宅基地相关论文范本 和基于土地影响因素的农村退出宅基地再利用的模式类学士学位论文范文

《基于土地影响因素的农村退出宅基地再利用的模式》

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摘 要：当前,随着社会经济的发展,建设用地利用水平不断增加,而作为其中重要的后备资源,农村地区的建设用地也在社会的发展过程中占据着相当重要的地位.然而需要着重指出的是,当前国内在这一领域的资源利用却存在着弊端,主要表现在农村地区宅基地的规模过大,且资源闲置率较高等多个方面,所以有必要对这一问题进行深入的研究,探究科学合理的土地整理及土地利用措施.本文通过分析总结退出宅基地的模式,以此对影响其退出的各种因素进行归纳,最终指出这些因素涵盖了社会经济、资源环境、国家政策等方面.在此基础上结合当前社会实践,提出了政府、企业和村集体牵头的3种宅基地再利用模式,以此建立健全土地节约集约利用机制,增加农村宅基地的价值,改善村民的居住条件.

关键词：农村宅基地；退出模式；土地资源再利用；节约集约

DOI：1013856/jcn111097/s201811011

自改革开放以来,中国的社会经济步入了高速发展的时期,城镇化进程也由此不断加快,但是需要指出的是,当前普遍存在着建设用地浪费的问题,这一问题在广大的农村地区表现得尤为明显.目前,在中国的很多农村地区存在着宅基地面积过大、房屋闲置率高的问题,鉴于上述情况,中国政府及有关部门适时提出宅基地试点改革举措,对于能够主动退出过高标准宅基地的农民给予全方位的鼓励与奖励,以此促进资源的节约集约利用.此外,还需要在促进城镇化进程与新农村建设之间找到平衡点,不断有效地增加农村收入,更能以此改善农民的生活条件.所以,需要采取科学有效的措施,对农村地区的闲置建设用地进行充分的利用.

值得一提的是,虽然目前国内的很多地区先后推行了诸多措施,来引导农民放弃其闲置的宅基地,然而更多的是理论性的指导意见,并未提出切实可行的具体措施,同时还极易产生土地利用功能过于单一、农村产业结构混乱、农民经济利益遭受影响等诸多问题［1］.鉴于上述情况,本文深入分析了当前国内宅基地改革试点的情况,并根据这些建设实践来探索全新的利用模式,这不但能够有效地促进农村建设用地的节约集约利用,缓解用地矛盾,还能够在此基础上有力地支持并促进新农村建设.

1宅基地利用政策及管理机制

11宅基地相关机制演变

通过研究可以发现,自中华人民共和国成立以来,中国在宅基地制度方面经历了4个重要的时期,分别是宅基地的私有化、公有化、强化管理及限制流转时期,而这些时期的产生也与当时的社会现状及发展形势密切相关,更是具有自己独有的特征.

111私有化时期（中华人民共和国成立至1962年）

中华人民共和国成立伊始,中国政府及有关部门将原来在土地方面不合理的机制制度等纷纷取消,并将其进行统一分配,给予农民土地所有的权利.同时,国家于1952年完成土地改革,并先后将土地证发给个人,自此以后,土地在中国便可以与其他的商品一样,能够进行日常经营及市场买卖,农民还可以将自己的土地出租出去.此外,当时国家成立了若干农业合作社,农业合作社的成立也预示着中国广大农村地区的土地开始逐渐由私有转变为公有.但值得一提的是,虽然农村地区的田地及其他的生产工具逐步给国家和政府改造成集体所有,但是农民自住的宅基地仍然归农民自己所有,即其所有权并未发生根本性的变化.[2]

112公有化时期（1963—1978年）

在这一历史时期,人民公社化的浪潮风起云涌,农村地区的宅基地也在这一时代浪潮冲击之下,逐步变成了集体公有.国家和政府及有关部门于1953年颁布相关文件,文件中指出,农村的宅基地归人民公社集体所有,农民只有使用权,并无租赁甚至是买卖的权利,对宅基地的所有权更是天方夜谭.然而,农民可以将宅基地上的附着物用于市场交易.自此以后,农民的宅基地便呈现出所有权与使用权分离的态势,广大的农民可以使用宅基地,但是已经丧失了对其的所有权[3].

