必须转移到高端,而且必须应对整个粤港澳大湾区建设.
集体建设用地将释放巨大红利
目前国土空间政策改革有哪些前沿政策？首先是三旧改造,国家说是非常巨大的创新,已经上升为国家政策.其次是我们现在做的,全国从2015年开始实施全面深化改革土地管理法的新法,在全国33个地方做了试点,试点有“三块地”,第一是集体经济发展用地,这个对于大湾区来说很迫切,而且是最大的政策,在座肯定都很了解民用地,我们现在农村没有手续的集体经济发展用地,都是需要这个政策来盘活.这是整个集体建设用地的巨大红利,或者巨大放利的空间,有可能下一步将会融到城市更新这个体系,随着今年年底土地管理法再修法颁布之后,整个广州、东莞等城市都会推动集体建设用地改革,而且推动力度非常大.
我们还在佛山南海做宅基地制度改革,通过改革想把宅基地该住就住,该放的放,一部分要放到市场去租赁,也就是让它的生产和经营不脱离,实现统筹利用.这样的推动会使以后的城中村或者旧村改造的模式将会更加多元化.深圳现在把很多城中村改造整个格局,以前谈的一些旧村已经谈好了,要做旧城改造,突然划一个片区叫综合整治,不再拆旧了,不再像以前非要拆了拿地,这个是影响很大的政策.以后不一定非要把宅基地全部出租,有很多村可以自己去做长期公寓,宅基地对整个房地产市场会带来一些影响.
再一个就是集体土地的居用住房,这个在广东有三个试点：广州、肇庆和佛山.去年,佛山不断推出集体用地政策,政策带来了什么？集体经济、集体土地,以前说不能搞房地产,现在可以搞了,在试点地方而且是大力推行,特别是在工业园区,在生活、居住需求量的周边,集体土地建设租赁住房,而且政府以优惠的政策进行调规激励,有银行以低息给予金融支持,这是租赁住房换来的巨大红利.
城市更新是空间再生产的过程
我们来看两组数据,广州2018年第一批和第二批全面改造的26个项目,面积只有17.88平方公里,第二批全面改造的项目就更少了,可能1%都不到,非常小量,所以我们认为整个广州的改造又要放缓,社会主体和企业去承担,但是政府更多管控的角度和方式在发生改变,整个的走向从以前的拆建到现在往微改造方向发展.
对于广州的城市更新,我们每个人关注的项目必须在大的规划体系里面,特别是后面的背景策划和实施方案,这个阶段必须和总体规划相衔接,而且预计的经济收益和总规密切相关,给它什么样的功能定位、什么样的目标体系、什么样的产业导向,都影响你后期的整体经济效益、改造模式.而在收益分配方面,厂州在研究成本核算的标准,基础数据摸查了非常准之后,进行成本核算,再进行选择单位来进行开发,这是广州非常严格的地方.
佛山我们关注到的是2007年,当时给佛山的任务是,做三旧改造的探索,但是有一个非常显著的特征,佛山从2007年市制订文件之后,各区自己也制订了一套文件,而且差别非常大,南海、顺德、禅城的都有很大的区别,做禅城旧改的企业,不敢去南海,也不敢去顺德,因为去了政策不适应.此外,佛山的改造模式也是非常有特点,佛山现在叫做打赢村级工业园全面改造提升的攻坚战,就是村级工业园区改造升级,佛山的定位还是制造业基地,专门保护工业用地来推动制造业发展.所以佛山推进了工改工,虽然很多企业觉得它的盈利规模很小,赚不了快钱,但是佛山即将会出台一系列的政策来推动执行,而且配套也很到位.
我个人认为,城市更新的过程,就是空间再生产的过程,当然也是架构再造的问题.城市更新今后必然走向专业化、精细化,以后需要专业的团队来干这个事情,需要企业不断培养团队人才,比如在土地政策、国规政策、法律政策等方面去研究,才能胜任这份工作.
建设论文参考资料：
该文结论，此文是适合不知如何写建设用地和集体建设用地和红利方面的建设专业大学硕士和本科毕业论文以及关于建设论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料。