113强化管理时期（1979—1999年）

中国1978年拉开了改革开放的大幕,自此以后,包括经济领域在内的各项社会体制改革如火如荼.值得一提的是,在这一历史时期,人民公社这一时代产物逐渐消亡,中国的农业也逐步迈入了全新的发展阶段,农村社会发展形势日渐好转,农村的经济收入也逐渐增加.在这一历史时期内,由于农民生活水平的提升,也逐渐出现了占地盖屋的现象.此时,政府及有关部门便先后颁布了多项法规文件,对农村地区占用耕地的行为进行有效的规范及管理,以此避免乱占耕地的行为,强化对耕地资源的保护.同时,国家还要求农民在建房的过程中需要做好统一的规划,在最大限度上节约集约利用农村土地,并规定这一时期的宅基地仍然属于集体所有,农民个人不能擅自进行买卖及交易.

114限制流转时期（2000年至今）

自改革开放以来,中国的社会经济步入了高速发展时期,城镇化进程也由此不断加快,城镇用地需求也逐渐攀升,这也在一定程度上拉高了城镇用地的市场,部分城市及地区也由此出现了“小产权房”,引发了诸多有关产权的问题.鉴于这一情况,中国政府自1999年起,开始先后颁布了多项法规文件,对宅基地使用权进行严格的限制,并严防其城市化流转［4］.

综上,通过对中华人民共和国成立以来中国宅基地发展的历史演变过程进行总结分析可以看出,中国的宅基地始终是保障农民居住生活的重要工具,其还对于维护农民利益,促进农村和谐起到了强有力的基础作用.但是需要指出的是,随着时代的进步,这一制度已完全无法满足时代的发展需求,也在一定程度上影响了城乡一体化的进程,进而限制了社会的进步与发展.包括城市及农村在内的所有权利主体都迫切希望这一制度能够打破壁垒,以此为城镇的发展提供强有力的用地保障,并进而增加农民收益,加速城乡一体化进程.

12当前有关宅基地的法律法规

通过研究分析中国现行的土地管理法规可以看出,法规条例中对农村宅基地的规模面积、审批流程等均给予了明确的规定,明确要求每一户农民只能拥有一份宅基地.但是需要指出的是,当前广大的农村地区已经完全没有存量的土地,加之现有严格的用途管理机制,以往的宅基地分配模式已经无法满足时展的需求[5].此外,国家相关法律法规还做出了如下规定,即所有的建设开发活动必须在建设用地上进行,广大农村地区的集体土地严禁用于非农建设活动,更不得以此进行使用权的出让与转让.而物权的相关法律法规中,也对农村宅基地的权益进行了深入细致的规定,指出其使用权具备了财产的属性,然而受制于现有的社会机制,农民无法对其处分权进行充分的发挥,同时,更是无法有效落实宅基地的物权.综上,虽然现有的土地制度在中国的社会发展过程中做出了卓越的贡献,在过去很长一段历史时期内有力地促进了中国的经济发展,维护了国内的社会稳定,但是需要着重指出的是,当前国内的法律法规并未就宅基地做出深入细致的规定,导致其缺乏操作性,随着社会改革的逐渐深入,相关的法律法规已经无法满足时展的要求,主要表现在宅基地分配不甚合理、缺乏可持续利用、相关退出机制不甚健全、闲置及浪费资源现象严重等.

自2015年开始,中国政府及有关部门先后在33个地区开展了涉及三项土地制度的改革试点工作,并着重指出,改革试点的根本出发点是维护农民的合法权益,并建立健全宅基地获取及收益机制［6］.此外,其还强调需要深化宅基地住房保障的功能,在一些经济条件较好、且人多地少的地区,贯彻执行集中建房的举措,对于宅基地不再予以审批；而在广大的城乡结合部,则加强住宅小区的建设,建立健全住房保障机制,强化宅基地的有偿使用与退出,并在此基础上优化土地利用方案,有效地解决闲置及浪费土地资源的问题,实现土地资源的节约集约利用,为中国的城乡发展提供强有力的用地保障.

2影响宅基地退出的各项因素

通过总结分析目前国内出现的退出宅基地的建设实例,笔者结合定性与定量分析的方法,深入研究了影响宅基地退出的各项因素,并指出主要应该从如下多个层面上去展开分析.

21经济层面上

众所周知,在改革开放初期,受制于当时的经济发展水平,宅基地数量较少,且增长速度相对较为缓慢,退出宅基地的情况也少之又少,这主要由如下多方面原因造成：广大的农村地区主要以农业种植及养殖为主,社会发展条件较为落后,作为农民重要的生活基础,农村宅基地具有非常明显的不可取代性.然而后期随着经济的进步,广大农村地区的产业结构发生了重大的变化,原有单一的种植和养殖结构逐渐分化,并逐渐形成了设施农业、旅游、工矿开发等多种产业结构齐头并进的局面,而这也改变了农村宅基地不可取代的局面.随着经济的发展及城镇化进程的加快,相当多的农民开始逐渐流入城市,改变了原来日出而作、日落而息的农耕模式,进入城市之成了农民工,随着其收入水平的提升,其也逐渐在城市买房并定居,加之城市在教育医疗、生活环境等多方面的优势,改变了农民的观念,新一代的农民及其后始纷纷进入城市,这也为宅基地的退出奠定了重要的基础.

22社会层面上

（1）人口的因素.作为促进宅基地退出的重要原因,人口的流动与迁移在这一过程中发挥着不可或缺的作用.随着收入水平的提高,加之城市在教育医疗、生活环境等多方面的优势,改变了农民的观念,新一代的农民及其后始纷纷进入城市,这一历史趋势有效地促进了宅基地的退出进程.

（2）传统住房观念的瓦解.在传统观念中,宅基地的多少便能证明家业的大小,而随着时代的进步,这一观念得以逐步改变,也由此缓解了多占宅基地的现象.农民也逐步认清了宅基地集体所有的现状,并逐步认可了退出宅基地.

23政策及管理机制层面上

（1）宅基地使用机制得以不断健全.随着国家和政府有关部门对于农村土地问题的日渐重视,各项土地改革机制也开始逐渐深入,农民宅基地用益物权也由此得到了足够的重视与保障.根据相关规章机制的规定,在确保及强化宅基地居住功能的同时,需要更加强调其物权属性,这在一定程度上促进了其逐渐流入市场,并有效地加速了退出宅基地的进程.

（2）宅基地退出的相关制度更加完善.通过研究可以发现,在过去很长的历史阶段中,对超标占用宅基地、闲置浪费土地的现象并未给予足够的重视,更是缺乏相应的机制保障,同时,对宅基地退出的问题也并未做出深入细致的规定.鉴于上述情况,政府及有关部门于2015年适时提出了有关宅基地改革试点的实施细则,明确指出自2015年开始,先后在国内33个地区开展了涉及三项土地制度的改革试点工作,并着重指出,改革试点的根本出发点是维护农民的合法权益,并建立健全宅基地获取及收益机制.加大实行宅基地有偿使用机制,对于超标占用宅基地、闲置浪费土地资源的行为给予经济上的惩罚.同时,采取有效措施,建立健全宅基地有偿退出及内部流转机制,主要从补偿、鼓励及保障机制构建方面入手,切实拓宽流转渠道,加速宅基地退出进程,保障农民合法权益.

24资源环境层面上

通过研究可以发现,农民退出宅基地的重要驱动力便是土地资源的质量及禀赋情况.通常情况下,在一些经济落后、自然条件恶劣、资源短缺的地区更容易出现宅基地退出的现象.具体来说,主要包含如下两个方面：一是,在广大的农村地区,教育、医疗等公共基础设施比较缺乏,农民看病难的问题仍然存在,农民子女的教育问题也无法得到充分的保障,为了追求更好的教育及医疗条件,农民开始纷纷退出现有的宅基地,并进城买房.二是,农村地区多地处偏远,且住房条件较差,这给当地农民的生活带来了严重的不便,也是促进农民进城生活的重要驱动力.

3土地再利用的方式

上文总结分析了影响宅基地退出及农村土地流转的各种因素,因此,迫切需要建立健全能够适应当地社会经济发展水平的退出及再利用机制.需要根据地区自然条件、经济发展水平等的差异,有针对性地选择适合当地的再利用方式.此外,需要着重指出的是,在再利用的过程中,需要充分综合各方力量,最大限度地建立健全资源优化配置机制,拓宽利用方式,建立健全宅基地退出机制.通过研究笔者提出,可以通过政府、企业及村集体牵头等多种形式的宅基地再利用方式,节约集约利用宅基地（图1）.

31政府牵头的模式

通常情况下,下乡资本更容易流入自然及社会资源禀赋更高的村庄,而相关的企业也更愿意在这些地区参与当地宅基地的退出及再利用.对于那些经济条件较为发达的地区,农村退出宅基地的意愿相应也会比较强烈,在资金及实施方面也会遭遇更小的阻碍,土地再利用也因此会得以更有序的开展.然而与此同时,对于那些自然及社会资源禀赋较低的地区而言,企业不愿参与其当地的宅基地退出及再利用,而村集体也没有充足的资金加以保障,这便需要政府及有关部门牵头,加大资金吸引的力度,强化用地管控,并做好产业布局优化,提升当地的吸引力与综合竞争力.

311组织方式

通过研究可以发现,政府牵头模式下的组织方式主要以政府行政命令与村民自治联合展开,政府及有关部门发布相应的行政命令,并通过各职能部门的层层落实与递进,统一执行各项补偿标准及利用规范.值得一提的是,村集体在其中更多的是以与企业股份合作的角色,借助土地入股的方式,统一配置宅基地,集中进行宅基地的再整理工作,加速土地流转进程,强化企业引进,保障最大化的资源利用效益.

作为项目建设的推动者,政府在这一过程中承担着相应的风险及责任,是促进宅基地退市的重要驱动力.而企业及村集体则在政府领导下进行有序的建设活动.此时,村集体需要充分发挥自身的组织作用,并切实做好用地及劳动力保障［7］.此外,企业在投资建设项目的过程中,能够解决相当多的就业岗位,并能够产生相应的税收收入.

312土地再利用方式

当前,通过退出及整理宅基地的方式来实现土地的集约利用,并以此来改善农村的居住条件,提升其生活水平,这同时也能实现农业产业转型及经济结构调整,促进农村经济的发展.

（1）退出闲置宅基地.当前,中国广大的农村地区仍然缺乏健全的社保机制,这也使得农民的住房保障问题一直是个难以避免的难题,政府、企业及村集体,均需要将这一难题列为重中之重.同时,需要根据地域的差异,来设计符合当地实际情况的住房保障机制.首先,对于传统的建设用地审批,需要充分考虑农民的生活方式及成本等各项因素,对于不想上楼的村民,若本村内仍有用地空间,可以预留部分宅基地满足其需求.其次,对于新建住宅小区的,需要首先获得建设用地指标,并通过占补平衡措施,补充相应的耕地资源.在此基础上,选择在交通便利且公共服务条件较好的区域,建设面向社会销售的安置房,农民可以通过宅基地对其进行置换,以此实现农民向城镇流动.不但能够提高其生活水平,更能有效地减少农村建设用地规模,节约集约利用土地资源.

（2）对宅基地进行复垦,并进行综合利用.通过研究可以发现,当前对宅基地进行复垦再利用,主要包含如下两个层面：第一,学习重庆市的“地票”模式,对农村的宅基地进行复垦,复垦成绿地,以此节余出建设用地指标,将其中的三成指标归还给村集体或当地政府,其他的则在全市范围内实行有偿流转及使用,而最终所获得的收益作为补偿金或项目建设资金.第二,由政府及有关部门牵头,改造农村地区的中低产田,并适当开展土地整治项目,完善各类配套设施,切实推进农业产业园建设,增加农产品的附加值,以此升级产业结构.

（3）转变其土地功能,实现其经营性价值.众所周知,与传统的农村宅基地相比,用于经营业务的建设用地无疑会产生更多的经济收益,在对已经退出的宅基地进行整理以后,除去用于建设基础设施及安置房的用地以外,其他的用地可以作为经营性用地,主要用于发展工商业、旅游业等第三产业,以此增加农民收入.

在具体的建设措施方面,可以根据现有的生态及人文景观,积极开展乡村旅游业.对于那些致力于发展生态旅游业的村庄来说,需要退出现有的宅基地,并进行整理开发,将节余下来的建设用地用于建设各项旅游配套设施；对于那些侧重于发展民俗文化及民俗建筑旅游业的村庄来说,需要尽可能地在原来位置上进行修缮及改建,最大限度地保持原有的历史风貌.当前,国内比较典型的案例便是河北省冀州市开创的“农宅合作社”,将民俗文化很好地融入旧宅的开发,以此增加了综合价值［8］.

32企业牵头的模式

通常情况下,根据企业资本是否参与农业生产活动,而将其分为涉农及非涉农企业,前者主要涵盖了农业特色种植及观光旅游等企业,后者则主要涵盖了房产开发及工业生产领域企业.需要特别指出的是,不论何种类型的企业,均需要加大对农村土地资源的挖潜力度,进一步拓宽投资渠道.

321组织方式

（1）在组织分工层面上,企业主导全部的过程,并采取相关措施,积极组织宅基地的整理开发、资金的筹措等多个环节；村集体则在这一过程中更多的是进行整合土地及劳动力资源,并发挥自身在农民与企业之间的沟通桥梁作用；政府及有关部门则主要进行相应的信用担保及沟通协调,监督及引导整个过程的实施,但值得注意的是,其不参与具体的整理及建设运作.

（2）在组织方式层面上,主要是打造合作社与股份制企业联合的组织形式,村集体则凭借自身组织的合作社及村集体企业来对自身的各项资源加以整合,以此在政府及有关部门的引导下引入企业资本,进而构建起股份制企业合作平台,而各方则按照投入资本的比例来参与最终的分成.

（3）在发挥作用层面上,作为项目的推动执行者,企业担负着这一建设过程中的所有风险,其还是促进农民退出并进行宅基地整理的主导者,其需要在确保耕地得到充分保护、农民合法权益得到有效保障的前提下,最大限度地完善现有的土地利用布局,促进农村建设用地的节约集约利用.此外,其还能够借助引入的外来金融机构,帮助其进行风险与资金的分担.值得一提的是,虽然政府不参与具体的整理及建设运作,但是在整个建设过程中却承担着重要的协调与担保作用.

322土地再利用方式

通常情况下,要有效引导企业参与宅基地的节约集约利用,促进宅基地积极入市,因此,需要建立健全现有的投资收益机制,完善利益分配形式.

（1）获得土地流转的指标,并对所获得的土地收益进行科学有效的平衡.通常情况下所说的农村建设用地流转主要包括指标及土地自身的流转,前者主要采用的是“地票”方式,为企业提供相应的指标；后者则是倡导企业积极进行宅基地的整理,在满足农民自身居住需求的基础上,节余剩下的指标,用于企业的开发建设活动.企业也可以在政府政策允许的范围内,获取土地的使用权,并进行投资开发建设［9］.对企业自身来说,可以通过整理宅基地来降低土地使用成本,随着各项制度的逐步健全,企业会在这一领域变得更为积极与主动.

（2）发展农村特色产业,增加经济收入.村集体可以依托现有的交通区位、基础设施等优势条件,发展民俗旅游等优势产业,发展乡村旅游及旅游度假产业,提升当地的综合竞争力.同时,发展果品加工等农副产品加工产业,促进一二三产业融合发展,改善农村面貌.

33村集体牵头的模式

目前,由于村庄自身经济实力的提升,用地规模呈现出短缺的局面,所以部分村庄先后开展了整理宅基地的建设试点活动.该模式主要是由村集体自行开展,加之涉及整理的土地规模偏小,所以在实施难度上遭遇的阻力更小.

331组织方式

该模式的组织方式,主要是在政府和有关部门的协调和引导下,由村集体出面,进行集体资本的股份制改造,当地的农民可以通过自身宅基地的使用权、土地承包权等参与入股,最终形成分工明确、权责统一的农村合作社及企业,进而实现资源的整合与高效利用.在该模式下村集体仍然是主要的推动力量,其在政府政策允许的范围内进行宅基地的整理［10］.

332土地再利用方式

在该模式下,村集体用于产业发展的建设用地指标十分短缺,而企业自身在开发建设过程中,需要积极进行基础设施的建设与完善,这便需要对当地的宅基地进行开发整理.所以,在宅基地退出以后,企业需要用其建设公共基础设施等.在该模式中起主导作用的便是村集体,政府及有关部门在这一过程中也为其提供了政策支持及资金保障.村集体可以依托现有的交通区位、基础设施等优势条件,发展民俗旅游等优势产业,并适当发展果品加工等农副产品加工产业.该模式主要采用了建立合作社及创办自营企业相结合的发展形式,最大限度地整合现有资源进行规模化、产业化经营.

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[8]袁丰,陈江龙,黄天送,等基于SCM的经济发达地区农村宅基地置换研究——以海门市为例[J].资源科学,2009,31(8):13781385

[9]郭贯成,李金景经济欠发达地区农村宅基地流转的地域差异研究——以河北省张家口市为例[J].资源科学,2014,36(6):12291234

[10]龙花楼中国农村宅基地转型的理论与证实[J].地理学报,2006,61(10):10931100

（责任编辑段丽君）

宅基地论文参考资料：

此文点评,上述文章是关于宅基地和土地影响因素和再利用方面的相关大学硕士和宅基地本科毕业论文以及相关宅基地论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料。